관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
2강은 재이리 튜터님의 생생한 경험담을 바탕으로 이루어진 강의였다.
투자에서 대충은 비싸다!!! 꼼꼼히 해서 한 푼이라도 더 아끼자!!!
매수는 내가 원할 때 아무때나 할 수있지만, 전세는 골든타임이 정해져 있다!!!
전세 가계약시 특약 조율 안되면 본계약 갈등생겨 엎어짐!!! 시간이라는 기회비용 발생 ㅠㅠ
내 물건을 1등으로 만들기!!! 그래야 전세 잘 빠짐. 불변진리의 법칙.
부동산에 절대 혼자 오지 마세요 - 매도인 또는 매수인이 조직폭력배 일 수 도 있다는 썰을 들으면 괜히 겁먹음
매수인, 매도인의 성별, 연령, 직업 등은 알고 가는게 중요 할 듯.
반드시 공인중개사가 있을 것.
잔금 일주일 전, 전세계약 파기하자는 연락이 옴.
하락장엔 도대체 어떻게 매도? 세낀 채 매도? 가능?
가계약 단계 >> 등기사항, 특히 표제부, 갑구, 을구, 열람일시, 마지막페이지까지 꼼꼼히! 근저당 확인 필수!
중대하자, KB 시세 확인
집값이 3.3억인데 등기보니 대출이 4.19억
등기부 등본은 계약서 작성 1일전, 1시간전, 1분전 따끈따끈한 신상으로 반드시 확인해볼 것.
하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다!!!
채권최고액 : 채무자의 이자 연체를 대비해 원금보다 큰 금액으로 설정
1금융권 : 원금의 120%
2금융권: 원금의 130%
채권최고액 + 계약금 + 중도금 < 매매가 => 남의돈 < 집값
“추가 대출 금지 + 잔금 시 근저당 말소” 특약 걸고 매수 진행
근저당이 거의 매매가에 가깝고 매도인 상환협조가 안될 때 매수하지 말 것!
중대하자
아랫집 > 직접 방문하여 윗집 누수 이력 확인!
관리사무소 > 전화, 방문하여 매수할 집 위, 아래 세대 누수 민원접수여부 확인!!
누수 , 균열 등 중대하자 > 그 사실을 안 날로부터 6개월 내 매도인 보상 책임
KB시세 전세 보증보험 > KB 매매시세의 90% 이하
전세 자금대출 > 일반적으로 전세금의 80%까지 가능
SGI는 집주인 당 임차인 1명에게만 보증보험이 가능
(SGI에서 보증보험 든 임차인이 있다면, 다른 집의 임차인들은 가입 안 됨!)
KB 매매 일반평균가 확인!
2단계 특약 협의.
특약문구 작성 및 전송. 매도인 특약 동의 여부 확인
★자나깨나 말조심!
매매 목적물과 매매 대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면
가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도
매매계약은 성립하였다고 본다.
부동산 사장님과
계약금 일부 금액, 잔금일 등 세부내용 협의하여 특약 작성
부동산 사장님께
확정된 특약을 문자로 전송
부동산 사장님으로부터 매도인 특약동의여부 받기
네 알겠습니다 (X) , 매도인 특약 동의하셨습니다 (O)
특약에 반드시 들어가야할 내용!!
중대하자 : 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다
근저당 : 현 등기사항증명서상 근저당은 없으며, 잔금일가지 이를 유지한다.
현 등기사항증명서 상 근저당권 설정(00은행, 채권최고액 금 n원정)은 잔금지급과 동시에 전액 상환 및 말소.
(공통) 이를 위반한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급함
전세 협조: 매도인은 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문등에 협조한다. (집보여주기, 전세계약 등)
위약금 : 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있음.
위약금 특약 꼭 넣어야 하나?
대법원 판례 :
'계약금을 주고 받았다 하더라도 계약 조항(특약)에 “매수인이 계약을 위반하면 계약금을 포기하고, 매도인의 계약을 위반하면 계약금의 배액을 지급한다”는 등의 위약금 특약 조항이 명시돼 있어야만 계약금액 상당을 위약금으로 청구하는 것이 가능하고, 위약금 특약 조항이 없다면, 실제로 발생한 손해액(증거로써 증명을 해야함)만 청구할 수 있음.
***매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다. ***
3단계 계약금 일부 입금
안전하게 계약금의 일부 입금
가계약금은 민법에 존재하지 않음. 계약금의 일부가 정확한 명칭.
매도인 계좌번호 받기 / 등기 상 소유주명과 예금주 일치 확인 / 계약금의 일부 입금
본계약
계약서 초안 요청
매도인과 대면하여 특약 수정은 서로 입장이 다르기에 불편한 일.
본계약 전날 부동산 사장님께 계약서 초안 문자로 보내달라고 요청
본계약 당일 약속시간보다 30분 일찍 가기
제2조 ~6조 누락여부 확인!
특히 제 3조, (제한물권 등의 소멸) 권리관계 말소, 제 6조(계약의 해제) 계약 해제 시 발생하는 절차를 명확히 하는 것이 중요
숫자 오탈자 확인
계약 뿐 아니라 잔금까지 다 마무리되어야 부동산 사장님의 일이 끝나느 것임.
복비를 잔금 때 드리거나, 계약 때 드려야 한다면 일부(50%)만 드릴 것.
잔금일 두 달 반 전은 전세 빼기 골든 타임!!
사장님께 기한을 드려 내 전세를 우선순위에 올려 놓고, 골든 타임 임박하여 타 부동산에 광고 낼 때
매수 부동산 사장님과 껄끄러운 관계가 되는 것을 방지
내 전세손님은 내가 모셔온다는 CEO 마인드 장착하기!
중도산환 수수료는 내가 전세를 뺀다해도 회수되지 않는 비용!
계약 당일은, 도장만 찍고 나오는 날임.
준비된 사람에게 계약은 서류 작업일 뿐임.
(1) 계약은 신뢰가 아니라 기록으로 한다 : 모든 합의는 문서로 동의는 본인에게
(2) 핵심 특약은 타협 불가 : 위약금 특약과 근저당 관련 특약 필수
(3) 특약은 나를 지켜주는 안전벨트 : 상황에 휘둘리지 않기 위해 프로세스 학습 중
상대가 누구든 준비된 사람은 돈을 잃지 않음
법무사 역할
소유권 등기 이전, 근저당 (가)압류, 임차권 말소, 각종 세금(취득세) 계산 및 납부
법무사 선택
1순위 임차인의 전세대출 은행 소속 법무사
2순위 부동산 소개 법무사
3순위 법무통 등 손품
법무사 수수료:
(1) 취등록세: 주택수와 조정지역여부에 따라 다름
(2) 인지대 :소유권 이전 시 납부 .매매가 1~10억 사이 15만원 고정
중지대: 등기소 납부 수수료
(3) 국민주택채권 :주택 매수시 매입해야 하는 채권. 보통 매수와 동시에 되팔고 차액만 부담.
잔금일 기준 금액 조회!
[1] 공시지가 확인 : 네이버 부동산 - 동호수/공시가겨 - 부동산공시가격 알리미
[2] 채권매입금액 확인 : 주택 도시기금 - 청약/채권 - 제1종 국민주택채권 - 매입대상금액조회
[3] 본인부담금 확인 : 고객부담금 조회 - 발행금액 2단계 본 채권매입금액 입력 - 즉시매도시 본인부담금 확인
보수(수수료) 20~30만원이면 적정 수준.
그외 : 제증명발급비, 교통비, 출장비, 등록대행비, 식사비 등 다양한 명목의 추가금 불필요.
잔금일은 언제? 보통 평일 오전
잔금 당일 준비물 : 매매계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 신분증, 도장, 통장에 현금+이체한도
잔금일 당일에 하는 각종 비용 정산
장기수선충당금 (매달납부)
선수관리비 (매매시 1회 납부)
공과금
중개 수수료 (매수인 → 부동산 입금)
전세빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정짓는 과정
매수에 너무 많은 에너지를 소진하느라 이후 전세계약은 소홀히 하는 경우가 많음
시세에 맞게 전세가격을 결정하고 광고내기
전세빼기
잔금 3개월 전 매수 부동산 광고
두달 반 전 골든 타임 생활권 내에 전세광고 뿌리고 전화, 문자, 방문
두달 전 할수 있는 모든 방법을 동원 : 가격, 조건 등으로 1등 만들기
한달 전: 잔금 준비 잔금 이후에도 입주 가능하게 날짜 풀기
전세 임차인
개인이면 나와 가족의 복므자리, 임대차 3법 적용가능 갱신권 사용 가능. 전세권 설정, 전세 보증 보험
전세 임차인
법인이면 숙소 개념, 집 관리 소홀. 임대차 3법 적용 불가 갱신권 불가. 집 담보대출, 전세권 양도 빛 전대차 계약가능.
전세권 설정
집의 등기 사항 증명서에 임차인과 전세보증금 표기
전세금 미 반환시 경매에 청구
보통 법무사님이 등기 위임
전세 보증 보험
전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품
전세금 미반환시 보증회사에서 보증금 반환
카카오페이, 토스, 네이버 부동산 모바일 신청
전세권 설정
등기 사항증명서에 전세권이 적혀 있는 걸 꺼리는 임차인 도 있음
다음 매매/ 전세 거래시 매물이 우선순위에 밀리는 마이너스 요소가 될 수 있음.
전세 보증 보험
등기사항증명서에 기재되지 않음
전세보증보험 가입은 일반적. 대부분 가입.
보험사에 보증금 선반환하고 임대인에게 지연이자청구
전세권 설정 관련 특약
- 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의한다.
- 임차인은 본 주택을 사택용도로 사용하고, 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다.
본 전세권을 담보로 하는 행위나,
전대차(임차인이 임차물을 제 3자에게 임대하는 행위)를 금지한다.
- 전세권 등기 설정/해제 비용 부담은 임차인이 하기로 한다.
- 계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다.
보증기관의 보증이 있어서 은행은 불안함을 해소하고
임차인에게 큰 금액의 대출을 해줄 수 있습니다.
보증기관의 종류
HUG (주택도시보증공사)
HF (한국주택금융공사)
SGI (서울보증보험)
임차인 본인도 모를 때가 많음
전세승계물건(세낀물건)투자시 임차인의 전세계약서 원본위치 반드시 확인!
전세보증금이 3.2억일 때 전세 대출이 안나오는 것은 아님
임차인이 저금리의 특정 전세대출 상품(기금대출)을 받고싶어 물어보는 것임.
전세를 빨리 빼야 할 때
(주변 입주, 전세물량 과다, 전세가 하락, 잔금일 촉박 등) → 3억으로 전세가 조정
전세 빼기 안 급할 때
(주변 입주X, 전세물량 0개, 전세가 상승, 잔금일 여유 등) → 전세가 조정 or 고수 선택 가능
전세 뺄 때 시간은 곧 비용!
임차인이 전세대출을 알아보는 동안 손 놓고 기다릴 수만은 없음
동시에 다른 임차인에게도 집을 보여주고, 계약 확정을 빠르게 한 임차인을 선택함
<<특약 초안에 꼭 들어가야할 핵심 내용>>
이사날짜협의 : 임차인이 이사할 경우, 이사 날짜는 미리 협의하여 정함.
재계약통보: 임차인은 만기 4개월 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보.
집 보여주고: 임대인의 사정(매매, 전세)에 의한 부동산 방문에 협조.
위약금: 계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기해야 계약 해제.
투자?! 싸게 사서 비싸게 파는 것!!!
가치가 있고 저평가 된 아파트를 매수하는 것.
오를 때까지 기다리는 것.
가치 대비 쌀 때는 보유하는 것.
감정적으로 손절하지 않고 이성적으로 지키는 것.
적절한 수익에 매도하여 더 좋은 것으로 갈아 끼우는 것.
매수 이후 보유, 매도 과정까지 포함 된 것이 투자.
집주인이 수리
집의 기능과 관련 된 것
보일러, 인터폰, 후드, 전기, 욕조, 세면대 누수 등
임차인이 수리
전등 등의 소모품, 관리 소홀로 인한 곰팡이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 고장
임차인은 무이자로 돈을 빌려준 나의 사업 파트너!
당장의 비용보다는 장기적 편인 관점에서 생각해볼 것!
부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라 편익이 더 큰 쪽으로 행동.
과정에서 조금 손실이 있을 수 있지만 가장 중요한 건,
내가 조금이라도 손실을 안 보려는 마음을 버려야 함.
살 때부터 사람들이 살고 싶어하는 집을 사는 것이 중요.
바꿀 수 없는 것: 동, 층, 향
바꿀 수 있는 것: 내 물건의 상태
