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열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요! 행복하게 투자하고 싶은 해피율율입니다. 😊
오늘 감사한 기회로 ‘강사와의 만남’에 초대받아 참여하게 되었습니다.
저희 조는 주우이 멘토님과 갱지지 튜터님께서 멘토로 함께해 주셨는데요,
평소 깊이 고민하던 상급지 갈아타기, 리스크 관리, 그리고 현금흐름에 대한
사이다 같은 솔루션을 들을 수 있었던 뜻깊은 시간이었습니다.
뜨거웠던 배움과 깨달음을 복기하며 후기를 남겨봅니다.
1. 시장 흐름
주우이 멘토님께서 현재 수도권과 지방 시장의 전체적인 판세를 짚어주셨습니다.
수도권 (서울/경기): 토지거래허가구역 등 규제와 공급 부족이 맞물려 전세 매물이 소멸(전세난)되는 현상이 나타나고 있습니다. 상승한 전세가가 매매가를 밀어올리는 전형적인 장세입니다.
수도권 입지의 힘: 수도권 외곽에서는 '입지 좋은 구축'이 '입지 덜 좋은 신축'보다 더 크게 상승하고 있습니다. 시장이 결국 '입지와 역세권'의 가치를 가장 높게 평가한다는 반증입니다.
지방 시장: 일부 입주 물량이 몰린 곳을 제외하고는, 지방 역시 전세가 상승과 함께 매매가가 따라 오르는 흐름을 보이고 있습니다.
2. 비교평가의 원칙: "가격고정, 가치비교"
신고가가 속출하는 장세에서는 "내가 비싸게 산 것은 아닐까?" 하는 불안감이 들기 마련입니다.
이럴 때일수록 흔들리지 않는 기준이 필요합니다.
과거의 전고점에 연연하는 것이 아니라, 동일한 가격대를 고정해두고앞마당 내 비슷한 매매가의 단지들을 비교해야합니다.
멘토님께서 "OO호선 라인은 이미 X억입니다. 따라서 이 금액은 결코 비싼 가격이 아닙니다"라고 기준을 잡아주실 때, 멘토님의 고수다운 비교평가 메커니즘을 직관적으로 배울 수 있었습니다.
3. 상급지 갈아타기 + 가족
상급지는 주춤하고 하급지가 따라붙는 현 시점은 상급지 갈아타기의 적기입니다.
갈아타기의 정석: 평형(평수)을 줄이더라도 입지/급지를 높이는 방향이 올바른 자산 이동입니다.
가장 중요한 전제: 실거주 이동은 나 혼자의 결정이 아닌 '가족의 동의와 실거주 만족도'가 뒷받침되어야 합니다.
4. 리스크 관리 & 현금흐름: "10억 미만과 10억 이상의 전략"
투자자로서 꼭 품고 가야 할 리스크 관리 및 포트폴리오 방향성입니다.
역전세는 입주 물량 과다, 금리 급등, 과거 과도하게 상승한 경우에 발생가능합니다.
지방 투자는 반드시 매도 : 지방 물건은 항상 2년/4년 임차인 만기 시점에 매도할지 보유할지 판단할 수 있도록 늘 매도 스탠바이를 하고 있어야 합니다.
현금흐름과 순자산10억
순자산 10억 미만: 부동산 투자를 통해 자산의 덩어리(크기)를 키우는 데 집중해야 하는 시기입니다.
순자산 10억 이상: 부동산은 분할 매도가 어렵고 환금성이 떨어지므로, 이때부터는 금융자산(주식, ETF 등)을 포트폴리오에 분산투자해야합니다.
멘토님과 튜터님의 말씀을 들으며 제 순자산 위치를 다시 한번 정밀하게 계산해 보았습니다.
결론은... 저는 부동산 투자를 잘 하기 위해 더 노력해야한다는것을 다시금 깨달았슴니다.
투자자로서 나아가야 할 방향과 마인드까지 다잡아주신
주우이 멘토님과 갱지지 튜터님께 진심으로 감사드립니다!
