[돈독모] 대한민국 부동산의 역 - 독서후기 [여행전날]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사 - 홍춘욱

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

P19 정약용은 조선시대에서 한양으로 돈과 사람이 모여도는 것을 당연하게 여겼다

몰락한 가문의 사정때문에 과거를 볼수 없음에도 한양에 살아야 하고 만약 한양이 어렵다면 한양  10리(4km)이내를 벗어나지 말라고 강조한 것도 2026년 현재의 부동산 입지의 중요성과도 결이 같음을 확인 할수 있었습니다. 물론 이 당시 풍수지리를 중요시 했던 사회적 특성도 한몫했겠지만 그럼에도 특히나 사람(인구)와 과거(직장)을 강조한 것도 신기했습니다. 또한 이 당시에도 치안이 불안하고 난이 자주 일어났던 지방의 경우 토지가격이 하락하지만 한양의 집값만 오른 가장 중요한 요인으로 인구집중을 뽑은 것도 많은 수요가 집값 상승으로 이어질 수 있음을 보여주고 있습니다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

P27 한양의 집값 상승을 막을 수 없었으니 그 주된 원인은 19세기 초를 고비로 시작된 강력한 인플레였다

인구집중과 경제의 발전으로 인해 도시화가 진행되는 과정을 조선시대를 통해 좀 더 극적으로 보여주고 있습니다.특히 조선왕조가 한양 성곽 주변에 새로운 주택지구 건설을 엄격하게 금지한 것도 그만큼 한양과 한양주변의 입지독점성을 보여준것이라 생각합니다. 요즈음 뉴스등을 보면 이 당시 시작된 ‘집은 한양에 사 두어야 한다’라는 인식이 지금도 여전히 진행중임을 알 수 있고 입지는 쉽게 변하지 못한다는 것을 역사를 통해 다시 한번 확인 할 수 있었습니다.

P42 개항기부터 시작된 경제성장의 과실이 집중적으로 떨어진 지역이 있었다. 

바로 서울이었다. 특히 일본인의 매수세가 컸는데 그 규모가 어느정도였냐면 사유지가 440만평인데 불과했는데 이중 160만평이 일본인 소유였다는 것이다. 용산토박이신분을 통해 일제시대에 용산동부이촌동이 일본인들 첩들의 집들이 많았다는 소문을 듣기도 했고 일제건축스타일의 집들이 종종 눈에 띄었던게 아직도 기억에 남아 있습니다.1945년 해방 이후 강북(돈암,신당,용두,청량리,사근)을 중심으로 주택공급이 됐음을 알수 있었고 인구, 직장, 공급까지 1970년대 강남개발이전까지 사대문이 대한민국의 중심이었던 이유였습니다.  

P67 1967년 일어난 2가지 사건이 영등포 - 인천이 아닌 강남으로 개발의 방향을 바꾸게 된다.

첫째로 한남대교+경부고속도로, 두번째는 소양강댐이었다

1945년 해방이후 강북이 개발되었고 이후 서울을 중심으로 한 대도시로 인구이동이 집중되고 베트남 파병과 한일국교정상화로 인한 외국자본 유입이 부동산 상승의 주요 요인이 되었습니다.. 현재 똘똘한 한채 기조와 반도체 호황으로 인한 외국자본 유입과 공급부족은 1960년대 부동산 호황기를 맞게 되었던 여건들과 비슷한 상승 여건을 갖추고 있습니다. 1960년 결국 뜨거워진 부동산 시장을 식히기 위해 서울/부산 및 주변지역을 양도세 50%를 부과하는 정책으로 효과를 보았는데 2026년 7월 보유세및 양도세의 변화를 예고한 정부의 대응이나 1989년 주택공급부족을 위해 전세임대차기간을 1년에서 2년으로 연장해서 전월세 뿐 아니라 매매 가격 상승까지 부추겼던 역사를 보면 2023년 임대차3법 데자뷰를 보는 듯합니다. 

P143 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

공급이 줄어드는 상황을 타개하기 위해 실행한 임대차3법이 결국 줄어드는 전세공급으로 인해 전세가는 더 상승했고 이로 인해 매매가와 전세가가 동시에 오르는 불장을 불러왔었다. 그럼에도 얼마전 임대차법을 4년에서 6년으로 늘리려고 한다는 기사를 봤을때는 역사는 반복된다는 말이 실감났었습니다.

P159 환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다 

투자심리 위축과 인플레 위험이다

2026년 7월의 상황은 AI발 반도체 호황으로 인해 환율상승에 대한 우려가 수면위로 올라오지 못하고 있습니다.하지만 이미 많이 오른 주가로 인해 외국자금들이 유출되고 있어 하루하루가 불안한 상황이지만 다들 오른 주가에 취해 ‘이정도는 문제도 아니야’라는 안일한 인식을 가지고 있는거 같습니다. 대부분의 사람들이 샴페인을 터트릴때 일수록 리스크 관리에 더욱 신경을 써야겠습니다.

                      리스크 관리에 대한 보상은 후하지도 않고 그나마도 경기가 좋을 때는 절대로 주어지지 않는다
                     - 투자에 대한 생각

P183 정책변화르 '저점'으 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제완화, 양도세 중과해체, 그리고 투기과열지구 해제와 같은 신호는 경험많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.

2025년 2월 서울 강남3구의 토허제해제후 재지정했던 해프닝을 통해서 각종 부동산어플을 통한 정보의 공유에 많은사람들이 이미 학습이 되어 잠재되어있던 수요가 정책보다 훨~씬 빨리 반응함으로서 시장이 요동치게 됨을 보여주는 예였습니다. 그런데 AI붐으로 인해 반도체 관련 주식들이 무서운 상승을 하는 2026년, 과연 잠재되어있는 수요+늘어난 자본들로 어디를 향할까요? 정부가 정답(?)을 알려준것 처럼 부동산으로 흘러갈 것으로 예상되기에 규제를 더욱 강화하는게 아닐까 싶습니다. 7월 규제가 어떻게 나올지 유심히 지켜봐야 겠습니다.

P204 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 지하철 2호선, 7호선,9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다

직주근접의 중요성은 알고 있었지만 뭉텅그려서 생각하고 있었음을 부천에서 살다 송도로 이사를 가면서 그 중요성을 ‘몸’으로 직접 깨닫고 있습니다. 30분의 차이로만 생각했었지만 실상은 50분이상의 차이가 있었고 정시성이 보장되는 전철에서 고무줄처럼 늘었다줄었다하는 광역버스를 통해 ‘정시성’의 직장인의 삶에서 무척 중요했습니다. 특히나 직장인투자자로서 시간이 너무나 중요하다는 것 또한 느끼고 있습니다.

✅ 나에게 적용할 점

역사는 항상 반복됨을 알고 있습니다. 이 책을 통해 부동산 시장과 정책 또한 다르지 않음을 확인할 수 있었습니다. 미래를 예측할 수는 없지만 항상 지난 역사를 통해서 어떻게 현재를 대응 할 수 있는 지혜를 찾는 노력을 해야 겠습니다.