[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
‘제 2의 강남은 없다’. 서문에서 2부를 소개하면서 “제 2의 강남은 어디일까?”를 다룬 15장이 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목을 제공할 것이라 자신한다는 문장에 엄청난(?) 기대감을 안고 그 장부터 읽었었다.
근데, 말 그대로였다. 제 2의 강남은 탄생하기 희박하지만, 강남의 특징을 분석하여 다른 투자처에 적용하라는 의미인 것이다. 강남의 큰 장점은 직주 근접이다. 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다. 그렇다면, 내가 지금 투자한 아파트는 일자리 중심지를 연결하는 곳인가? 다시 한번 곱씹게 되고 아쉬운 부분이다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
역사라… 학교에서 배운 역사도 외울게 많아지고 그것을 시대 순으로 인과관계를 엮으면서 이해하는 것은 정말 어려운 일이다. 특히나, 부동산은 전문 용어도 많고 시대적 연결에 사회현상까지 분석한다고 생각하면 책 제목부터 부담스러웠다.
하지만, 시작이 반이니 첫 장을 떼기라도 하자는 심정으로 읽었다. 서문에서 알려주는 대로 2022년의 역사적인 부동산 가격 폭락을 딛고 어떻게 상승세로 돌아섰는지 살펴보는게 중요하겠구나라는 생각을 했고, 지난 10년간 진행된 일본의 주택 가격 급등 현상, 나아가 한국인의 아파트 사랑이 정착된 계기에 대한 내용도 투자에 큰 도움이 된다고 하니 귀가 솔깃했다.
조선 후기의 실학자 정약용도 개혁을 주장하면서도 자식들에게 한양에 살 수 없다면, 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다는 사실을 읽으면서, 예나 지금이나 똑같구나. 그래서 역사를 통해, 현재를 보는 안목이 생기는 구나를 느꼈다.
농지개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신하고 그것이 강력한 성장을 도모할 수 있었고, 전쟁의 상처가 아물고, 포용적 성장이 시작되는 순간, 강력한 가격 상승이 시작되는 것은 시간문제였다고 하는 문장을 읽고 새롭게 느껴졌다. 소가족 위주가 그렇게 강력하게 성장을 유도할 수 있었고 안정된 경제 상황들은 가격 상승이 예고되었다고 하니, 그 당시에 이 사회현상을 읽어낼 수 있었던 사람들은 투자를 잘 했겠구나라는 생각을 했다.
4장에서 9장까지 주택 사이클 6개를 설명해주셨는데, 사회현상이 단순하지 않고 복잡하다라는 게 느껴졌다. 주택가격이 오르고 내리는 현상이 한가지 요인으로만 이뤄지는 게 아니라는 사실은 확실하게 알게 된 것 같다. 나는 강남의 불패신화는 1967년 강남개발이 본격화 될 때부터 일어난 것이라고 생각했다. 하지만 그 이전에 대도시 인구이동이 집중되었고, 베트남 파병과 한일 국교 정상화로 유입된 대규모 외국 자본이 전국적인 주택 가격을 상승시켰다고 한다. 갑자기 이런 생각이 들었다. 뉴스를 잘 들어야 하는 이유가 바로 이런 것이로구나. 사회현상을 읽어내야, 내가 어떻게 투자를 해야 할지 보이지 않을까?
16장: 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다. 연봉 1억 원을 돌파한 직장인의 비율이 10%에 이르는 중일 때는 부동산 시장의 선정적인 판단을 곧이 곧대로 받아들여서는 안된다. 소득 수준, 인구 증가율, 고용률, 금리, 경제 성장률 등 주택 가격을 결정하는 실질적인 경제 요인 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 동탄 신도시 가격 상승세는 버블이 아닐 수도 있겠다는 생각이 들었다.
17장: 일본 부동산은 장기 불황을 벗어나, 공급 축소와 메가시티 인구 집중 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 우리나라도 이런 상황으로 가고 있지 않을까? 그러므로, 환경 문제와 통근 시간이 너무 길게 신도시 건설하는 것보다 도심을 고밀도로 개발해야 한다고 필자는 전한다. 서울 수도권만 집중해서 개발하고 발전시키는 것은 사회악인 것처럼 여겼었는데 너무 편협한 시각이었다.
✅ 나에게 적용할 점
8장: 다섯번째 주택 사이클-2000년대 초반 수도권 아파트의 강력한 가격 상승에 대응해, 정부는 지역 균형 발전 카드로 대응했다. 그러나, 2014년을 고비로 수도권으로 거주하려는 수요를 없애는 효과가 꺽이고 말았다. 제조업 경기가 악화되고 수도권 인구 감소 현상이 멈추었기 때문이다. 특히 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다. 이러한 사이클의 내용을 접하면서 드는 생각은 이렇게 다양한 요인들이 복잡하게 작용하면서 주택 시장이 형성되고 있는데, 미래의 일이 예측될 수 있다는 것 자체가 불가능하겠구나라는 생각이 들었다. 그렇다면, 손놓고 있어야 할까? 투자자로서 해야 할 일과 가져야 할 마인드는 무엇인가?
10장에서 그 해답을 찾을 수 있었다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. 그래서, 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 매수한다. 가장 좋은 매도 타이밍은 버블이 발생했을 때인데, 이때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못 하는 경우가 허다하다. 성공적인 매도 의사결정법: 첫번째는 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷할 때, 두번째는 시장 금리가 상승하기 시작하고, 세번째는 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는 매도 관점에서 주택 시장을 바라보자.
14장: 아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 것은 주택 가격 급등세를 억제하는 데 별다른 효과를 거두지 못한다. 그렇다면, 투자처를 고려할 때 도시 기반 시설 유무를 확인하는 것은 필수라고 볼 수 있다.
19장: 강남 근접성이 개선될 가능성이 높고, 낮은 용적률, 대단지인 아파트는 영끌을 해야하는 리스크가 있다. 자신이 보유한 자산에 맞춰 주택을 사기 보다, 미국 리츠 ETF를 활용한 자산 배분 전략도 한번 고려해 볼 필요가 있다. 미국 리츠 ETF를 추천하는 이유는 서울 아파트 시장이 점점 더 글로벌 시장에 연동되고 있기 때문이다. 누적 성과도 200%전후로 동일한 것을 발견할 수 있고 보유 현금을 활용해 리밸런싱할 수 있기 때문이다. 게다가 리밸런싱은 연 1회 정도만 비율을 맞추는 것만으로도 소기의 성과를 거둘 수 있다고 한다. 다른 대안이 있다는 건 반길만 하지만, 이 방법은 수익을 달성하는 데 시간이 너무 많이 걸리지 않을까?
