월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명:
- 위치: 서울 노원구 월계동
- 연식: 1992년 10월
- 세대수: 2002세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
강남역까지 소요시간 : 61분(버스, 7호선 하계역 / 1회 환승)
(동북선 개통시 : 약 42분(동북선 우이천역 / 1회 환승)
시청역까지 소요시간 : 53분(버스, 1호선 월계역 / 0회 환승)
(동북선 개통시 : 약 36분(동북선 우이천역 / 1회 환승)
여의도역까지 소요시간 : 61분(버스, 6호선 석계역 / 1회 환승)
(동북선 개통시 : 약 56분(동북선 우이천역 / 1회 환승)
나와 배우자 직장까지 소요시간 : 버스 환승없이 19분
학군
- 중학교 학업성취도: 월계중 61.6%
학원가 유무 : 학원가x (중계동 학원가 버스 30분)
(동북선 개통시 : 16분)
인근 초등학교 or 중학교 소요시간:
월계초등학교 도보 6분
월계중학교 도보 10분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : 쿠팡물류센터(광운대역 근처)
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):
백화점 : 롯데백화점 노원점 1개 버스 34분
대형마트 : 이마트, 이마트트레이더스 2개 버스 26분
종합병원 : 노원을지대병원 버스 19분
3) 가격 분석
- 평형 정보: 15평
- 현재 호가: 3.7억(11층)(KB시세 3.3억)
- 최근 실거래가: 3.17억(12층)
- 전고 가격: 4.94억
- 전저 가격: 3.1억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
= 2016년 07월 1.7억 / 2026년 3.17억(1.4억 상승)
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [X]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [X]
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
= 경기도 구리시 럭키 14평(방2화1)(평형은 똑같고 강남역 44분)
= 경기도 부천시 반달건영 21평(방3화1)
(교통편은 비슷한데 방갯수가 많음)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
= 내 예산안에서 최대한 좋은 단지를 찾으면서 현재는 교통이 안 좋아도
2년내에 실현가능한 호재가 집값에 연결된다면 미래가치 반영이 덜된 단지를
매수하는것도 방법이라고 생각이 들었다. 하지만 월계주공2단지는 매도자들이
호재가 반영된걸 알고 있어서 현재 가격을 3천만원이나 올렸지만
인근에 동북선 호재와 가까운 단지가 저렴하고 환경에서 크게 안 벗어난다면
매수 해도 괜찮을거 같다는 생각이 들었다.
