관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
안녕하세요 집 찾는 심마니, 집심마니 입니다.
조금 늦었지만 줴러미튜터님의 1강 후기를 써 봅니다.
1년만에 듣는 월부학교 강의라 그런지 듣는 내내 ‘그래 이랬었지’라는 마음이 많이 들었습니다.
내용을 남기기 보단, 인상 깊었던 것들을 기록해보고
제 마음가짐을 다잡아봅니다.
1. 지금 시장에서는 지난 장과 달리 사람들이 어딴 아파트를 더 가치있게 생각하는가를 볼 수 있었다.
→ 지난 시장이라 함은 수도권 대세 상승장이었던 20~21년 이었습니다.
그 시장에서 사람들이 선택했던 것과, 지금의 선택이 조금은 달라짐을 ‘투자를 함으로써’ 느낄 수 있었습니다.
지난 시장의 정답은 대부분 ‘전고점’이라는 형태로 파악을 했을텐데,
같은 전고점을 가진 단지라도 사람들이 얼마나 좋아하는지에 따라
현재 시점의 가격이 달라짐을 배웠습니다.
그리고 줴러미 튜터님께서 강조하셨던 것이
아직 시장 중간인데 성급하게 결론을 내버리고 “내 투자가 실패했네”라며 생각하지 않았으면 좋겠다고 하셨습니다.
아무래도 시장이 진행되면서 가격이 오르는 것은 시점 차이가 있다 보니
‘선택하지 않은 단지’ 때문에 고통을 받는 사람이 많기 때문 아닐까 싶습니다.
다시 생각해보면, 아직 시장이 끝나지 않았고
본격적인 공급 부족 시기는 27년, 28년이며
추가 공급도 불분명한게 맞습니다.
내가 산 단지의 가치가 충분하고 시장 상황도 그렇다면
충분히 믿고 기다리는 자세가 투자자에게 반드시 필요하다고 생각 됐습니다.
2. 수도권 외곽 투자는 접근하기 쉽지않지만 싸게 사야한다.
→ 2026년 7월, 현재 시점에서의 수도권 외곽 투자를 말씀해주셨습니다.
얼마 전, 동탄구/기흥구/구리시 가 조정대상지역 + 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
기존에 각광받던 세 도시가 묶이다보니 상대적으로 덜 핫한 만안구, 부천시, 군포시 등이 비규제 지역이죠.
아직 덜 올랐기 때문에 규제지역으로 지정되지 않았다고 볼 수도 있구요
접근하기 쉽지 않다는 의미는 ‘가치 있는 자산을 저렴하게 사기가’쉽지 않다는 것이기에
단순히 ‘가치가 있고, 전세 레버리지 투자가 가능하다’라는 것으로 접근하면 안되고
‘싼 가격’으로 매수해야 내가 나중에 매도해도 수익을 얻을 수 있음을 배웠습니다.
이게 저는 이전 시장의 영통구에서 비슷한 예시를 찾을 수 있었습니다.
영통구에서 광교만큼은 아니지만 입지가 좋았던 벽적골8단지부터 영통빌리지의 가격인데요
1, 2, 를 놓쳤어도 3번에 투자를해서 돈을 벌 수는 있지만
4번인 영통빌리지를 투자하면 환금성, 리스크에 취약할 수 있다고 느꼈습니다.
가치가 있으면서 저렴한 물건을 찾는게 지금 수도권 외곽 투자의 핵심이 아닐까 싶습니다.
3. 보유에 대해서는 늘 고민해야하나, 팔고 현금 갖고 있기는 안됨.
→ 최근의 흐름은 ‘다주택자에 대한 규제’가 늘어나는 상황이기 때문에
무작정 보유 채수를 늘리기가 어렵습니다.
그래서 우선은 세금 부담이 덜한정도의 2주택을 보유하면서
어떤 주택을 보유/매도/매수 하는 것이 좋을지 항상 체크할 필요가 있다고 느낍니다.
이전에는 ‘어떤 추가 자산을 매입하는게 좋을까’의 고민으로 임장보고서를 썼다면
이제는 어떤 자산을 보유하고 운영하는게 좋을지 관점이 더 중요해진 시기라고 보여집니다.
팔고 현금 갖고있기…는
허황된 생각입니다. 허황된 생각이고, 허황된 생각입니다.
그걸 알면 신이겠죠!
4. 잃지않는 투자가 우선이다. 뭘 더 벌까가 아니다.
→ 머리를 때리는 말이었습니다.
가치성장투자라고, 소액투자라고 해서 다른게 아니라
투자의 제 1원칙은 ‘잃지 않는 것’입니다.
리스크를 생각하지 않아도 되는 시기라고들 하지만
잃지 않을 자산인지 잘 고려하고
그런 자산을 보유했다면 가치를 찾아갈때까지 기다리는 것
그게 핵심이었습니다.
5. 가능성이 높지 않더라도 리스크는 확인 해봐야한다!
→ 앞서 했던 말과 비슷하지만 ‘역전세’이야기를 해주셨습니다.
지금은 모두 전세가가 올라가는 상황이고
어떻게 하면 전세가를 더 받을 수 있을까, 투자금을 더 줄일 수 있을까 고민하지만
역전세는 늘 대비가 필요합니다.
최근에 전세가가 많이 올랐죠
이런 상황에서 무작정 전세가를 높게 받기 보다는
적정 전세가가 얼마이고, 현금흐름을 어떻게 적용할지 고민이 필요함을 배웠습니다.
6. 보유세, 양도세 시뮬레이션은 해보자
→ 줴러미튜터님께서 worst 상황 준비를 알려주셨습니다.
27, 28년에 내 자산 가격이 어떻게 될 것인지 보수적으로 계산하고
보유세는 max로 계산해서 보유에 대한 부담을 생각하는 것이죠.
저는 수도권에 2개의 자산이 있기 때문에 매도할 때 조정대상지역이 될 가능성이 높고
그러면 중과에 대한 생각도 반드시 필요하더라구요
최종 임장보고서에 장표를 넣으면서 미래를 다시 그려봐야겠습니다 :)
7. 이해가 되는것만 하려한다
→ 사실 제가 1강에서 가장 뼈아프게 들었던 말이 바로 이건데요
월부학교까지 수강을 하면서도, 내가 이해되는 수준에서만 행동을 하려하는 모습이
아쉽다고 말씀해주셨어요
조언에 따라 바로 행동하는 사람도 분명 있고
저처럼 조언을 듣더라도 이해되는지 거듭 확인을 해서 타이밍이 늦는 사람이 있는 것 같아요.
만약 조금만 더 빨랐다면.. 하는 생각이 들지만
앞으로는 그 귀한 가르침을 ‘시기에 맞게’잘 적용하고 행동해야겠습니다.
그래도 좋은 점은
23년보단 24년이, 25년보단 26년이 수용에 대한 벽이 낮아졌다 생각이 들어요.
더 노력하겠습니다.
8. 3개월이 지나고 월부학교 잘 보냈다 느끼게끔
→ 저는 10월에 둘째 출산이 있습니다.
양가 부모님 모두 지방에 계시고 (경남), 모두 일을 하시기 때문에
둘째를 출산하게 되더라도 도움을 주실 조부모님이 안 계셔요
아내 혼자 아이 둘을 모두 케어할 수 없기 때문에
제가 무조건 육아에 참여를 해야한다고 느꼈습니다.
그럼 그 10월이 오기 전 까지 3개월이 남은거죠
당연히 저는 다시 투자에 열을 올릴 것이고, 수준을 높이기 위한 준비를 하겠지만
그 전 까지 후회없는 월부학교 생활을 보내보려 합니다.
아쉽게도 발가락을 다쳐, 당분간의 임장은 어렵게 됐지만
빠른 회복과 전화임장으로 대신하며
노력은 뒤지지 않아야겠어요
8가지 정도, 강의를 들으며 ‘이건 꼭 남겨야겠다’라고 생각했습니다.
마음을 다시 다잡습니다.
좋은 강의 해주신 줴러미튜터님 감사합니다!
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