이젠 정말 서울 투자는 못하는 걸까요? [로건파파]

Q. 지방 투자로 종자돈을 불려 수도권으로 갈아타고자 했던 분들 계신가요? 

저요! (해맑)

Q. 예상과는 다르게 너무 빨라진 서울,수도권 사이클에 그저 넋놓고 바라보신 분은요?

그것도 저요! (해맑)

Q. 그럼 이제 지방과 서울의 벌어진 격차에 이제 다신 서울 투자 못하겠다, 좌절하신 분은?

네! 접니다 저!! (이것마저 해맑으면 안되는데…)

안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

위의 질문은 최근 들어 저를 계속 괴롭히고 조급하게 만드는 말들이었습니다. 모든 일이 계획대로 되지 않는다는 것을 알면서도 계획대로 흘러가지 않는 시장을 보며, 그리고 할 수 있었던 시기를 놓쳤다는 생각을 하며 많이 속앓이를 했던 것 같습니다.

가장 크게 들었던 생각은,

“지금 아니면 영영 서울 투자 못하는 것 아닌가?”

하는 생각이었습니다.

그래서 지금도 어떻게해서든 비규제 지역에 투자를 할 수 있는 방법은 없을까? 고민하고 있지만, 그동안 원칙은 생각하지 않고 당장 가능해 보이는 방법을 찾아보고 있었던 저를 바라보게 되었습니다.

그래서 과연, 지금 서울 투자를 못하면 앞으로 영영 투자를 못하는 게 맞나? 부터 다시 생각해보기로 했고, 그 방법으로 지난 시장에서는 과연 어땠을지 되짚어보게 되었습니다.

#비규제 지역 → 서울 투자 가능할까?

지금 남아있는 투자가능 지역 중, 개인적으로 ‘다산’은 가치가 꽤 높다고 생각합니다. 그래서 저 역시 어떻게하면 지금이라도 다산에 들어갈 수 있을지 고민도 하고 있습니다.

과연 지금 ‘다산’을 투자하면, 다음에 서울 안으로 들어올 수 있는 기회가 있을까요?

지난 시장에서 ‘다산’의 경우 이제 막 입주한 신축이다보니 시세의 흐름이 정확하지 않아, 개인적으로 비슷한 위상을 지니고 있다고 생각하는 장자호수공원역 인근의 구축 단지를 가져와봤습니다.

2017년 구리 장자호수역 역세권 구축단지인 구리우성한양이 이제 막 전고를 넘어가기 시작한 시기였고, 당시 투자금은 1.5억으로 투자가 가능했던 시기였습니다.

그리고 서울, 수도권의 전반적인 하락장이었던 23년 말에 수익 2.8억 정도를 얻어서 매도를 했다고 가정하면,

기존 투자금 1.5억+ 수익 2.8억 + 6년 동안의 저축액 약 1.8억 (년 3천 저축 예상) = 총 투자금 6.1억 발생

당시 보편적인 투자금이었던 1억 이하의 투자금이 들어갔다고 하더라도 총 투자금은 5.6억 정도가 발생했을 것으로 생각됩니다. 

그렇다면 23년 말 5.6억 정도로 투자할 수 있는 서울의 지역은 어디가 있었을까요?

워낙 많은 지역에서 투자가 가능했겠지만, 서울의 중간급지(사실 중간이라 말하기 죄송한 상급지)인 3급지의 대장급 단지를 투자할 수 있었습니다.

다산 정도의 단지이기 때문에 이게 가능했던 것일까요?

최근에 상승의 흐름이 찾아온 수도권의 더 외곽지인 산본의 한 단지입니다. 

산본에서의 갈아타기는 조금 더 보수적으로 접근해보려고 합니다. 수도권의 상승장을 놓치고 2019년에 1억 정도의 투자금으로 겨우 투자를 진행했고, 다음 하락장에 매도했다고 가정하면,

기존 투자금 1억 + 수익 1억 + 5년 저축액 1.5억 = 총 투자금 3.5억

확실히 급지가 떨어지는 지역이다보니 수익이 생각보다는 적은 듯 합니다. 하지만 이런 적은 수익에도,

서울 3급지의 중간이상 정도되는 단지에 투자를 할 수 있었죠.

#지방 광역시 → 서울 투자 가능할까?

수도권 투자를 했기 때문일까요? 지방 투자를 해서는 서울로 들어오기 힘든 일 일까요?

당시 지방 광역시를 투자했더라도, 평균 3.5억 이상의 투자금을 확보하여 23년 말에 서울 3급지 이상의 단지에 투자를 할 수 있었습니다. 산본과 비슷한, 혹은 산본보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 곳도 있었죠.

여기서 더 고무적인 사실은, 제가 가져온 지방 광역시의 투자 단지가 그 지역에서도 매우 선호되는 탑급의 단지가 아니라는 점이죠. 특히, 연식이 중요한 지방에서 일부러 구축단지를 가져왔습니다. (대신, 입지는 좋은 단지입니다.)

또한, 수익을 거두고 갈아타기하는 시점이 23년 말로 서울, 수도권도 하락장이지만, 지방 역시 꽤 큰 하락 후의 일입니다. 서울과 지방의 부동산 사이클은 다르기에 앞으로는 지방의 상승장인 시기에 서울의 하락장을 맞이할 수도 있다는 것이죠. 이미 전주와 울산에서는 그 모습을 보여주기도 했구요.

#비규제 혹은 지방에서 서울 투자하는 방법

이렇게 지난 시장에서는 수도권 외곽 혹은 지방에 투자를 했더라도, 그 수익을 가지고 서울의 중간 이상의 단지에 투자를 할 수 있었습니다. 물론, 시장이 과거와 똑같이 흘러가진 않겠지만 적어도 서울이라는 땅 안에 투자할 수 있을 거라는 걸 알 수 있죠. 

단, 몇 가지를 지켜야 합니다.

1. 지방 투자라면 반드시 가치가 있는 단지를 충분히 싼 가격에 투자해야 합니다.

2. 투자를 한 후 자산에 믿음을 갖고, 다음 서울 하락장이 올 때까지 버텨야 합니다.

3.버티는 동안 종자돈을 허투루 쓰지 않고 차곡차곡 모아야 합니다.

물론, 지난 하락장보다 앞으로 다가올 하락장에는 지금보다 많은 투자금이 들어갈 지 모릅니다. 하지만 그렇더라도 내가 가진 단지 역시 늘어난 통화량으로 인해 이전보다 더 많은 수익을 가져다 줄 수 있다고 생각합니다. 

최대한 원칙을 지켜 이번 시장에 서울의 자산을 취득할 수 있다면 취득하되, 그렇지 못한다고해서 너무 좌절하지 않고 끝까지 시장에 살아남아 다음 하락장의 기회를 엿본다면, 꼭 서울에 등기를 칠 수 있는 날이 올 거라고 생각합니다!

저를 포함해서 다들 힘내십쇼!! 화이팅!