[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [부루주아]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목 : 대한민국 부동산의 역사

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사

2. 저자 및 출판사: 홍춘욱

3. 읽은 날짜: 2026년 7월

4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게: 조선시대부터 지금까지 우리나라 부동산의 흐름을 알 수 있음. 나한테는 좀 어려웠다. 그래도 조선시대 같은 옛날 부동산 이야기들은 흥미로웠다.

6. 읽게 된 계기: 7월 돈독모 책

key word 3

#부동산의 역사 #강남접근성 #양극화

one massage

(매수)

정책 변화를 '저점'을 확인하는 지표로 활용할 수 있다.

1.분양가 상한제 완화, 2.양도세 중과 해제, 3.투기과열지구 해제

(매도)

1. 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷함

2. 시장 금리가 상승하기 시작

3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때

매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다.

one action

버블에 매도하고, 저점일 때 매수를 긍정적으로 검토하기!!!

너나위님이 유투브에서 추천해주셨던 책 중 하나. 돈독모에서 다루게 되어 읽어보았다.

(혼자서는 절대 완독하지 못할 것 같은 제목이었음 ^_^..)

조선시대부터 과거의 우리나라 부동산 이야기가 나오니 흥미진진하고 한국근대소설 읽는 듯 재미있게 읽었던 것 같다.

근데 현대로 와서 점점 어려워지면서 집중력이 흐려지는 느낌이었다.

나의 이해도가 얕다는 방증이겠거니 생각하며, 겨우 완독하긴 했다..

행동을 부르는 책은 아니었지만, 부동산에 관심이 있고 부동산 투자로 자산 불리기를 마음 먹었으니

과거의 정책과 부동산 흐름을 살펴보면 큰 도움이 될 것 같다는 생각을 했다.

실력이 쌓이고 나서 재독하면 책이 좀더 편하게 읽힐 것 같다,,

STEP2. 느낀점 &

STEP3. 본깨적 (책에서 본 것, 깨달은 것, 적용할 점)

1986~1990년 전국 주택매매가격은 47.3% 상승, 전세 가격은 82.2%나 상승.

전세가격 급등 요인 두가지.

1. 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족

2. 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장

임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.

저금리에 공급 부족, 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때의 대응 방법?

- 대규모 주택 공급, 양도세 강화 등 부동산 규제 시행

한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 "경기와 주택공급"

분양가가 억제되면 재건축,재개발의 동력이 약화된다. 안그래도 용적률 규제가 매우 빡빡한데, 분양가를 억제하면 재건축,재개발의 채산성이 악화된다.

일반 분양 세대의 분양가를 통제하면, 재건축을 추진하는 이들 입장에서 굳이 사업을 서둘러 추진할 이유가 없어진다. 자기 분담금을 규제 이전보다 더 많이 내야 하기 때문이다.

분양가 상한제뿐만 아니라, 2020년 7월 31일부터 시행된 '임대차 3법'도 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렸다.

임대차 3법(전월세 상한제, 계약갱신 청구권, 전월세 신고제)의 출현은 전세 가격의 급등을 유발했다.

임대 주택을 공급하는 사람 혹은 기업들은 앞으로 전월세 가격을 신속하게 조정하지 못한다고 판단하는 순간, 두가지 선택을 내릴 가능성이 높다.

1.매각 (전세 시장의 공급이 줄어들 것이다.)

2.3,4년치 인상분을 한번에 전세 보증금에 반영하려 한다.

금리 하락이 주택시장에 미치는 세 가지 긍정적인 효과

첫째, 금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다.

둘째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다.

셋째, 차입 비용의 감소(담보 대출 이자 감소)

2020년 코로나19 팬데믹 이후 부동산 시장의 강력한 가격 상승 이유

- 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리, 공급부족, 임대차 3법

환율의 상승은 두가지 요인에 의해 촉발된다.

1.글로벌 외환 시장의 동향 :

미국 달러 가치가 상승할 때, 변방의 지역 통화인 원화 가치는 떨어질 가능성이 높다.

2.국내 외국인 투자자들의 동향 :

외국인 투자자들이 한국 주식이나 채권의 미래를 비관하면서 매도하면, 외환 시장에서 '달러 매수'로 연결될 것이기 때문이다.

환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다.

1. 투자심리가 급격히 위축된다.

1997년 외환 위기 트라우마가 아직 남아 있는 상태에서 환율이 급등하면 "나라에 무슨일이 생긴 것 아닌가"라는 공포심을 자극하는 것이다.

2. 환율 상승이 불러오는 인플레 위협

달러에 대한 원화 환율이 1% 상승할 때, 수입품 물가가 1.07%p 인상하는 것으로 이어진다

정책 변화를 '저점'을 확인하는 지표로 활용할 수 있다.

분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기과열지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 부디 많은 독자가 이 지표를 투자에 잘 활용하길 바라는 마음이다.

= 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼때!!!

1. 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷함

2. 시장 금리가 상승하기 시작

3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는,

매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다.

- 단독 주택(가구 주택 포함) : 한 명의 소유자가 건물 전체를 소유, 등기도 건물 전체에 하나만 존재함. 세를 주는 형태. 3층까지 주택으로 사용할 수 있다.

- 다세대 주택 : '빌라'로 불림. 각 호실을 여러명이 소유할 수 있는 공동주택. 등기도 호실별로 존재할 수 있다.

660제곱미터 이하의 연면적에 주택으로 사용되는 층수가 4개 층 이하라는 특징을 지님.

일본 사정에 밝지 못한 이들은 아직도 "일본 부동산 장기 불황"을 이야기 한다. 그러나

일본 부동산 시장은 2000년대 중반 고이즈미 개혁 때 바닥을 쳤으며, 아베노믹스 10년동안 역사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였다. 특히 공급 축소와 메가시티 인구 집중 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는중이다.

탈무드 투자법

리츠 ETF, 한국 주식, 예금에 1000만원씩 1:1:1 비율로 투자했다고 가정하자.

가격 변동과 이자 수익에 의해 리츠 EFT가 1400만원, 한국 주식이 800만원, 예금이 1100만원이 되었다.

이 때 리츠 ETF으 수익 중 300만원을 한국 주식에 재투자하여, 투자 빙ㄹ을 다시 원래의 1:1:1로(각자 1100만원씩) 맞추는 것이 리밸런싱이다.

◆리밸런싱이란??

가격이 오른 자산을 일부 매도해 가격이 하락한 자산을 저가 매수하는 것.

쌀 때 사서 비쌀 때 팔라는 투자 원칙의 근본에 부합하는 방식이다.

게다가 리밸런싱은 자주 할 필요가 없다는 장점도 있따. 필자의 경험으로 볼 때 연 1회 정도만 흐트러진 비율을 맞추는

것만으로도 충분히 소기의 성과를 거둘 수 있다.

=> 부동산으로 어느정도의 자산을 쌓은 후에는 리밸런싱하면 좋을 것 같아서, 저~장

앞으로 재건축 재개발 등의 정비 사업이 신속하게 추진되기 위해서는 토지 가격이 매우 비싸야만 한다.

그런데 이렇게 토지 가격이 충분히 비싸서 정비 사업을 추진하려 할 때, 조합원의 열의를 꺾는 장벽이 하나있다.

바로 분양가 상한제다.

따라서 현재와 같은 건축비 상승과 분양가 상한제 환경하에서는 정비사업이 신속하게 추진될 가능성이 매우 낮다.

그럼 어떤 대안이 있을까?

가장 어렵지만 확실한 방법은 용적률 제한을 푸는 것이다.

1990-1995년 : 용적률 400%

1995-2000년 : 용적률 300%

2000년- : 용적률 250% -> 임대주택 확보 시 300%