관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요, 지방투자 부먹입니다
지방투자를 하기에 앞서 아래처럼 여러가지 고민이 있을겁니다
지방까지 임장하기 어려워요…
지방투자 해도 되나요?…
지방물건은 매도가 어렵다는데…
돈을 버는 행위인데, 뭔들 못하겠습니까!!!
2강 재이리 튜터님의 강의를 통해서
지방투자를 이해하고 확실한 프로세스를 배운다면
지방투자 해도 되고, 할 수 있습니다
ㅣ내 돈을 지켜주는 매수 프로세스
매수 계약은 감정이 아닌 '기계적'으로 해야 한다는 점이 와닿았습니다
특약보다 상위 개념인 민법을 이해하고,
나를 지키는 절차로서 계약서 초안을 꼼꼼히 챙겨야 합니다
- 중대하자 확인 (필수 루틴)
- 아랫집 누수 여부 확인하기
- 관리사무소 방문하여 히스토리 체크하기
- 지방 투자 시 가격 기준
- 지방은 특히 KB시세를 면밀히 살펴야 함
- 기준: 매매가 대비 90% 선 체크. (ex. 마산 리인 단지의 경우 매매가 2.7억 기준 전세가 2.4억 계산되나, 전세 귀소 현상으로 3억에 맞춰지기도 하는 등 현장 흐름 파악이 중요)
- 리스크를 방어하는 계약 특약
- '가계약금'이라는 모호한 표현 대신 '계약금의 일부'로 명확히 하기. 가계약 문구도 사실상 계약이므로 현장 해결은 어려움
- 위약금 특약 (배액배상): 계약금을 위약금으로 하여 배액배상 시 억 단위 리스크가 발생할 수 있으므로 주의.
- 중도금 소액 특약 활용하기
- 지방은 법무통 활용이 어려울 수 있으므로 손품과 철저한 사전 준비가 필수!
ㅣ다양한 상황에 대응하는 전세 프로세스
계약 후 아무것도 하지 않고 부동산 사장님만 믿고 있었던 것이 나의 패착이었다."
튜터님의 이 한마디가 깊게 남았습니다
전세 빼기는 언제 어디서 경쟁 매물이 튀어나올지 모르는 '대응의 영역'이기에,
내 물건을 무조건 1등으로 만들어야 합니다
(이는 매도할 때도 동일하게 적용됩니다)
- 리스크 헤징을 위한 선택
- 전세권 설정: 현금 임차인이 많으며, 만기 시 돈을 돌려받지 못하면 바로 경매 진행 가능. (법인 임차인의 경우 업종 확인 필수)
- 전세보증보험: 임차인에게 먼저 전세금이 지급되어 내 리스크가 적은 일반적인 방법. 다만 리스크 헤지는 되지만 가압류 가능성이 있음 (통상 6개월 5%)
- 채권은 통채로 관리하고, 질권 설정을 명확히 인지할 것
ㅣ자산을 부리는 보유, 매도 프로세스
투자의 본질은 가치 있는 자산을 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다
매도는 수익이 났을 때, 리스크가 있을 때,
혹은 더 좋은 단지로 갈아탈 때 진행하며 반드시
'최저가'를 기준으로 잡고 매도 후 매수 순서로 움직여야 안전합니다
- 수리 및 사후 관리 기준
- 기간: 한 달까지는 수리 지원
- 비용: 30만 원 미만 건에 대해 처리
- 독립된 투자자로 성장하기 위한 태도
- "투자에서 대충은 비싸다."
- 안다고 착각하는 것이 가장 위험합니다. 아는 것도 다시 보며 반드시 체크리스트를 작성하는 루틴을 만들어야 합니다
- 행여 프로세스를 안 지켰는데 리스크가 없었다면 그건 실력이 아니라 '단지 운이 좋았던 것'뿐입니다. 운은 지속되지 않습니다
