안녕하세요. 오르디입니다 :)
오늘은 임장을 하고, 임보를 쓸 때
지도를 넓게 봐야하는 이유에 대해 말씀드려보고자 합니다!
바로.. 본론으로 들어가보겠습니다. ㅎㅎ
# 동대문 e편한세상청계센트럴포레
위 단지는 동대문구에 있는 e편한세상청계센트럴포레입니다.
2021년식 신축아파트로 언뜻 봐도 삐까뻔적합니다.
그런데 신축이라서 좋네~ 하다가도 갑자기 불현듯 걱정스러운 마음이 스물스물 올라옵니다.
아파트가 모여있는 균질성 있는 환경을 선호한다고 배웠는데.. 이 단지는 나홀로 단지같아.
심지어 주변이 진짜 오래된 빨간 벽돌로 된 건물들이 너무 많아.
지하철 노선은 2호선이 좋다고 배웠는데, 신설동역은 내부순환선이 아니라 지선이라 강남까지 한번에 못가는데.
이런 저런 걱정 때문에 외관을 보고 좋다고 생각했던 이 단지가
처음 들었던 생각만큼 그리 좋은 단지가 아닌 것 같이 느껴질 때
진짜 좋은 단지가 맞는지 하는 의심이 들 때
우리는 지도를 넓게 봐야 합니다.
e편한청계단지만 집중해서 보다가 지도를 한번 넓게 보니 어떤 생각이 드시나요?
e편한청계센트럴포레에서 청계천만 건너면 바로 2급지인 성동구 왕십리뉴타운이 나옵니다 😮
단지 주변에 이용할 만한 상권이 없어 아쉽지만
10분만 걸어내려온다면 너무 좋은 센트라스와 텐즈힐의 상권을 이용할 수 있어요.
뿐만아니라 15분 이내로 상황십리역을 이용할 수 있어 지선이라 애매했던 신설동역이라는 단점을 해소할 수 있습니다.
(실제 호갱노노에서도 상황십리역을 이용한다는 거주민 얘기를 확인할 수 있어요)
이런 이유로 인해 e편한세상청계센트럴포레는 동대문구 내에서 생활권 내 환경이 별로임에도 불구하고
동대문구 1등 생활권인 전농답십리 뉴타운에서 선호하는 단지인 래미안위보다 더 높은 가격에 거래되고 있습니다.
현재 래미안위브는 17.5억에 호가가 올라와있는 반면에
e편한청계센트럴포레는 21억에 무려 3.5억이나 더 높은 가격으로 호가가 올라와 있어요.
이런 이유는 e편한청계는 왕십리뉴타운과 붙어 있기 때문에 왕십리뉴타운 가격을 따라가는 반면에
(텐즈힐1단지 호가 23억) 래미안위브는 전농답십리 뉴타운에 있기 때문에 대장 래미안크레시티(호가 17.5억) 가격을 따라가기 때문입니다!
* 그렇다고 해서 e편한청계가 왕뉴에 있는건 아닌데 2억밖에 차이가 안난다면 e편한청계가 비싼느낌이네요 !
# 서대문구 e편한세상신촌
25년 1월 열심히 투자 혹은 내집마련을 만들기 위해서 4급지 앞마당을 하나둘 만들어 갑니다.
처음 동대문구만 만들었을 때는 래미안크레시티가 대장이라서 가격이 싼건지 비싼건지 잘 판단이 되지 않아요.
그래서 비교평가를 하기 위해 같은 4급지인 성북구를 앞마당으로 만들었습니다.
역시! 같은 4급지라 그런지 성북구 대장 롯데캐슬클라시아랑 동대문구 대장 래미안크레시티랑 가격이 같네!
하는 생각이 들다가도… 앞마당 3개 이상 만들고 투자하라고 배운 우리 월부인들은 이대로 멈출 수 없이
4급지인 서대문구를 앞마당으로 만들러 갑니다.
아니, 이게 뭐지?
같은 4급지인데도 불구하고 서대문구 대장 e편한세상신촌은 16.9억으로
동대문,성북구 대장보다 무려 2억 정도 가격이 높습니다.
와…. 이래서 강사님들이 앞마당을 3개는 만들어야 비교평가가 된다고 하신거구나!!!
동대문구, 성북구가 완전히 저평가네! 당장 매수해야겠다😆
배운대로 앞마당 3개를 만들고 저평가 단지라고 생각되어 매수했는데
그 결과 어떻게 되었을까요?
래미안크레시티는 3억, 롯데캐슬클라시아는 4.5억, e편한세상신촌은 5억이 올랐습니다.
도대체 왜 같은 4급지인데도 불구하고 e편한세상신촌이 더 가격이 높은 걸까요?
그 이유는 바로 e편한세상신촌이 위치한 땅에 있습니다.
지도를 좀 더 넓게 보니 e편한세상신촌 아래에 무엇이 보이시나요?
바로 2급지 마포 아현뉴타운이 나옵니다.
아까와 비슷하게 e편한세상신촌에서 아현로 길 하나만 건너면 마포입니다.
단순히 4급지는 다 같다고 볼 게 아니라
어떤 땅과 붙어 있는지가 단지의 가치에 큰 영향을 미치고,
그 결과가 앞에서 본 것처럼 가격의 차이를 나타내는 것입니다.
그렇기 때문에 우리는 임장을 할 때나 임보를 쓸 때 계속해서 지도를 넓게 보는 연습을 해야합니다.
여태까지는 분위기임장, 단지임장을 하면서
루트만 따라가기 바쁘고, 단지 특징을 하나하나 정리하기 바빠 정신이 없었겠지만
잠깐 멈춰서 지금 이 지역, 이 단지가 어떤 땅에 붙어있는지 지도를 넓게 보며 진짜 가치가 무엇인지를 생각해보는 시간을 갖으면 좋을 것 같습니다!
모두 화이팅입니다 😄
