[월부학교 여름학기 투자 5이쉬! 인생의 터닝포인트 야호! 집심마니] 월부학교 2강 노후는 '운'으로 하는게 아니라 '운영'으로 하는 것

안녕하세요 집 찾는 심마니, 집심마니 입니다.

월부학교 2강을 들었습니다. 이번 2강은 ‘10억 달성 운영 방법’에 대한 이야기였는데요

월부학교의 목표가 ‘10억 달성’인 만큼 정말 중요한 강의였고, 현 상황의 저에게 정말 필요한 강의였습니다.

기억하고 싶은 부분을 다시 한번 되짚어 봅니다.

거기에 제 생각을 덧붙여봅니다!

1. 매수는 기본이고 운영이 본 게임이다. 감정이 아닌 팩트로 다가가야한다.
(오히려 가만히 있는게 나을 수 있다.)

다행히 하락장부터 시작한 제 투자 생활에 경험이 조금씩 쌓이고 있습니다.

그래서 이제는 더이상 ‘매수’에만 몰입하지 않는 저를 발견할 수 있었는데요

그럼에도 제가 잠시 월부활동보다 가족에 집중할 때, 제가 느낀 조급함을 되돌아보면

계속 그 ‘감정’이라는 친구가 저를 붙잡았던 것 같습니다. 

감정이 아닌 팩트로 다가가기 위해 저만의 ‘장치’를 놔두어야 겠단 생각이 깊게 들었습니다.

저도 왜냐면 결국 인간이니까요.

‘투자는 감정이 아닌 팩트와 사실 그리고 원칙대로 진행한다’라는 장치만 있다면

더 벌진 못하더라도 크게 잃지는 않겠다고 느꼈습니다.

지금 제 자산 상황 상, 가만히 있어야 하는 시기가 좀 있습니다.

매수한 자산을 어떻게 갈아탈지를 고민하는 시기에 이런 강의를 만난게 참 행운이에요..

2. 충분히 가격이 올랐다면 더 좋은 것으로 갈아타는걸 생각해야한다. 근데 그것도 결국 기준이 있어야 한다.

운 좋게도, 저는 제가 가진 ‘덜 가치 있는 자산’을 매도하고 더 가치있는 자산을 가지게 되었습니다.

덕분에 이 기준을 ‘얼마나 빨리 정석대로’진행하는지가 중요한지를 깨달을 수 있었어요.

그리고 그 기준을 대략적인 000%로 잡아주신 것도, 크게 도움이 되었습니다.

이전 제 자산 매도하고 갈아탄 가격을 파악해보니 122% 정도 되었더라구요

아? 했다가 튜터님께서 “이거 128%면 안되는거에요? 아닌거 아시죠?”라는 말이 또 떠올랐습니다.

물론 제가 진짜 그런 방향대로 생각한 것은 아니지만,

그럼에도 명확하고 뚜렷한 준비가 필요함은 배울 수 있었습니다.

3. 세금 내는거 너무 겁내지 말아라. 세금 겁내는건 1+1 때문에 사는거랑 비슷하다.

저는 지금 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 누릴 수 있게끔 세팅을 해뒀는데요

이렇게 세팅한 이유는 제 0호기 매도 때 세금으로 6000만원 가량을 지불해본 경험 때문인데

그렇다고해서 그게 주된 이유가 되면 안됨을 다시한번 상기했습니다.

(덜 내면 당연히 좋겠지만)

세금 많이 내면 좋은겁니다. 그만큼 돈 많이 번 거니까요.

저는 재산세도 (덜 낼 수 있는 방법이 있으면 그렇게 하겠지만) 많이 내고 싶습니다.

종부세도 내고싶고요. 그걸 부담할 체력도 만들고 싶습니다!
 

4. 열심히만 한다고 중요한게 아니라 좋은 선택을 해야한다. 

→ 성과는 내가 얼마나 노력했는지에 따라 오는게 아니라는 것.. 뼈져리게 기억해 봅니다 !

5. 가양6단지는 최근 1년 4억 올랐고, 도곡렉슬은 안올랐다. 당장의 수익만으로 판단하지 말자. (삼성전자, 하이닉스는 안좋은 자산인가?)

좋은 자산이라고 많이 오르고, 덜 좋은 자산이라고 덜 오르는게 아니죠

최근 동탄지역 집값이 폭등 수준으로 올랐었습니다.

제 회사 후배가 그러더라구요

“선배님 저 영통이 아니라 동탄을 샀어야 했는데.. 잘 못 산 것 같아요”

이런 마음은 그 후배만이 아닌, 저조차도 들 수 있다고 생각이 듭니다.

가격은 언제나 가치를 따라 갑니다.

마치 강아지가 산책을 갈 때 신나게 이리저리 뛰더라도

결국엔 주인의 목적지 대로 가는 것 처럼요

당장의 수익이 어떻게 된 것 때문에 자산의 가치를 판단하지 않는 것이 너무 중요하다 생각 됩니다.

“내 OO자산. 괜찮아 잘 가고 있다!”

6. 투자자는 메타인지를 해야 성장할 수 있다.

메타인지 = 겸손 이었습니다.
내가 어려운 상황에서는 ‘비이성적’인 선택을 할 수 있음을…

겪진 못하지만 그래도 학습으로 배워봅니다.

꼭 겪어야 아는 건 아니죠. 왜냐면 투자도 그렇게 해왔으니까요

언제나 시장에 겸손하고, 남과의 비교를 안해야겠습니다.

7. 갈아타기는 내 총 자산 크기를 키우는 행위(내 자산의 급지를 올리는 행위)

→지금 제가 하고 있는 임장보고서에도 담기는 내용입니다. ‘제 자산을 팔아서 더 좋은 가치의 자산으로 가는 것인가?’이죠. 항상 이 관점으로 생각하는 연습을 해야겠습니다.

8. 코어자산 vs 위성자산

 코어자산 : 10년 가져갈 수 있나?
위성자산 : 나를 다음 단지로 보내주나? (싸게 사는게 중요하다, 싸게 사서 비싸게 파는 투자.)
기타, 현금 : 활용 가능한 현금과 대출이 얼마인가?

→코어 자산과 위성자산이라는 이야기를 머릿속에 넣는 것 만으로도 이번 강의에서 뽕을 뽑았다고 생각이 듭니다. (메퍼튜터님 그치만 이게 다가 아니예용..)

내가 어떤 자산을 치고 빠져야하고, 어떤 것을 지켜야하는지를 배울 수 있었습니다.

기준에 따라 행동하되, 그 기준의 근거가 되는 자산의 가치를 다시금 따져볼 계기가 되었습니다.

9. 내 물건 빠지는 것 보다 상급지 가격 빠지는게 훨씬 중요하다. (상급지가 오른다고 '이제 내꺼도 오르겠지'하면 안 된다.)

제가 가장 걱정하는 부분이었습니다.

제 0호기를 매도하기 전에 계속해서 들었던 감정인데요

어떤 가치를 갖고 있는지 알고있고, 그 자산이 시간이 지나며 가치를 찾아갈거란 믿음을 이미 배웠기 때문에

다른 자산이 올라가는 것 보다 내 자산이 어떻게 되는지를 더 따져보게 된 것이 가장 큰 패착이었단 생각입니다.

이걸 실행하기 위해서는

매달 시세트래킹을 성실히 하고, 

내 자산보다 상급지의 자산 가격이 어떻게 흘러가는지 면밀히 따져보는 행동이 제일 중요하단 생각이 듭니다.

10.상승장에서 필요한 행동 4가지. 

A) 보유한 단지가 전저점 대비 얼마나 올랐는지 확인 
B) 현재 종잣돈 저축액 + 보유자산 매도 시 나오는 돈으로 갈아탈 때 매매가격 차이를 확인 
C) 무리한 갈아타기 할 시 보유 못하게 되는 경우가 발생하진 않을지 리스크도 체크 
D) 입지를 개선하기 어렵다면, 같은 생활권 단지선호도가 훨씬 좋아지는 단지를 찾거나 +@를 확인

이게 바로 현 시장에서의 결론 파트를 쓰는 방법이 아닐까 생각이 됩니다.

내 단지가 어떤 상황인지 객관적으로 파악하고

그리고 내 개인 상황과 종잣돈 규모를 파악해서

‘더 좋은 가치’를 가진 단지로 사는 것을 고민하는 것이죠.

이전에는 ‘또다른 자산의 매수’가 결론의 끝이었다면

이제는 시장도, 상황도 많이 다르다보니 투자자로서 이런 생각을 해볼 수 있게 된 것 같습니다.

결론에 반드시 !!! 넣어보겠습니다.

까지 제가 기억하고 싶은 부분들이었습니다. 

그리고 마지막 part에서 튜터님께서 내주신 과제도.. 해봅니다 !

결혼을 앞둔 수강생A의 경우는

수도권 1주택을 가지고 있었는데요. 영통 SK뷰를 24.2에 매수했고 이미 2년은 지났습니다.

현재 가격이 9.9억이고, 위성자산이기 때문에 위성자산을 코어자산으로 갈아타기할 것을 고려할 것 같습니다.

매도하면 나오는 돈이 4.9억이며 남자친구가 생애최초라 6억 대출이 가능하기 때문에 6억 + 매도금 4.9억 + 종잣돈 1억 해서 12억 자산을 갈아타기 하는 것을 고려할 것 같습니다.

실거주로 갈아타기 하는 것이 투자로 갈아타기 하는 것 보다는 더 나을 것 같은데

그 이유는 ‘남자친구의 6억 대출’이 가능하기 때문이었습니다!

케이스 스터디를 해보니 더 감이 잘 오네요 :)

지방 소액투자 2채가 모두 위성 자산이고 1호기는 매도할 수 있는 시기가 된 것 같습니다.

대구 동구 해모로이스트는 매도하게되면 기존 투자금 1억 + 시세차익 1.2억 도합 2.2억이 튀어나옵니다.

두 번째 주택은 시세차익이 났지만 매도 시 남는 돈이 거의 없게 되긴 하네요

하지만 현재 상황에서 매도하면 7천만원이라는 돈이 생기기 때문에 둘 다 매도해서 코어자산 매수 준비를 할 것 같습니다.

종잣돈 0.3억

1호기 매도금액 2.2억

2호기 매도 시 0.7억

총합 3.2억이 있기 때문에 코어자산을 매수할 수 있을 것 같은데, 어디에 거주하는지에 따라 결정이 달라질 것 같네요

만약 실거주가 가능하고 수도권에 거주한다면 대출 (LTV 40%)를 적용했을 때 살 수 있는 단지가 코어자산이라면 충분히 움직일 수 있겠지만, 현재 상황에서 어렵다면 수도권 코어 자산을 투자로 매수하는 것도 고민해볼 것 같습니다.

3.2억이면 아직 괜찮은 남양주에 접근해볼 것 같네요.

이번 강의를 들으면서 저는 확신은 감정이 아닌 기준이다. 라는 말이 가장 많이 와 닿았습니다.

감정을 빼고 기계처럼, 순서대로 해야함을 다시 배웠습니다.!
 

메퍼튜터님 정말 감사드리고,

혹시 2번 틀렸다면…. 댓글도 기다려보겠습니다 :)

(자산 현황표 update는 과제로 수행했습니다!)