아이가 태어나기 전까지는
집을 고를 때 회사까지 얼마나 걸리는지,
역에서 가까운지가 제일 중요했습니다.
그런데 아이가 태어나고 나니
중요한 것에 대한 기준이 달라지면서
집을 보는 눈까지 변하는게 느껴졌습니다.
특히 아이가 커가면서 초등학교를
오가는 모습을 그려보게 되더라고요.
공부를 잘하고 못하고를 떠나서
아이가 매일 어떤 친구들과 어울리고
어떤 말과 행동을 보고 배우게 될까?
“친구들을 보고 잘 따라하는
흡수력이 좋은 아이예요”라는
선생님의 이야기를 으면서
전에는 남 얘기 같던 '학군지'라는 말을
진지하게 생각하게 됩니다.
사실 아내도 처음엔 학군에 별 관심이 없었습니다.
그런데 어느 날 “학군지로 이사 가면 어떨까” 라는 말을 꺼냈습니다.
관심 없던 사람이 아이를 키우다 보면서
자연스럽게 마음이 움직이게 된다는 걸 그때 알았습니다.
"지하철이 정답은 아니다" 앞으로 10년 내집마련할 때 눈여겨봐야 할 것
이라는 글을 통해 내집마련을 할 때 교통이 중요하지만
교통만 보면 안 된다는 이야기를 나눴습니다.
오늘은 이어서 아이를 키우는 3040이라면
역세권만큼이나 반드시 함께 봐야 하는 것
바로 학군에 대해서 알아보겠습니다.
#학군지라서 비싼게 아니다?
한국부동산원에 따르면 올해 1~5월까지
수도권 아파트를 산 사람의 60%가 30·40대였습니다.
지금 수도권에서 집을 사는 사람들
다섯명 중 세명이 3040이라는 뜻입니다.
그리고 3040대 상당수는 어린 자녀를 키우고 있으며
현재 부동산 시장에서 매수를 주도하는 핵심 수요입니다.
구매력을 갖추고 있는 현재 매수 비중이 큰 사람들이
어떤 이유로 한 동네에 모이기 시작하면 무슨 일이 벌어질까요?
지금의 대치동을 생각해볼 수 있습니다.
흔히 대치동은 원래 부자 동네라서
학군이 좋아졌다고 생각합니다.
하지만 실제 순서는 반대였습니다.
1970년대 정부가 강북 인구를 분산시키려고
경기고, 서울고, 휘문고 같은 강북 명문고들을
강남으로 옮겼습니다.
명문고가 넘어오면서 교육열이 높은 부모들이 따라왔고
비슷한 생각을 가진 사람들이 점차 늘어나면서
그들만의 커뮤니티가 만들어졌습니다.
위장전입까지 사회 문제가 될 만큼 사람이 몰렸고
그 수요가 결국 대치동 집값을 비싸게 만들었습니다.
결국 부자가 살아서 학군이 좋아진 게 아니라
학군 때문에 사람이 몰렸고 그 사람들이
동네를 부촌으로 만든 것입니다.
즉, 학군이 커뮤니티를 만들고 그 커뮤니티에
구매력이 가장 높은 3040이 몰리면서
비싼 아파트 가격을 만들게 된 것입니다.
학군이 단순히 '학교 성적' 이상의 힘을 갖는 이유입니다.
#역세권만큼 힘을 가진 학군
그렇다면 학군은 실제로 어느 정도 힘을 갖고 있을까요?
경기도 성남시 분당구 수내동을 예로 들어보겠습니다.
수내역 바로 앞에 위치하고
재건축 선도지구 호재까지 있는 ‘시범한양’과
역과는 조금 거리가 있지만
수내중·내정중 학군인 '파크타운'이 있습니다.
흔히 우리가 아는 지식으로 생각해보면
역세권에 재건축 호재까지 있는
시범한양이 더 비싸야 합니다.
하지만 실제 두 단지의 실거래가를 비교해보면
매매가격은 거의 비슷하게 움직입니다.
그리고 오히려 전세가격은 학군으로 선호 단지인
파크타운의 가격이 더 높습니다.
역세권에 재건축 호재가 있음에도
학군이 비슷한 선호도(힘)을 가지고 있습니다.
#대표 학군지는 어디일까?
그럼 이런 힘을 가진 대표 학군지는 구체적으로 어디일까요?
큰 규모의 학원가가 있고 중학교 학업성취도가 95%인 학교와
특목고 진학률 5% 이상인 학교가 여러개 있어야 합니다.
학업성취도, 특목고 진학률, 학원가 규모를 기준으로
수도권 주요 학군지를 정리하면 다음과 같습니다.
대치는 주소지 소득과 학원가 규모(955개) 모두 압도적이고
목동과 분당도 학업성취도·특목고 진학률·학원가를 고루 갖췄습니다.
분당은 특목고 진학률 4% 이상 학교가 11개로
서울 주요 학군지 못지않은 수준입니다.
참고로 지방 광역시에도 지역을 대표하는 학군지가 있습니다.
부산은 센텀과 사직동·교대역 인근,
대구는 범어동(범4만3), 대전은 둔산동,
광주는 봉선동 남쪽(봉남), 울산은 옥동·신정동이 대표적입니다.
#그래서 어떻게 봐야할까요?
물론 모두가 대치동에 갈 수 없고
가기를 원하지 않는 사람들도 있습니다.
그래서 중요한 건 내가 보는 지역이
학군에 대한 선호도가 어느 정도인지 확인하는 것입니다.
① 주요 대표 학군지
대표 학군지에서는 학군에 대해
조금 더 디테일하게 살펴봐야합니다.
같은 동네 심지어 바로 옆 단지여도
어느 중학교에 배정되느냐에 따라 가격이 갈리기 때문입니다.
앞에서 살펴본 분당 수내동이 그 예입니다.
'푸른마을'은 학업성취도 96.2%의 수내중에 배정되고
인근 '효자촌임광'은 93.7%의 양영중에 배정됩니다.
두 단지는 매매·전세가격이 비슷하게 움직였는데
시간이 지나면서 배정 중학교에 따라
가격 차이가 점점 벌어지는 모습을 보입니다.
학군 수요가 강한 대표 학군지에서는
이런 차이가 가격에 영향을 줍니다.
그래서 대표 학군지를 볼 때는 "학군지구나"에서 멈추면 안 되고
"단지가 어느 학교에 배정되는가"까지 확인해야 합니다.
② 괜찮은 학군지
그렇다면 대표 학군지가 아닌 곳은 가치가 없을까요?
그렇지 않습니다.
지역 내에서 학군이 잘 갖춰진 생활권이라면
대표 학군지가 아니어도 충분히 힘을 갖고 있습니다.
예를 들어 강서구를 보겠습니다.
강서한강자이는 연식이 더 좋은 신축인데도
명덕여중(학업성취도 91.9%)·화곡중(87.3%) 등
괜찮은 수준의 중학교가 위치한 생활권내
단지인 우장산힐스테이트보다 가격이 낮습니다.
전고점도 강서한강자이 13.6억, 우장산힐스테이트 16.5억,
현재 호가도 16억 대 17.3억으로 더 비쌉니다.
신축이라는 장점을 가진 단지가
괜찮은 학군이 갖춰진 생활권 구축보다 밀리는 상황입니다.
그래서 학군지는 아니지만 지역내에서
학교의 학업성취도가 90%를 넘는 학교가 있다면
유의미하게 확인하는 것은 필요합니다.
③ 비학군지
학군에 대한 선호도가 중요하지 않은 지역입니다.
학군을 보고 외부에서 사람이 몰려오는 곳이 아니기 때문에
학군 자체보다 아이가 큰길을 건너지 않고
안전하게 걸어서 등교할 수 있는 초품아인지가 중요합니다.
대신 학군이 가치를 결정하는데 핵심 요소는 아니라
위치, 교통, 환경 같은 다른 입지 요소들을
우선순위로 고려할 수 있습니다.
내집마련전 앞으로 이것부터 확인하세요
1) 이 단지가 어느 학교에 배정되는지 확인하기
지도만 보고 “학교가 가까우니 여기로 배정되겠지”로
생각하는 것이 아니라 직접 확인해보는 것이 필요합니다.
교육청 사이트내 근거리표를 통해
단지별 배정 학교에 대해
구체적으로 확인해볼 수 있습니다.
이외에도 중학교는 배정 방식이 종종 바뀌므로
단지 내 부동산에 전화해서
한 번씩 더 확인하는 게 가장 정확합니다.
2. 학교 수준 확인하기
아실 혹은 학교알리미에서
배정 중학교를 검색하면 학업성취도평가 결과와
졸업생 진학 현황을 볼 수 있습니다.
괜찮은 학군지 기준인 학업성취도 90%를 넘는지
대표 학군지라면 특목고 진학률까지도 확인하는 것입니다.
3. 직접 걸어보기
도보 5분이라고 적혀 있어도
실제로 단지에서 학교까지 걸어보면서
아이 혼자 건너야 하는 큰길이나
신호등 없는 횡단보도가 있는지
임장을 하며 직접 눈으로 확인해보셔야 합니다.
역에서 가깝고 편한 단지와
조금 멀어도 아이 키우기 좋아 보이는 단지 사이에서
결국 답은 둘 중 하나를 고르는 게 아니라
먼저 "내가 보고 있는 지역은 어떤 지역인가?"라는
질문을 통해 기준을 세우는 것이 필요합니다.
그리고 역세권만큼의 선호도를 가진 학군의 힘과
그 힘을 갖추기 위해서 필요한 것들을 고민하고
상황에 맞는 선택을 해보셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
여러분들의 성공적인 내집마련을 응원합니다.
