[지투실29기 6조 돈죠ㅇ6튜터님따라억소리달성할 죠앙이들_에버그로우] 지투실전반 4강 수강후기(with 코쓰모쓰 튜터님,윤이나 튜터님))

안녕하세요 

항상 나누고 성장하는 투자자 에버그로우 입니다

이제 튜터링데이를 넘어서 마지막을 향해 달려가고 있습니다

그동안 입지분석과 분임,단임을 통해서 지역을 이해하고 있다면

지역의 가치를 바탕으로 매물임장과 결론작성하는법, 시세트래킹과 앞마당 결론까지 

임보를 작성하면서 항상 마지막에 정말 고민하는 부분인데 코쓰모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님께서

강의를 진행해주셨습니다. 개인적으로 너무나 기대했던 부분이라서 생생한 강의후기를 공유드립니다

코쓰모쓰 튜터님의 매물임장과 결론파트작성법

코쓰모쓰 튜터님의 강의를 들으며 "지방 투자의 핵심은 개별 단지의 선호도를 아는 것"이라는 말씀이 

이번 지투 실전반에서 우리가 지방을 임장하는 가장 근본적인 이유임을 다시 한번 깨달았습니다. 

단지를 선정하기 위해 먼저 준비해야 할 것은 바로 시세 그룹핑입니다. 

그동안 시세 그룹핑을 단순히 단지 비교 평가를 위해 해왔다면, 이번에 그 중요성을 뼈저리게 확인하는 계기가 되었습니다. 단지를 선정할 때는 억대별로 나누어 보되 반드시 선호도를 먼저 확인해야 하며, 투자금으로 우선순위 단지를 먼저 예약한 후 비는 시간에 후순위 단지를 선정하는 요령도 체득했습니다.

머릿속에 반드시 남겨야 할 매물 임장 프로세스는 선호도 확인(부동산)에서 출발해 가격을 결정(상태)하고, 협상 시작(상황)을 거쳐 하나 남기기(정리)로 이어집니다. 

특히 투자 결론에서 반드시 남겨야 하는 것은 투자 우선순위와 투자의사결정 2가지라는 점(BM포인트 1)을 명심하게 되었습니다.아울러 투자금, 대출 현황, 잔금 여력, 보유 부동산 등 재무상황을 수시로 업데이트해야 합니다. 내 자산 상황을 정확히 알고 있어야 다음 투자를 위한 의사결정을 내릴 수 있고, 앞마당을 만들 때 더욱 적극적으로 임할 수 있기 때문입니다.

그동안 투자 결론 내리기가 어려웠던 이유는 모든 요소가 뒤섞여 비교 평가가 제대로 되지 않았기 때문입니다. 이제는 체급을 맞추고 지도 위에 이유를 상세히 표시해야 하며, 저평가 단지를 놓치지 않기 위해 반드시 순서를 바꿔 접근해야 합니다. 

그 순서는 첫째 가치(생활권 내 단지의 가치 순서와 가격이 맞는지 비교하여 단지별 매물 하나 남기기), 둘째 가격(억대별로 지도 위에 올려 가격 결정 요소와 선호도를 반영한 저평가 단지 판단하기), 셋째 투자금(가격 곱하기 투자금 장표에 저평가 단지를 올려 투자금 대비 가장 좋은 단지 선정하기, BM포인트 2), 넷째 투자조건(잔금 및 전세가 하락 등 리스크 확인과 전세 세팅, 교안을 참고한 저환수원리 꼼꼼히 확인)입니다. 

이 과정을 거쳐 최종 투자결론 정리에서 투자 우선순위와 투자의사결정을 명확히 남겨야 합니다. 이와 함께 목표 매도가 설정, 전화 임장, 갈아타기 의사결정으로 이어지는 갈아타기 프로세스도 확실히 정리했습니다.

이번 강의를 수강하는 내내 '내가 그동안 잘못하고 있는 것은 무엇지?', '내가 알면서 하지 않는게 뭐지?', '내가 보완할게 뭐지?' 이렇게 세 가지 관점을 스스로에게 던졌습니다. 돌이켜보면 그동안 결론 파트를 작성할 때 별다른 원칙을 가지지 않고 막연하게 써 내려갔던 것이 가장 큰 문제였습니다. 이번에 배운 명확한 기준과 원칙들을 바탕으로, 앞으로의 결론 파트 작성과 투자 의사결정 방식을 철저히 보완해 나가겠습니다.

윤이나 튜터님의 시세트래킹과 투자로 연결하는법

시세 트래킹을 하면서 가장 많은 시간을 쏟는 부분이 정작 나에게 맞는 파일을 찾고 헤매는 것인데, 

그게 바로 내 모습이라는 생각에 깊이 공감했습니다. 

강의를 듣는 내내 큰 고민이었던 부분인데, 마침 최근 튜터링 데이 때 담당튜터님과 나누었던 대화 중 "투자자의 자신감은 시세에서 온다"라는 말씀이 가장 강렬하게 박혔습니다. 우리가 시세를 꾸준히 보아야 하는 이유는 명확합니다. 지속적으로 관찰하지 않으면 가장 좋은 결정을 내릴 수 없고, 시세 트래킹을 통해 매매 저평가와 전세가 흐름을 파악해야만 실질적인 투자 의사결정에 큰 도움을 받을 수 있기 때문입니다.

이러한 고민을 해결하기 위해 윤이나 튜터님께서는 지투 실전반 수강생 누구나 시세 트래킹을 해낼 수 있도록 기본과 심화 과정으로 나누어 3-3-3, 9-9-9 같은 구체적인 가이드를 제시해 주셨습니다. 다만 시세 트래킹을 본격적으로 시작하기에 앞서, 임장과 임장보고서를 통한 선호도 파악이 반드시 선행되어야 함을 뼈저리게 인지했습니다.

심화 단계에서는 1~3등 생활권의 상·중·하 단지에서 각 3개씩 총 9개 단지를 선정합니다. 이때 가격 흐름이 가장 먼저 오는 단지, 실거주자들의 움직임이 포착되는 단지, 선호도가 낮을 때 어느 정도의 가격을 형성하는지 보여주는 단지를 골라야 합니다. 지역당 단지 9개, 하루 9분, 월 1회를 목표로 삼아 절대 놓치지 않고 꾸준히 이어가야 합니다. 특히 심화 단계에서는 전세 개수와 매매-전세가 차이를 활용해 투자금까지 조금 더 세밀하게 파악하고, 숫자만 적어두기보다 지도 위에 함께 표시해야 훨씬 기억에 오래 남는다는 것을 배웠습니다.

더불어 부동산 사장님들의 말에만 의존하지 않고, 시장 상황을 스스로 판단하기 위해 지역 상황을 요점 정리한 '원페이지 정리'가 필수적입니다. 원페이지에는 랜드마크 가격 변화, 지역 내 매매 및 전세 물량 변화, 지역 내 주요 이슈, 그리고 지역 정리와 리스크 및 나의 생각을 기록하는 내용이 담겨야 합니다. 이를 바탕으로 투자 우선지역 3곳을 결정하고, 다음 임장지 선정을 위한 전수조사와 지역 간 비교평가까지 매끄럽게 연결해야 합니다.

아울러 '중소도시 대 광역시'라는 구도 속에서 무조건 광역시를 고집해야 한다는 선입견을 버려야 합니다. 가장 중요한 점은 투자 당시의 지역 상황을 반드시 함께 고려해야 한다는 사실입니다(Not A But B). 마지막 체크리스트까지 꼼꼼히 챙기는 자세도 잊지 말아야겠습니다.

돌이켜보면 시세 트래킹 → 원페이지 정리 → 투자 우선지역 3곳 전수조사 및 비교평가 → 실제 투자 및 모의 투자로 이어지는 모든 과정이 유기적으로 연결되어 있다는 것을 강의를 수강하는 내내 깊이 깨달았습니다.

느낀점

이번 지투 실전반 강의를 통해 뼈저리게 느끼고 배운 점들을 정리하며, 

코쓰모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님께 진심으로 감사 인사를 전하고 싶습니다.

코쓰모쓰 튜터님의 매물 임장 및 투자 결론 파트 강의는 그동안 제가 가졌던 막연함과 무원칙한 태도를 완전히 깨부숴 주셨습니다. 지방 투자의 핵심이 '선호도 파악'에 있다는 것을 시작으로, 선호도 확인부터 가격 결정, 협상, 그리고 최종 하나를 남기기까지의 명확한 매물 임장 프로세스를 머릿속에 깊이 새길 수 있었습니다. 특히 가치, 가격, 투자금, 투자조건으로 이어지는 4단계 원칙을 통해 체급을 맞추고 지도 위에서 저평가 단지를 걸러내는 법을 배우며, 앞으로 흔들림 없이 투자 결론을 내릴 수 있는 강력한 기준을 얻었습니다. 감이 아닌 명확한 원칙으로 투자 의사결정을 내릴 수 있도록 길을 열어주신 코쓰모쓰 튜터님께 진심으로 감사드립니다.(코쓰모쓰 튜터님 정말 감사합니다!!!)

그리고 윤이나 튜터님의 시세 트래킹 강의는 그동안 방대한 시세 파일 속에서 헤매던 저에게 한 줄기 빛과 같았습니다. 왜 시세를 꾸준히 보아야 하는지 그 이유를 비로소 깊이 깨달았습니다. 초보자도 쉽게 따라 할 수 있도록 3-3-3, 9-9-9 전략과 심화 단계의 9개 단지 선정법을 구체적으로 가이드해 주신 덕분에 막막하기만 했던 시세 트래킹에 엄두를 낼 수 있게 되었습니다. 단순히 숫자만 보는 것이 아니라 지도 위에 시세를 올리고, 원페이지 정리를 통해 지역 상황과 리스크를 스스로 점검하며, 최종적으로 우선지역 전수조사와 비교평가, 실제 투자로 이어지는 모든 연결 고리를 잡아주셔서 정말 감사합니다.(이나 튜터님 항상 응원합니다!!)

저는 이번 실전반을 통해 단순히 지식을 쌓는 것을 넘어 진짜 '투자자'로 한 걸음 더 성장할 수 있었습니다. 배운 것들을 내 것으로 만들어 실천하고, 흔들리지 않는 실력을 갖춘 투자자로 거듭나겠습니다. 정말 감사합니다!