반나이와 2열7월

반나이 튜터님과 튜터링 데이

비교분임 때 느낀 것

내 생각이 튜터님과 일치할 수 도 있고 불 일치 할 수도 있다. 

계속 비교하고 대조해보면서 생각의 차이를 좁혀가려고 노력했다.

튜터님과 임장한 지역의 백화점이 폐점을 하였다. 건물 외벽에서부터 녹이 슨 흔적이 보였고, 낡은 느낌이 크게 들었다. 이를 미루어 보아 전혀 관리하고 있지 않음을 알 수 있었다.

한 복도식 아파트가 현재 매매가가 공시지가도 2억 미만이라고 들었다.

2억미만은 무주택으로 잡히기 때문에 여러채 사재기를 했다가 지금도 1억을 웃돌고 있어 망한 케이스라고 알려주셨다.

지역에 신축아파트가 들어서면서 소액 투자로 성과를 내신 분들이 적지 않다고 설명해주셨다. (지금은 매수타이밍 아니라고)

튜터님은 무조건 대단지, 신축 이런 것을 보지 않고 그 아파트가 가지고 있는 가치를 보려고 노력하셨다.

적은 돈으로 크게 벌 수 있는 알짜배기를 찾으려고 하셨다.

아 이 아파트가 여기 위치해 있네?

상권은 어디지? 학교는 어디있지? 학원가는 어디지? 를 꼼꼼히 살펴보셨다.

아파트의 세대수와 연식도 확인하셨다.
 

상권을 볼 때 과거에 상권이 번화가 였는데 지금은 파리만 날리고 있다.

왜 그런지 생각해보라고 하셨다.

사임 발표시간에 느낀 것

그동안 나는 월부에서 제공한 예시 PPT를 그대로 복붙하기에 바빴다.

그런데 사임 발표하신 분들의 임장보고서를 보니 가히 국토부 브리핑 자료 뺨치는 수준이었다.

개요에서 이 지역이 어떤 특성을 가지고 있는지 자신만의 글로 설명하셨다.

학군을 볼 때도 대학진학률 보다는 중학교 학업성취도를 집중있게 보셨다.

직장, 교통, 환경, 학군을 3페이지 이상씩 보고 있었다.

자꾸 답을 찾으려하고 답안지를 보려고 했었다. 그런데 튜터님은 내가 생각하는 힘을 길러야 한다고 강조하셨다.

나에게 특히 와 닿았던 점

동료들의 부동산을 향한 뜨거운 열기에 화상을 크게 입었다.

현장에서 임장할 때도 동료들은 하하호호 웃음 속에서도 상품성 가치를 찾으려고 노력하였다.

분임을 하고나서 분임을 하면서 보았던 것들, 그것을 봄으로서 내 생각과 느낀 점을 정리한 점이 인상적이었다.

학교를 볼 때도 초등학교에서 그치지 않고 중학교까지 이어서 봤고, 

근처에 아파트들의 초등학교 배정을 꼭 확인했다.

나는 임보를 의무적으로 작성했는데, 동료들은 ‘계약서’라는 작품을 만들기 위한 고뇌의 흔적이었다.

사람 보는 눈은 다 엇비슷하다. 어 이아파트 좋네? 어 이 아파트 살고 싶다 하는 단순한 마음은 똑같다.

더 나아가서, 왜 이 아파트를 사람들이 선호할까? 이 아파트가 가진 매력(가치)는 무엇일까?를 단순히,

세대수,연식,학군,직주근접만으로 생각하지 않고 실제 거주하는 거주민의 시선으로 바라보아야겠다.

지역에 대한 최신 뉴스 및 지역의 부동산 상품성 가치는 그 동네 부동산 사장님이 가장 잘 아신다.

아무리 금리가 어떻고, 집값이 어떻고 해도 그 지역의 상품성 가치는 그 지역 사람들이 0순위로 선두한다.

적용해보고 싶은점

임장보고서는 많다고 길다고 좋은 게 아니다.

그 지역의 포인트를 최대한 살려야 한다.

예를 들어 목동이면 학군을 양을 늘려서라도 가지고 있는 핵심을 모두 담아야 하고

중구이면 광화문, 시청의 직장갯수와 어떤 업종의 직장들이 즐비해 있는지 담아야 한다.

튜터님은 교통을 볼 때도 8차선 도로가 있는지, 출퇴근 시간 어느대로가 메인도로이고 어느시간대에 왜 막히는지도 확인하셨다.

그 지역의 인구수는 곧 그 지역의 수요이다.

직장과 교통을 꼭 꼭 확인하자.  지방은 환경 학군만 있으면 된다.

튜터님은 지역을 볼 때 그 지역의 도심이 어디인지 확인하고

그 지역의 도심을 중심으로 시계방향 또는 반시계방향 으로 인프라가 형성된다고 설명하셨다.

그리고 그 지역의 외곽지역은 지도에서 보이는 끝 부분이 아닌

차를 타고 도로를 나가 20분 이상도 외곽이라고 하셨다.

그런 외곽은 아무리 신축이고 대단지일지라도 상품성이 떨어진다고 했다. (중심과의 물리적 거리)

KB시세를 볼 때 아파트 1등부터 10등까지 2년 주기로 어떻게 바뀌는지 확인해보아야겠다.

지역의 대장아파트가 대장아파트 자리를 굳건히 지키고 있는지

어떤 신축이 올라채고 있는지 확인해야 한다.

공급이 얼마나 있는지 공급의 뉴스를 꼭 확인하자

정부가 여기에 정부기관을 건립한다, 대기업이 들어선다 뉴스를 꼭 확인하자

무엇보다 뉴스에 나타나는 호재성 공급보다 ‘숨은공급’을 찾는게 진주 속 보배다.

어느 아파트가 연식이 30년이상이어서 재건축 자격을 갖추고 있는지,

어디에 숨은 공급이 숨어있는지 꼭 찾아보자.

결국 상품의 가치는 숫자가 말해주고 그 답은 현장에 있다.