고시원 6년, 기숙사 8년차 부린이의 수원시 영통구 내집마련 기록

26.07.18 (수정됨)

내 인생에 집을 사는 날이 올 수 있을까

저는 대학을 진학하면서부터 자취를 시작했습니다. 학교 앞에 있는 작은 원룸의 보증금도 낼 형편이 되지 않았고, 월세 역시 적은 금액이 아니었기 때문에 고시원에 방을 얻었습니다. 방은 좁고 창문 하나 없이 답답했지만, 그래도 내가 거주할 수 있는 방을 저렴한 가격에 얻을 수 있어 다행이었습니다. 하나 불편했던 점은 같은 곳에 거주하는 사람들이 외국인이나 노인 같은 어려운 환경에 있으신 분들이었기 때문에 괜히 불안한 마음이 들었다고나 할까요. 하지만 이 생활은 생각보다 길었습니다. 대학원 진학을 결정하면서 6년을 고시원에서 생활했습니다.

취업을 하고 나서는 조금 나아졌습니다. 회사 기숙사에서 거주할 수 있었습니다. 방 3칸짜리 아파트 중에 방 1칸에서 룸메이트와 거주를 시작했습니다. 여전히 방 1칸이었지만 더 넓은 공간에, 거실 같은 공용 공간을 이용할 수 있었으니 환경이 많이 좋아졌습니다. 심지어 기숙사비도 굉장히 저렴했습니다. 보증금도 필요치 않았고 사회초년생이 돈을 모으기엔 최적의 조건이었습니다. 위치도 외지고 많은 사람들이 거주했던 흔적이 남아있는 곳이다 보니, 얼마 버티지 못하고 나가는 친구들이 많았지만 저는 최대한 오래 거주하고 싶었습니다. 아직 갚아야 할 학자금 대출도 남아있고, 내가 가진 돈으로 밖에 나가서 집을 구할 수 없을 거라고 생각했기 때문이죠.

하지만 기숙사도 거주 가능 연한이 있었고, 저에게도 퇴실 기한이 다가오고 있었습니다. 여전히 막막했습니다.

‘내가 가진 돈으로 집을 살 수 있을까. 어디로 가야 하지’

막연히 내집마련을 검색하다가 월부를 알게 되었습니다. 강의 비용이 부담되었지만 한번 속는 셈 치고 들어보자는 마음이었던 것 같습니다. 저는 아무것도 모르는 상태였으니 뭐라도 배우겠지 싶었습니다. 그렇게 내집마련기초반을 수강하게 되었습니다.

자본주의에 대해 배우다

내집마련에 대해 배우기 위해 들어온 월부에서 더 많은 것을 배우게 되었습니다. 이전에는 조금의 리스크도 지고 싶지 않았고 오로지 적금으로만 돈을 모으고 있었습니다. 저는 이런 생각을 하던 사람이었습니다.

‘한 달에 100만 원을 적금한다면, 1년이면 1200만 원이고, 10년이면 1억 2천만 원인데 그 사이에 집값은 더 많이 오를 텐데 집은 어떻게 사지?’

‘집은 사람들이 거주해야 하는 필수재인데 왜 그것을 가지고 투기를 하지? 집값은 떨어져야 해’

하지만 자본주의의 규칙은 그게 아니라는 것을 배우게 되었습니다. 나도 이 시장의 규칙을 알고 참여해야겠다는 생각이 들었습니다. 내가 알고 있는 편협한 세상에서 벗어나 나도 한번 투자하는 방법을 배워봐야겠다는 생각을 하게 되었습니다. 그렇게 열반기초 수업을 듣게 되고, 비전보드를 작성하고 미래에 대해서도 계획을 세워보게 되었습니다.

예상치 못한 해외 파견

꾸준히 강의를 들으면서, 완벽하지 않더라도 완료주의로 앞마당을 늘려가고 있었습니다. 그러다 갑자기 회사에서 해외 1년 파견을 나가게 되었습니다. 다음 해에는 정말 투자해야지 생각하고 앞마당을 늘리고 있었지만 일단 1년 더 유예하기로 변경했습니다.

하지만 2025년에 한국에 많은 변화가 일어났습니다. 토허제가 시행되었고, 서울/경기 지역은 실거주가 아니면 투자를 할 수 없게 되었습니다. 타지에서 불꽃처럼 치솟는 집값을 보며 속이 타들어 갔지만 할 수 있는 게 없었습니다. 기숙사에서 퇴실해야 하는 시기가 오기도 했고, 이렇게 된 거 내집마련을 해야겠다고 마음먹었습니다.

너무 조급한 마음에 한국에 들어오자마자 바로 수지로 달려갔습니다. 수지에 가격이 너무 많이 오르고 있다는 것을 해외에서부터 지켜보고 있었지만 끝자락이라도 잡고 싶었습니다. 하지만 정말 외곽까지 가격이 많이 올랐고 내가 매수 가능한 단지가 거의 없다는 사실만 확인하고 돌아오게 되었습니다. 다행히 한국 입국 전에 수강 신청한 내집마련실전반을 수강할 수 있게 되면서 방향을 다시 설정하고 내집마련에 몰두한 한 달을 보낼 수 있게 되었습니다.

내집마련 과정

1. 기준 선정하기

지역 : 실거주해야 하는 집이었기 때문에 회사에서 30분 내외로 출퇴근 가능한 거리일 것. 셔틀버스 정류장이 근교에 있는 지역일 것.
금액 : 월 감당 가능 금액과 대출 가능한 금액, DSR 및 종잣돈을 고려한 예산 선정 (+ 부동산 중개비, 취득세, 가구가전 금액, 리모델링 예산을 모두 고려)
단지 : 자차가 없기 때문에 대중교통 이용이 용이하며 상권이 도보권에 있을 것. 연식이나 복도식 등은 상관없고 가장 입지 좋은 단지를 찾는 것이 최우선 순위.
매물 : 24평, 방 3개이면 좋지만 방 2개도 괜찮고 화장실 개수 큰 상관없음. 입주 날짜 상관없이 매도자 요청 일정을 맞춰줄 수 있음.

2. 튜터님과 함께한 영통/망포 생활권 단지 추리기

회사에서 출퇴근할 수 있는 거리에 있으면서, 수지보다는 가격대가 더 낮은 영통구로 방향을 다시 설정했습니다. 그중에서도 목표 금액대와 맞는 영통, 망포 생활권을 위주로 임장을 진행했습니다.

[단지 선정]

매도자 우위 시장이긴 했지만 내 예산 기준 -5천 ~ +5천 단지를 선정해 리스트업해보기.
입주 시기를 고려해서 내가 실거주 가능한 매물 + 탑층 및 저층을 제외한 최저 금액으로 매물을 리스트업

이때 튜터님께서 "영통, 망포 생활권은 30평대 단지들이 많으니 제가 가진 금액으로 볼수 있는 24평 단지를, 더 넓게 찾아보라"고 조언해 주셨습니다. 내 편견을 가지고 특정 지역이나 단지를 배제하지 말고, 입지가 상대적으로 떨어지는 신축과 선호도가 더 낮은 생활권이라도 그 안에서 선호도가 높은 대장 단지를 추가해서 함께 검토해 보라는 말씀이었습니다. 결국 이 단지들 중에서 최종 단지를 선택하기도 했으니, 저에게는 정말 중요한 조언이 되었습니다.

그 후 해당 리스트 중에서 1등을 뽑아보고, 그 단지를 1등으로 뽑은 이유를 기재했습니다. 그리고 그와 비슷한 수준 혹은 더 좋다고 생각되는 단지를 추려보고 선호도를 매겼습니다. 이 단지들의 가격을 비교해 보면서 상대적으로 저평가인 단지를 찾아 나갔습니다.

상대적 저평가 단지를 찾는 일을 그래도 꽤 연습했다고 생각했는데 실전은 달랐습니다. 현장에서 2~3팀이 같이 매물을 보고 실시간으로 매물이 사라지는 모습을 보니, 저평가를 생각하기보다 '이거라도 잡아야 하지 않을까? 이 정도면 괜찮지 않을까?' 하는 생각이 들었습니다.

그래도 내마실과 함께한 적적한투자 튜터님의 도움을 받아 차분히 생각하고 판단하는 시간을 가질 수 있었습니다. 그 때문에 결정할 때는 마음이 조급해졌었지만, 지금도 제 판단에 후회가 없습니다. 그 때 선택을 했던 근거가 있고 머리 아프게 고민했던 시간들이 있었기 때문에 첫 내집마련이지만 이 집은 시간이 지나면 가격이 오를 것이라는 믿음이 있고, 거주하면서도 내 만족도를 누리며 살 수 있을 것 같은 단지를 결정할 수 있었습니다.

3. <구해줘내집> 중개사님과 매물 확인 및 계약

사실 구해줘내집이 있는지도 몰랐지만 내마실 튜터님의 소개로 신청을 하게 되었습니다. 다행히 신청하고 얼마 되지 않아 바로 김종욱 중개사님을 배정받을 수 있었습니다. 중개사님 덕분에 매물 찾는 과정이 굉장히 수월했습니다. 강의를 듣고 있지 않았다면 단지도 추천을 받았겠지만, 저는 내마실을 수강하고 있었기 때문에 강의를 듣고 임장을 하면서 제가 원하는 단지를 튜터님과 함께 1차적으로 추려서 중개사님께 전달드렸습니다.

부동산에 전화도 방문도 해본 것이 5번도 안 되었던지라, 적극적으로 매물을 함께 봐주신 중개사님의 도움을 많이 받았습니다. 특히 매물 볼 때 중개사님은 저에게 그저 한 줄기 빛처럼 느껴졌습니다. 강의에서도 꼼꼼히 봐야 한다, 이런저런 부분을 꼭 확인해야 한다 알려주셨지만, 사실 매도자분이 집에 계시고 하니 스윽 보고 '괜찮은 것 같은데' 하는 마음이 들었습니다. 하지만 중개사님은 적극적으로 "이런 부분을 봐야 한다", "저 부분은 상태가 아주 좋은 거다", "보통 이런 부분에서 문제가 있다" 하고 매물을 꼼꼼히 봐주셨습니다. 같이 오게 되어 너무 다행이라는 마음이 들었습니다. 매물을 보고 나와서도 함께 보았던 매물들에 대해서 정리해주셔서 봤던 매물들을 기억하기 좋았습니다.

계약할 때도 어떤 부분을 챙겨야 하는지 꼼꼼히 챙겨주셔서 도움을 많이 받았습니다. 챙겨야 하는 서류, 토지거래허가 절차 등도 알려주시는 대로 진행하니 전혀 어려움이 없었습니다. 계약하는 날도 서류가 하나 잘못되어 당황하고 허둥댔지만 "큰일 아니다, 여기서 다시 발급받을 수 있다" 하고 차분히 안내해 주시고, 매도자 측과 진행해야 하는 부분들도 같이 챙겨봐 주셔서 스무스하게 진행될 수 있었습니다. 이사는 처음이라 각종 키를 받고 관리사무소에서 등록하고 전입 처리하는 것까지 계약하는 날은 뭐 해야 하는지 많이 찾아보고 갔지만, 실전으로 옮기는 건 거의 다 중개사님의 리드에 따라했더니 그냥 끝나있었네요.

📌 복기

내가 실거주할 집이고 첫 집이라고 생각하니 예상보다 인테리어에 많은 금액을 사용하게 되었습니다. 다시 열기를 수강하며 예상 수익률을 계산해 보니 아차 싶었습니다. 다음에 2호기를 할 때는 같은 실수를 반복하지 않으려 합니다.

# 잘한 점

전임, 매임의 벽을 깬 점
직접 비교평가를 고민해본 점
가격이 날아가는 상급지를 보며 시간을 늦춘게 아니라 매매 가능한 지역으로 옮겨 바로 행동에 옮긴 점

# 개선할 점

매물을 많이 보지 못한 점 : 현장 분위기에 휩쓸려 더 많은 매물을 비교해 보지 못하고 서둘러 결정함
출퇴근 시간에 직접 대중교통을 타고 이동해보지 않은 점
더 적극적으로 가격 협상에 임하지 않음 점
예상 수익률을 미리 계산해보지 않은 점 : 매물 가격에만 집중하느라 인테리어 비용 등 부대비용을 포함한 전체 수익률을 계약 전에 미리 따져보지 못함

# 배운 점

인테리어 금액에 대한 감 익히기 : 인테리어 비용도 결국 내 총 지출에 포함된다. 다음 매물을 볼 때는 인테리어 견적을 감안해서 집값을 판단하고 협상할 것
지도를 넓게 보는 시야 : 지역을 무 썰듯 자르지 말고 편견 없이 넓게 보기 (EX. 영통구 대상이라고 지역명에 ‘영통구’가 써있는 단지들만 보는 오류를 범하지 않기, 특정 생활권이나 마음에 드는 단지만 계속 보지 말고 가격이 비싸다면 과감히 주변 단지들로 시선을 옮기기)

에필로그 : 안주하지 않고 다음을 향해

그래도 이렇게 행동을 옮기니 자신감도 생기고 내가 생각하는 로드맵이 조금은 선명해지는 것 같습니다. 바로 신나서 갈아탈 집을 미리 찾으러 수지 임장도 다녀왔습니다. 갈아탈 단지를 찾기 위해 매 달은 못하더라도 꾸준히 임장을 다니고 종잣돈을 모아 베타투자를 하면서 다음 기회를 기다려보려고 합니다. 자본주의에 대해 깨닫게 해주시고 내집마련까지 행동으로 옮길 수 있는 확신을 얻게 해 준 월부의 튜터님들께 감사합니다.

제가 튜터였다면, 튜터님처럼 적극적으로 내 집을 구하듯이 도와줄 수 있었을까요? 내 일처럼 마음 써주신 적적한투자 튜터님, 첫의지만큼 조장님 감사합니다. 다들 본인 일처럼 적극적으로 조언해 주시고 함께 즐겁게 임장해주신 열정부자 내마실 조원분들께도 감사의 말씀을 전합니다.