관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요.
경제적 자유를 향해 끝까지 달려볼
투자자 블랙달리입니다.
지방 투자 실전만 5강 마스터님의 강의 후기를 정리해 보았습니다.
한마디로 정리하면
무엇을 살것인가?만 고민하던 내가
언제 팔고 무엇을 갈아탈 것인가?까지 생각하는
투자 프레임으로 바뀐 강의였습니다.
강의를 듣기 전 | 강의를 들은 후 |
투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 단지를 사는 것 | 좋은 단지를 사고, 언제 팔고, 무엇으로 갈아탈지까지 계속 준비하는 것 |
#가장 크게 깨달은 점
구분 | 강의를 듣기 전 | 강의를 들은 후 |
시장 이해도 | 규제가 같으면 비슷한 흐름으로 움직인다고 생각했다. | 흐름은 비슷해도 시장 회복의 속도는 다를 수 있다. 관심이 적은 시기를 활용해야 한다. |
수익률 기준 | 수익률 100~200% 정도를 목표로 생각했다. | 수익률보다 출구전략이 중요하다. 지금 팔 수 있는지, 다음 투자로 연결할 수 있는지를 먼저 본다. |
갈아타기 기준 | 내가 갈 수 있는 지역을 먼저 생각했다. | 지역 업그레이드가 아니라 가치 업그레이드를 기준으로 판단한다. |
같은 지역에 비슷한 규제여도 시장의 속도는 다르다.
과거 규제 당시와 지금은 투자 환경이 다르다는 것을 알고 있었지만,
시장의 회복의 속도까지는 다를 수 있다는 점을 깊게 생각해보지 못했습니다.
마스터님꼐서는 과거와 현재는 비슷한 흐름을 보일 수 있지만,
회복되는 속도는 다를 수 있다고 말씀해 주셨습니다.
현재는 다른 투자 자산도 좋은 상황이고, 규제가 있는 상황속에서
현재는 매도자와 매수자의 힘겨루기가 이어지고 있고,
과거처럼 빠르게 가격이 움직이는 시장이 아니라는 점을 이해하게되었습니다.
이런 시장의 속도 속에서 나는 관심이 적거나 힘겨루기를 하는
시장에서 적극적으로 나는 활용해야함을 다시 한 번 깨달았습니다.
지방 투자의 수익률 기준은 숫자보다 무엇을 살 수 있나가 중요하다.
기존에는 지방 투자에서도 수익률 100%, 200% 정도를
하나의 매도 기준으로 막연하게 생각하고 있었습니다.
하지만 이번 강의를 통해 지방은 목표수익률보다 매도 가능성과
다음 투자로 이어질 수 있는지가 더 중요한 시장이라는 점을 다시 한 번 이해 했습니다.
앞으로는 지방 투자의 수익률 기준은 아래와 같다고 생각하고 진행하려고 합니다..
지금 시장에서 내 물건은 실제로 팔릴 수 있는가?
매도 후에는 나는 어떤 단지를 갈아탈 수 있는가?
투자의 프레임(지역 업그레이드 X, 가치 업그레이드)
그동안은 ‘내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 단지인가?’를 중심으로만 생각했습니다.
하지만 앞으로는 지역에 대한 업그레이드를 목표로 하기보다는
'더 높은 가치를 가진 자산으로 이동한다'는 관점으로
갈아타기를 해야 하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
이러한 기준이 없다면 ‘나는 광역시로 갈아타지 못했으니, 실패 했다’는 생각에 갇혀
더 좋은 투자 기회를 놓칠 수도 있다는 점을 깨달았습니다.
지역이 아니라 가치를 기준으로 갈아타기를 판단하는 프레임을
가져야겠다고 생각했습니다.
#모르던 것과 그동안 안다고 착각한 것
구분 | 강의를 듣기 전 | 강의를 들은 후 |
갈아타기 기준 | 내가 갈 수 있는 지역을 먼저 생각했다. | 지역 업그레이드가 아니라 가치 업그레이드를 기준으로 판단한다. |
매수 관점 | 내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 단지를 찾는 데 집중했다 | 매수뿐 아니라 매도와 다음 투자까지 함께 설계한다. |
비용 관리 | 투자금만 확보하면 된다고 생각했다 | 보유세·주거비까지 포함한 현금흐름을 함께 고려한다. |
내가 놓치고 있던 비용
그동안은 최대한 투자금으로 모아 좋은 자산을 사는 것에만 집중했습니다.
하지만 앞으로는 보유세와 주거비도 반드시 함께 고려해야 한다는 점을 깨달았습니다.
정부의 세금 정책 변화에 따라 보유세 부담이 커질 수도 있는데, 저는 그 비용을 전혀 생각하지 않고 있었습니다.
또한 전월세 가격이 계속 오르고 있음에도 나는 거기에 해당하지 않다고 생각하고 그 주거 비용이 상승할 수 있는 환경이 있음을 투자에 영향을 주는 중요한 현금 흐름이라는 점을 놓치고 있었습니다.
지방에 주상 복합에 대한 관점
저는 막연히 주상 복합은 특정 지역에 국한된 이야기라고 생각했습니다.
하지만 이번 강의를 통해 주상복합은 그 지역의 중심 입지를 누리고 싶어 하는 수요가 만들어낸 결과라는
점을 이해하게 되었습니다.
지방에서의 중요한 시그널-전세
저가치 단지를 생각할 수 있는 하나의 기준으로 전세가가 밀어 올리며
어쩔 수 없이 상승하는 경우가 많은데, 이런 경우에는 가치가 낮은 단지일 가능성이 낮다는 이야기를 통해서
다시 한 번 저가치 단지를 볼 수 있는 기준을 알 수 있었습니다.
#알고 있었지만 행동은 했는가? 앞으로 적용할 점
이번 지방투자 실전반 5강을 통해서 앞으로 3가지를 반드시 실천하려고 합니다.
| 1 | 갈아탈 후보 단지를 항상 미리 만들어 두기 |
| 2 | 보유와 매도 중 무엇이 유리한지 지속적인 업데이트 하기(마스터멘토님 강의안 참고) |
| 3 | 임장보고서에서 힘을 주고 싶은 부분을 먼저 시간을 들여서 업그레이드 해보기 |
#마인드-오래 할 수 있는 원동력
내 상황이 계속되지는 않을 것이다. 터널이 온다면 받아들이고,
언젠가 끝이 있고, 나중에 이해할 수 있는 순간이 올 것이다.
이번 강의는 단순히 시장을 바라보는 방법을 배우는 시간이 아니라,
내 투자 기준을 다시 점검하고 앞으로 무엇을 준비해야 하는지를 명확하게 정리할 수 있었던 강의였습니다.
감사합니다.
