규제할수록 오른다? 20년 부동산 정책과 집값

정부가 바뀔 때마다 부동산 정책의 방향도 바뀌었습니다. 

어떤 정부는 규제를 강화했고, 어떤 정부는 완화했습니다.

정책의 방향과 무관하게 반복되는 패턴이 있습니다.

노무현 정부(2003~2008) - 종부세의 탄생

정부가 강력한 세제 규제를 꺼내 들었지만, 2006년 전국 아파트값은 오히려 26.76% 상승했습니다.

2000년 이후 역대 최고 상승률입니다.

특히 수도권은 전년 대비 33.2% 급등했는데, 강남권 재건축 기대감과 급격히 늘어난 수요, 공급 지연이 겹친 결과로 분석됩니다.

여기서 눈여겨볼 대책이 하나 있습니다. 2006년 3월 30일 발표된 3·30대책입니다. 

재건축으로 생긴 개발이익을 환수하겠다는 게 골자였는데, 

이 대책이 바로 지금까지도 논란이 이어지고 있는 재건축초과이익환수제의 기반이 됐습니다. 

이명박~박근혜 정부(2008~2017) - 규제 완화의 시대

글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 장기 침체에 빠지자, 정부는 종부세 완화, 양도세 한시 감면, 재건축 규제 완화 등으로 방향을 바꿨습니다.

이른바 '초이노믹스'로 대표되는 이 시기, 저금리와 규제 완화가 겹치며 시장은 서서히 회복 국면에 들어섰습니다.

다만 임기 후반인 2016년, 정부는 갑자기 방향을 틀기 시작합니다. 

8·25 가계부채 관리방안을 시작으로 11·3대책, 12·24대책까지 석 달 사이 세 차례 규제가 이어졌습니다.

흥미로운 지점이 여기 있습니다. 

흔히 DSR은 문재인 정부의 대표 규제로 알려져 있지만, 실제 도입 계획은 박근혜 정부 말기인 2017년 1월에 이미 발표됐습니다. 

정권이 바뀌기 직전, 완화 일변도였던 정책 기조가 이미 안에서부터 균열을 보이고 있었던 셈입니다. 

"빚내서 집 사라"던 정부가, 임기 마지막 해에는 스스로 대출을 조이기 시작한 것입니다.

문재인 정부(2017~2022) - 18번의 대책, 그리고 폭등

문재인 정부는 임기 동안 총 18차례의 부동산 대책을 발표했습니다. 

그런데 시장의 반응은 매번 정부의 기대와 달랐습니다.

규제가 겹겹이 쌓이는 동안 전국 아파트값은 2017년 6.41%, 2018년 11.78%, 2019년 5.78%로 오르내리다 2020년 20.48%까지 치솟았습니다. 

2006년(26.76%) 이후 최고 상승률이었습니다.

윤석열 정부(2022~2025) - 다시 완화, 그리고 재급등

2022년 정부가 바뀌며 기조도 다시 바뀌었습니다. 

양도세 중과가 유예되자 증여는 2022년 1만2,142건에서 2024년 6,549건으로 절반 수준까지 줄었습니다. 

세 부담이 줄면 서둘러 증여할 이유도 함께 줄어든다는 뜻입니다.

다만 규제 완화가 계속된 것만은 아닙니다. 

2024년 2월 스트레스 DSR이 단계적으로 도입되며 대출 문턱은 오히려 높아지기도 했습니다. 

그럼에도 2024년 8월 은행권 가계대출은 5개월 연속 증가하며 2021년 이후 3년 만에 최대 폭으로 뛰었습니다. 

완화와 부분적 강화가 뒤섞인 가운데, 결국 대출 수요 자체는 다시 늘어난 시기였습니다.

이재명 정부(2025~현재) - 다시 강화 국면

지금 진행 중인 흐름입니다. 규제가 다시 강화되는 방향으로 바뀌고 있습니다.

이미 익숙한 패턴이 다시 나타나고 있습니다. 

양도세 중과 재개를 앞두고 서울 증여는 올해 1월 785건에서 4월 2,018건으로 3개월 만에 157% 급증했습니다. 

동탄·기흥·구리가 규제지역으로 묶이자 수요는 수원 영통구로 옮겨갔고, 

영통구 상승률은 규제 이후 오히려 0.91%에서 1.47%로 커졌습니다.

세 가지 패턴이 정부와 무관하게 반복돼 왔습니다.

첫째, 거래세를 강화하면 매물이 잠기고, 매물이 잠기면 가격은 오히려 오릅니다. 

2018년 거래량이 53% 급감했을 때도, 2020년 증여가 40만건에 육박했을 때도, 

그 뒤를 이은 건 가격 하락이 아니라 상승이었습니다. 

파는 대신 버티거나 자녀에게 넘기는 선택이 늘면서, 시장에 나오는 매물 자체가 줄어든 결과입니다.

둘째, 특정 지역·가격대를 겨냥한 규제는 '풍선효과'를 부릅니다. 

2019년 15억원 이상 대출을 막자 9억~15억원 구간이 가장 크게 올랐고, 

2026년 동탄을 규제하자 옆 동네 영통구가 전국 1위로 올라섰습니다. 

규제받지 않은 인접 지역으로 수요가 옮겨가는 흐름은 반복되고 있습니다.

셋째, 규제 완화 시기에는 정반대 현상이 나타납니다. 

2022년 양도세 유예 이후 증여가 반토막 났듯, 세 부담이 줄면 서두를 이유도 함께 줄어듭니다. 

다만 완화가 계속되면 가계대출이 다시 늘어나는 경향도 함께 확인됩니다.

그래서, 앞으로 어떻게 대응해야 할까

과거 패턴이 이번에도 똑같이 반복될 것이라고 단정할 수는 없습니다. 

그 시점의 금리, 공급 물량, 글로벌 경기에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 

첫째, 거래세가 강화되는 지금 계산을 먼저 해보세요.
과거 사례처럼 거래세 강화는 매물 잠김으로 이어지는 경향이 있습니다. 

지금 다주택이나 초고가 1주택을 보유하고 계시다면, 

세 부담이 확정되기 전에 세금 계산을 해보시고 매도, 증여, 보유 중 어느 쪽이 유리한지 미리 시뮬레이션해두는 것이 감정적으로 결정하는 것보다 안전합니다.

둘째, 규제지역만 보지 말고 그 옆 동네까지 함께 살펴보세요.
규제는 대상 지역의 열기를 완전히 없애는 게 아니라 인접 지역으로 옮겨놓는 경우가 많았습니다. 

관심 지역이 규제 대상이 됐다면, 

그 다음으로 수요가 옮겨갈 만한 인접 지역의 입지를 함께 확인해보시길 바랍니다.

셋째, 지금처럼 정책이 계속 바뀌는 국면에서는 확정된 것과 예고된 것을 구분하세요.
세제개편안 발표가 예정된 지금은 아직 방향이 확정되지 않은 단계입니다. 

과거에도 정책이 발표부터 시행까지 여러 차례 수정된 사례가 있었던 만큼, 

예고 단계에서 성급하게 움직이기보다 확정된 내용을 기준으로 판단하시길 바랍니다.

넷째, 나만의 원칙을 세워두고 그때그때 흔들리지 않게 하세요.
20년간 정부가 다섯 번 바뀌고 정책 기조도 몇 차례나 뒤집혔지만, 반복된 패턴 자체는 비슷했습니다. 

정책 하나하나에 일희일비하기보다, 내 상황(실거주 여부, 보유 주택 수, 자금 계획)에 맞는 원칙을 미리 세워두면 정책이 바뀔 때마다 흔들릴 필요가 줄어듭니다.

읽어주셔서 감사합니다.