관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요 마이리입니다.
4-1강 코쓰모쓰 강사님의 강의는 매물 임장하고 결론 내는 방법에 대해서 배울 수 있었습니다.
한정된 시간안에 매물을 잘 볼 수 있을까?
지방은 바로 옆 단지여도 단지마다 선호도와 가격 차이가 크기 때문에 단지 개별의 선호도를 분명히 알아야 한다.
단지 개별 선호도를 잘 알 수 있는 것이 ‘매물임장’
- 눈에 보이는 선호도(뷰), 눈에 보이지 않는 선호도(학군)을 알 수 있다.
- 매물 임장을 하는 이유는 단지가 아니라 단 하나의 매물을 투자하기 때문(매물 단위로 투자 결론을 낼 수 있어야 함)
매물 임장 준비
예약부터가 투자 가능한 단지를 전략적으로 예약하게 되면, 매물 임장 후 투자 후보가 남게 된다.
단지 선정
- 특정 생활권이 우뚝 솟아 있는 경우 : 신축이어도 땅의 가치와 연식을 함께 고려
- 높은 가격대의 신축들이 여러 생활권에 분포한 경우 : 연식을 우선적으로 고려
- 시세그룹핑 장표 : 억제별로 나눠서, 선호도가 있는 단지라면(신축과 구축 모두)
- 투자금에 해당하는 단지들 중 좋은 생활권부터 2일간 여러 생활권 두루 보기
- 우선순위 단지 먼저 예약 후 비는 시간에 후순위 단지 선정
매물 예약
- 저가매물 보유와 매물을 많이 보유한 사장님을 찾아 투자자 선호 사장님께 예약
- 투자 물건과 실거주 물건은 다르며 전세 세팅 등 질문이 어려움
전화임장으로 선호도 파악 방법
- 매물을 물어보면서 시작해 상태, 옵션, 타입(단지 안의 선호도), 상황(이사, 매도인/거주자 협조)등 물어보고 단지의 동 등의 선호도를 물어 보면서 인근 단지와 비교하면서 두 단지의 선호도를 사장님이 가지고 있는 매물로 물어본다.
매물 임장 실전
사장님이 공부하러 왔냐고 하시는데, 부동산 가서 뭘 물어봐야 하죠?
- 매물 확인은 전세 세팅, 추후 매도로 연결되서 중요!
- 지방은 매도를 해야 되서 너무 싼거 보다 선호도 있는 매물을 사는 것이 중요!
- 매물임장에서 확인해야 하는 건 매물도 중요하지만 가격의 이해(확장 등의 이유로 선호도가 떨어짐)
선호도
- 동별, 타입별, 옆단지와 어떤지 단지 선호도 물어보기
- 낮은 가격순이 아니라 높은 순으로도 봐서 선호도 파악(뷰, 학군)
- 낮은 가격순으로 했을 때 특정 동이 대부분 낮을 경우 이유를 물어보기(윗동, 경사, 엘베2번, 향후 뷰 막힘 등)
- 사장님 몇 동이 비싸던데 거기가 로얄동이에요? 왜 비싸냐? 선호동이랑 가격 차이 얼마나요? 전세가 차이는요?
- 타입별 선호도(드레스룸, 방 크기 등 좋아하는 이유)의 매매 가격 차이, 전세 어느 타입이 빨리 나가냐?
- A단지와 B단지 선호도를 물어봤을 때 비슷하다고 하면 전세는 어떤 단지부터 나가는지 물어보기
- 실거래가 없는 신호 단지 선호도 : 피 얼마에요? 거래되나요? 이전 실거래와 호가 비교하면서 거래 되는지 확인되거나 옆 단지 전세 가격차이 및 전세 어디가 먼저 빠지는지 물어보기
=> BM : 다음 임장지 매임시 가격 특이사항으로 호가(매매,전세, 전세갯수), 실거래(매매/전세), 전고점 등을 먼저 파악하고 매임 이동시 매물에 대해 좀 더 자세히 물어보기
투자 결론
임장지에서 TOP3 및 투자 결론을 내기가 어려웠는데 생활권별, 평형별로 나눠서 비교평가해보고,
지도에 표시한 뒤 이유를 표시하는 것이 인상 깊어 이번 임보에 적용해보겠습니다.
저평가 단지를 놓치지 않는 방법으로 가치>가격>투자금>투자조건 순으로 비교해보는 방법을 배웠는데요.
기존에 매물을 보고 단지에서 1등을 뽑은 다음 가격대순으로 나열하고 TOP3를 뽑는 방식이었다가
이번에 강의를 들으면서 최대한 강의와 비슷한 순서대로 물건을 뽑아봤습니다.
생활권별로 나눠볼 생각을 못해봤고, 지도 위에 한판에 올려보니 단지의 가치가 눈에 들어왔습니다.
표를 이용해서 투자금 매매금을 비교해보니 내가 XX 투자금이 있다면 어디로 가야할지도 한 눈에 볼 수 있었습니다.
그리고 이번에 공급 그래프를 입지분석 뿐만 아니라 내가 이번달에 투자할 경우 공급 리스크를 보는 방법도 따라해봤습니다.
4-2강 윤이나 강사님의 강의는 앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 노하우에 대해서 배울 수 있었습니다.
작년 실전반에서 윤이나 강사님의 시세트래킹 단지 강의를 듣고 양식을 그대로 사용하고 있는데요.
앞마당이 늘어날수록 갯수가 많아져 아직은 84만 하고 있지만 한 달에 한번씩 시세트레킹하는 것이 습관이 되서 좋았습니다.
이번에 강의를 들으면서 시세트레킹 하면서 단지를 수정해야 할 점 찾았는데요.
- 대표단지 선택 기준에서 직전 상승장 고점이 있고, 그 고점이 더 높은 단지 우선(3년 이내 초신축 단지X)
- 세대수 300세대 이상 거래량이 많은 단지
- 대형평형이 포함된 단지 우선(가치가 낲다고 보는 단지)
- 선호도 ‘하’ 단지 중 가치가 너무 떨어지는 단지 고르지 않기(점점 내려가는 단지)
=> BM 할 것 :
- 단지 수정하기 :
대표단지 다시 찾기 선호 단지라고 신축을 뽑아서 애매했다.
세대수는 많고 선호하지만 거래량이 너무 적은 단지 수정!
상(생활권 내 대장단지), 중(실거주자가 좋아하는 단지), 하(후순위+환금성 좋은 단지)
추가로 생활권 3개를 뽑아서 9개의 단지를 찾아야 하는데, 상 생활권과 중 생활권은 단지가 3개씩 찾을 수 있지만 하 생활권일 때 애매했습니다.
지역이 큰 경우 생활권이 5~6개 정도로 나눠질 수 있어서 하 생활권에서는 나머지 생활권의 대표단지 3개로 바꿔보기로 했습니다.
- 앞마당이 많아질수록 옆으로 너무 길어져서 서울, 수도권, 광역시 3개의 시트로 나눠보겠습니다.
- 시세트레킹 순서를 급지 순으로 왼→오 로 정렬해 보겠습니다.
- 전세 갯수와 매-전 차액이 추가된 부분도 추가해보겠습니다.
인증
강의에서 배운 내용들을 복습해보면서 이번에도 임보에 적용해보겠습니다.
코쓰모쓰 강사님, 윤이나 강사님 좋은 강의 감사드립니다.
