[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기

[돈버는 독서모임] 독서후기

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

“적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다.”

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

 홍춘욱 작가님이 풀어주시는 대한민국 부동산(토지, 주택)의 연대기를 읽어보니, 17세기 조선시대부터 현재 2026년까지, 부동산에는 변하지 않는 진리가 숨어있는 듯 하다.

• ‘토지 소유’란 언제나 가치 있는 것이었다.
• 서울(한양)은 언제나 선호하는 수요의 땅이다.
• 부동산은 언제나 정치와 연관이 있었다. 토지 가격 상승으로 인해 정책의 기조가 바뀌기도, 안정적인 정치를 위해 토지를 이용하기도 하면서 상호작용을 해왔다.

• 인플레이션에 따라 부동산 가격은 상승한다. (당백전때부터)

   

 이렇게 변치 않는 진리를 깨달은 우리는, 앞으로 어떤 포지션을 취해야 할까? 부동산은 곧 망한다는 이야기는 죽지도 않고 살아 돌아오지만, 그런 괴담을 비웃기라도 하듯 너무나 오랜 세월동안 장기적인 우상향을 해 왔고 아직도 PIR이 높은 수준은 아니라고 한다. 계속 부동산에 관심을 가지고, 절호의 기회를 노려봐야 한다는 점은 깊이 이해하고 있지만 과연 그 기회를 알아보는 눈이 나에게는 있는지, 어떤 신호를 읽고 움직여야 하는지 여전히 감은 턱없이 부족했다. 그 부분을 책에서는 2022년 당시 분위기를 주목해보라고 일러준다. “급등했던 환율이 2023년 초부터 가파르게 떨어진 데다, 인플레 압력도 약화,… 더 나아가 시장 금리도 급락하니,.. 양도세 완화 등 강력한 주택 경기 부양 정책…”. 외부 시장의 여러 변화도 감지해야 하지만 가장 큰 힌트를 얻을 수 있는 부분은 바로 정책이다. 12장에 나오는 내용대로 2022년 11.10 대책을 복습해보면, “둔촌주공 미분양을 의식한 투기 과열 지구 해제, LTV 상향과 주담대제한 해제, 다주택자 양도세 중과 유예, 분양가상한제 완화, 금리인하, 재건축연한 완화, 공공택지지정 중단” 등이 있다. 시장상황 상 주식으로 가도 유리한 시기와 맞물릴 수도 있지만, 그럼에도 정부가 더 적극적으로 개입하는 부분은 부동산이라고 한다. 따라서 커다란 자산을 취득할 수 있는 절호의 기회를 놓치지 않기 위해 계속 분위기를 감지해야 할 것이다. 혼자가 어렵다면, 환경 안에서 계속 칼럼을 읽고 강의를 듣도록 해야겠다.

 반면, 지금 시장은 사실 부양 정책과는 정 반대로 흘러가고 있다. 연일 규제지역은 추가지정이 되고 있고 다주택자를 못 죽여 안달이 난 상태이다. 과연 이러한 정책은 올바르게 작용하고 과열된 시장을 잠재울 수 있다는 걸까?  얼마 전 <시장을 이기는 부동산 투자원칙, 김제경>을 읽었다. 이번 도서와 사뭇 비슷했던 점은, 현재 정권의 부동산 억제 정책에는 많은 문제가 있다는 점이다. 공급대책, 재건축재개발 방향성, 다주택자 세금징벌. 이 모든 정책의 방향이 잘못되었다고 한다. 그래서, 어떤 식의 공략을 펼쳐야 부동산 가격에 거품이 잦아들고 양극화를 막을 수 있는가-에 대한 의문은 사실 풀리지 않았었다. 9장과 20장에서는 재건축~청약~분양가상한제 으로 이어지는 제도에 대한 신랄한 비판이 이어지는데, 읽어볼수록 나같아도 재건축을 단행하기 쉽지 않은 사업이라는 생각이 든다. "일반 분양 세대의 분양가를 통제하면, 재건축을 추진하는 이들 입장에서 굳이 사업을 서둘러 추진할 이유가 없어진다.” “공사비는 상승하는데, 일반 분양되는 주택의 분양가는 억제된느 판이니, 자칫하면 거액의 분담금을 물어야 할 가능성이 높다. 따라서 현재와 같은 건축비 상승과 분양가 상한제 환경하에서는 정비사업이 신속하게 추진될 가능성이 매우 낮다.”. 재건축으로 세대수를 늘려 공급하게 되면 서민들 입장에서는 개이득일 수 있다. 왜? 단 하나의 가구라도 거저 먹을 수 있는 로또와 같은 기회가 주어지기 때문이다. 신축에서 전세살며 무주택으로 살다가, 어쩌다 던진 표에 10억 시세차익이라는 행운이 주어지다니, 얼마나 즐겁고 복터지는 정책인가 싶다. 하지만, 이런 미친 행운을 뿌리는 공급자 입장에서도 생각을 해야 한다는 취지다. 누구는 녹물 나오고, 겨울에 손발이 얼어가며, 배관 하수구 냄새와 싸우며 겨우겨우 얻어낸 새 보금자리를, 누구는 행운으로 홀라당 먹어버리는 실정이라니. 재건축은 점점 말라가고 공급은 점점 줄어드는 악순환은 반복된다.

 그래서, 다시 돌아가 과열된 시장을 잠재우고 수요자간의 감정싸움을 부추기지 않으려면? 마지막 21장에서는 서울에 고층 빌딩을 많이 짓자라는 결론이 나온다. 일본의 인구 밀도가 매우 높은 도쿄 컴팩트 시티를 ‘아름답고 친환경적인' 도시로 표현하며 “도심을 고밀도로 개발함으로써, 환경 비용을 줄이는 한편, 통근 시간을 단축해 ‘저녁이 있는 삶’을 만드는 대안에 대해서도 한 번쯤 고민이 필요한 때다.” 라고 책을 마무리한다. 지방에 기업 내지는 공공기관을 흩뿌려 인구를 재분배 하려는 노력, 외곽에 신도시를 건설하려는 노력과 정책들이 무심하게, “서울 집중화”로 마무리 되는 점이 인상 깊기도 하고 놀랍기도 했다. 보통 인구가 과밀해지면 매연과 메탄가스, 쓰레기가 떠오르고, 사람 간 스트레스를 유발하고, 답답한 고층빌딩숲에서 정신적인 폐해까지 발생하는 것처럼 묘사하기 때문이다. 그 관점을 완전히 뒤집어버리며 오히려 외곽지의 지옥철 스트레스가 존재한다는 점, 모여살수록 자가용 등의 탄소배출이 줄고 임대료 등도 안정화된다는 점을 신박하게 강조하였다.

 작가의 제안사항이 정답이건 아니건, 여하튼 현재의 정책은 집값 안정화와는 딴판으로 가는 듯 하고 아파트 공급 가뭄이 심각해지면서 서울에서 경기권으로, 광역시까지 가격이 오르는 상황이다. 집이 있는 사람들은 어떤 선택을 해야 할까. 그냥 우리집 가격이 오른다고 기뻐만 하고 있을 건 아니지 않나. 작가는 매도타이밍을 가르쳐주는데, 아직 누군가 불같이 간절하게 원하는 집을 팔아본 적은 없으나 역시나 분위기 감지를 하기 위해 유심히 읽은 부분이다. “갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등(전세대출을 대거 늘려줌), 시장 금리가 상승, 정부가 유동성을 조이기 시작…”  어쩌면 지금과 같은 시장 아닐까? 과열되는 시장이 어디까지 올라갈 진 모르지만, 지금처럼 사람들이 패닉바잉을 하고 있고 금리도 높아질 여력이 있는 시장이라면, 조금씩 매도를 염두에 두어야 한다는 점이다. 아직, ‘비인기 지역마저 집값이 급등’의 단계까진 아닌거 같다. 왜냐면 내가 비인기 지역에 집을 가지고 있는데… 급등….을 안 하기 때문이다. 여하튼간… 적정한 수요에 따른 상승기조인지, 패닉에 따른 버블인지를 잘 구분해 나가면서 추후 차익실현이라는 목표를 달성하려면 이러한 감을 제 3자의 시선으로 잘 구분할 줄 알아야 할 것이다.

 여러가지 역사와 이웃나라 정세도 많이 등장한다. 외국 땅에도 관심이 많고 ‘돈’ 보다는 ‘부동산의 가치' 그 자체에 흠뻑 빠져계신 분이라는 느낌이 왔다. 나같은 경우에는 전쟁/역사에 완전 문외한이고… 우리나라 부동산도 겨우겨우 이해해 나가고 있는 실정이라 내용이 어렵게 다가오긴 했다. 그렇지만 모든 국가와 역사에서 시사하는 공통점이 있다는 점은 흥미로웠다. 한양에 가까운 좋은 토지를 소유하고 있다면 분명 지금과 다른 삶을 살게 될 것이라는 확신이 들었다. 어차피 제 2의 강남은 없을 것이기에.

✅ 나에게 적용할 점

2027년 한양 내 부동산 취득