임장보고서 5요소, 뭘 어디까지 써야 할까 [집심마니]

안녕하세요 집 찾는 심마니, 집심마니 입니다.

월부학교 수강을 굉장히 오랜만에 하고 있습니다.

그리고 덕분에 어제 제가 정말 좋아하는 단체 반 임장 시간을 가졌습니다.

동료들의 임장 보고서를 보며, 그리고 튜터님의 가르침을 배우면서

임장보고서의 ‘기본’에 대해 다시 생각하는 계기가 되었어요.

사전 임장보고서를 제출할 때, 제 마음을 떠올려보니

‘내가 아는 부분은 이 만큼이니, 추가로 쓸 내용을 쓰자’ 라고 생각하고

제출하고 안심했던 것 같습니다.

그런데 아니었어요

제가 정작 ‘알고 있다.’라고 생각했던 것들은

‘거기 교통이 어때요?’라는 말에 ‘좋습니다.’정도의 대답 말고는 할 수 없는 수준이었더라구요

그래서 저는 오늘 다시 ‘기본’을 떠올렸습니다.

임장보고서의 ‘기본’은 어떤 것들이 필요하고, 그게 왜 필요한지를 글로 남기면서

혹여라도 임장보고서 때문에 고민이신 분들과 저를 위해 글을 써 봅니다.

직장 - 우리는 매일 이곳을 오갑니다

직장이 중요한 이유는 단순합니다.

대부분의 사람들은 직장에 다니며 돈을 벌고, 그 돈으로 생계를 꾸려가죠

즉, ‘매일’을 직장에 써야 하기 때문에 직장은 중요합니다.

그래서 내 생업을 할 수 있는 위치가 어디이고, 그 위치까지 얼마나 걸리는지가

임장보고서에서 중요한 요소입니다.

서울/수도권에는 강남/도심/여의도 이렇게 주요 3대 직장이 있고

그 중에서 강남의 규모가 가장 큽니다. (약 강남 140만, 도심 60만, 여의도 40만)

그래서 우리는 임장보고서를 쓸 때 ‘강남 접근성’에 대한 내용을 기본으로 넣는 것 입니다.

내가 보고 있는 지역이 이 3대 직장 안에서 규모가 얼마나 되는지, 그리고 어떤 직장이 있는지 쓰면 충분한 내용이 될 수 있다고 생각합니다.

+@ 그리고 그 외에 생각하는 것들이 있습니다. 지역 거점의 직장들이 있죠

예를 들면 마곡, 구디/가디, 상암, 판교, 수원/화성 등이죠. 그런 sub 지역들에 대해서는 직장의 질을 한번 생각해보면 주변 지역의 주택 가격이 바로 이해가 될 수 있을거에요 (구디 근처 집값 vs 마곡 근처 집값)
 

교통 - 강남까지, 얼마나 빠르고 편한가

최상위 1급지를 제외하면, 수도권에서 교통은 정말 중요한 요소입니다.

결국 ‘강남까지의 거리’가 핵심이기 때문에, 매일의 출퇴근을 얼마나 편리하고 빠르게 할 수 있는지를 봐야 합니다.

여기에 +@로 하나 더 보면 좋은 게 있는데, 직장은 강남/도심/여의도 이렇게 3가지가 있으니, 

서울/수도권을 볼 땐 다른 직장과의 인접성도 같이 생각해보는 거예요. 

마곡이 대표적인 예시입니다. 마곡 자체가 하나의 직장으로 커지고 있으니까요.

더불어 지방에서는 부산이나 대구같은 곳 외에는 교통을 너무 큰 비중으로 생각하지 않아도 좋습니다.

거리가 그렇게 멀지 않고, 순환도로 체계가 잘 갖춰져 있어 오히려 ‘좋은 환경’이 더 선호되니까요

학군 - 중요하지만, 크리티컬하진 않습니다

학군은 직장과 교통 다음으로 중요한 요소예요. 

다만 앞의 두 가지만큼 결정적이진 않습니다.

대치, 목동, 평촌, 분당처럼 대표적인 학군지로 꼽히는 곳들은 외부 수요까지 끌어당기는 힘이 있어요. 

그 외의 지역은 대부분 그 지역 안에서 선호하는 학교를 보내기 위한 선택 정도에 그치는 경우가 많습니다.

이번에 튜터링을 받으며 배운 것은 학업성취도 90% 이상인 학교는 가격에도 유의미한 영향을 주지만, 그 아래로는 영향이 크지 않다는 것이었습니다. 

그래서 주요 학군지 외 어떤 학교들이 있을까 찾아봤더니 재밌는 곳들이 많았습니다.

강동 : 명일중학교 90%

→ 택지지구로 이루어진 강동구이지만 ‘명일 학군’이라 불리며 명일역 아래쪽 학원가는 강동구 학생들을 끌어모으죠.

그 학교와 가장 가까운 아파트는 ‘아남’이지만, 주변에 선호 아파트인 고덕래미안힐스테이트, 래미안솔베뉴 등은 학군 버프를 받는 곳이죠.

역과의 거리가 비슷하고, 연식은 더 좋은 ‘고덕 자이’보다 가격이 더 높은 것을 보면 (물론 대단지 선호도가 있긴 하지만) 학군의 영향이 있다고 볼 수 있겠습니다.

이것도 임장보고서에 학군을 쓸 때 기억해두면 좋은 기준이 될 것 같아요.

환경 - 편의성과 안정성, 그리고 지역마다 다른 얼굴

환경은 크게 두 가지로 나눠서 볼 수 있어요.

편의성은 상권 이야기예요. 유동인구가 얼마나 많은지를 보면 됩니다.
안정성은 단지 컨디션, 즉 단지 자체의 관리 상태나 노후도를 보는 거예요.

관악구를 예로 들면, 교통은 나쁘지 않은데도 서울 전체에서 환경이 좋은 편은 아니라서 선택을 덜 받는 경우가 있어요. 교통만 좋다고 다가 아니라는 걸 보여주는 사례죠.

그리고 환경은 지역마다 다르게 봐야 해요. 

대전은 환경이 좋은 곳에 대장아파트가 모여 있는 반면, 

울산은 오히려 대장아파트 주변 환경이 좋지 않은 경우도 있습니다. 

즉, 지역별 특수성을 놓치지 않고 봐야 하는 요소예요.

공급 - 서울/수도권은 '한 판'으로 봅니다

서울/수도권은 개별 지역 단위가 아니라, 하나의 큰 판으로 공급을 봐야 해요.

이유는 간단해요. 수요가 워낙 크고, 직장이 밀집되어 있기 때문에 어느 한 지역의 공급 이슈가 서울/수도권 전체에 영향을 미치거든요.

그래서 당연히 전체 공급 상황을 챙겨봐야 하지만, 

만약 전체적으로 공급이 많지 않은 상황이라면 너무 불안해할 필요까지는 없습니다.

기본은 어렵지 않습니다

직장, 교통, 학군, 환경, 공급.

이 5가지를 다 완벽하게 분석하려 하면 한없이 어려워집니다. 

하지만 각 요소마다 '이것만은 봐야 한다'는 기본만 잡고 가면, 임장보고서는 생각보다 쓰기 어렵지 않아요.

전화임장이 훈련이었고, 매물임장이 부딪힘이었다면, 임장보고서는 기본기였던 것 같습니다.

이렇게 글을 쓰고 제 임장보고서를 다시 열어봤습니다.

아이고 이런, 기본이 하나도 지켜지지 않았네요..

이렇게 글을 쓴 만큼, 저도 다시 기본을 지키러 가 보겠습니다…. 총총

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.