강남도 안 팔리는 아파트가 있습니다(+매수전 반드시 확인해야하는 4가지)

최근 방송에서 230억 원대 건물을 보유한 자산가(박정수 님)가 본인이 실거주 중인 서초구 아파트에 대해 이렇게 말해 큰 화제가 되었습니다.

출처 : 유튜브 '웬만해선 정수를 막을 수 없다' 캡처 이미지

"집값은 죽어라 안 오른다. 살던 때랑 똑같다."

강남, 서초 아파트라면 무조건 집값이 가파르게 오를 거라고 생각하셨던 분들에게는 다소 충격적인 발언이었을 겁니다.

그런데 대한민국 최고 입지라는 강남/서초 아파트가 왜 죽어라 안 오르고 제자리걸음일까요?

이유를 들여다보면 간단합니다. 사려는 사람(수요)이 없고 거래가 끊겼기 때문입니다. 

살기에는 더없이 편할지 몰라도, 막상 사려는 손님이 없으니 가격이 오르지도 않고, 이사를 가고 싶어도 ‘잘 안 팔리는 아파트’ 가 되어버린 것입니다.

사실 저희 가족도 과거 똑같은 일을 겪었습니다.

출처 : 실제 거주했던 아파트 전경 이미지

매수 당시엔 신축이었고, 봄마다 벚꽃이 예쁘게 피며 도서관과 학원가가 있어 거주하기에 이보다 더 편할 수가 없던 집이었습니다. 하지만 하락장이 오자 몇 년 동안 단지 전체 거래 건수가 딱 1건일 정도로 거래가 뚝 끊겼습니다.

그때 뼈저리게 깨달았습니다. 집값이 안 오르고 안 팔리는 이유는 입지 이름값이 아니라 '환금성(거래량)'에 달려있다' 는 사실을요.

오늘 강남/서초에서도 집값을 정체시키고 발을 묶어버리는 '안 오르고 안 팔리는 아파트'의 4가지 원인을 짚어보겠습니다.

그 첫번째는요.

💡TOP.1 ‘3개월 안에 팔리는가(환금성)’

특히 이는 많은 분들이 소액으로 고려하고 있는 지방시장이나 

현재 수도권 외곽 전세가율이 높은 단지들에 더욱 더 엄격히 적용되어야합니다.

흔히 아파트를 고를 때 사람들은 입지, 학군, 교통, 향, 층수를 봅니다.

그런데 이것을 종합적으로 보면서 "이 아파트가 내놨을 때 잘 팔리는가" 를 생각해보는 분은 참 드뭅니다.

호갱노노에서 그 단지의 최근 1년 실거래 건수를 보세요. 연간 거래가 10건 미만이라면 환금성이 낮은 겁니다. 

내가 팔고 싶을 때 마침 살 사람이 나타나야 하는데, 1년에 10명도 안 산다는 뜻이니까요.

저희 부모님댁이 그랬습니다. 

부동산에 내놓고 6개월이 지나도 문의가 없었고, 결국 호가를 두 번 낮춰서야 겨우 거래가 됐습니다. 

그때 저는 처음으로 깨달았습니다. '거래량이 곧 유동성이고, 유동성이 없으면 가격 방어도 없다'는 사실을요. 집은 주식처럼 버튼 하나로 팔 수 없습니다. 

사려는 사람이 마침 나타나야 팔리는 자산입니다. 연간 거래 10건 미만이라는 숫자는 '당신이 팔고 싶을 때 살 사람이 1년에 10명도 없다'는 뜻입니다

• 지금 바로 확인하는 방법

 호갱노노 → 단지명 검색 → 실거래가 탭 → 최근 1년 거래 건수 확인

💡TOP.2 '살고 싶어하는 이유가 있는가(수요적인 측면)' 

그 동네에 사람이 모이는 구체적인 이유가 있어야 합니다.

직장이 가깝다, 학교가 좋다, 대형 병원이 있다, 백화점이 가깝다. 

구체적인 이유로 그 지역을 선택하는 실수요가 꾸준히 있는 곳은 시장이 나빠져도 버팁니다.

특히 최근 동탄이나 청주, 수지가 오르는 폭을 살펴보면

가장 중요한 것은 역시 ‘직장접근성’ 임을 무시할 수 없었습니다.

#1. 삼성 접근성이 뛰어난 동탄

출처 : KB부동산 매매가격

#2. 강남 접근성이 뛰어난 수지

#3. 하이닉스 접근성이 뛰어난 청주

반대로 "그냥 새 아파트라서", "분위기가 좋아서" 같은 이유만 있는 동네는 시장이 조금만 식어도 수요가 사라집니다. 

이전 제가 거주했던 아파트가 그랬습니다. 뒷산 도서관과 벚꽃이 살기에는 완벽했지만, 그게 그 아파트를 사야 하는 이유가 되진 못했습니다.

모든 지역에 ‘직장’의 요소만 있는 것은 아니기에, 이럴 때 임장이 필요해집니다. 

직접 내 발로 밟고, 부동산 사장님에게 물어보는 과정이 필요합니다. 

"여기는 뭐때문에 이사오세요?"

이 질문에 직주근접, 학군, 교통과 같이 구체적이고 명확한 답이 나오는 곳이라면 보통 수요가 쏠리는 곳입니다.

💡TOP.3 '비슷한 돈으로 더 나은 곳은 없는가' 

저평가는 단순히 "싼 것"이 아닙니다. 

같은 가격에 더 좋은 입지를 살 수 있는지를 확인해야합니다.

따라서 매수 전에 반드시 해야 하는 작업이 있습니다. 

내가 보려는 단지와 비슷한 가격대의 단지 2~3개를 나란히 놓고 교통/학군/환경/단지 규모를 비교해보세요.

이 비교를 해보지 않은 분들이 나중에 "왜 저기는 오르고 내 집은 안 오르지?"라는 후회를 합니다. 

비교 단지가 없다면 그 가격대에서 유일한 선택지라는 뜻이고, 

그것만 바라보다 놓치면 ‘나는 안되나봐’ 자책과 후회로 이어질 수 있습니다.

💡TOP.4 '진짜 내가 감당할 수 있는가' 

대출 이자만 계산하는 분들이 많습니다. 

그런데 아파트를 보유하는 비용에는 이자 외에도 재산세, 종합부동산세, 양도소득세까지 있습니다.

특히 감정평가액 30억원 이상 아파트는 상속세율이 최고 50% 수준에 달합니다. 

50억 강남 아파트를 상속하려면 세금만 25억입니다.

집값이 올랐는데 정작 다음 세대에 넘길 때 절반이 세금으로 나가는 구조입니다.

월 대출 상환액이 월 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 매수하세요. 

향후 예상되는 세금까지 포함해서 내가 실제로 감당할 수 있는지도 반드시 계산해보세요.

+) 가끔 이런분들도 계세요(재개발에 관하여)

"옆 동네 재개발 들어온다더라"*는 소문에 멀쩡한 집을 서둘러 처분하는 분들이 있습니다.

팩트를 먼저 보셔야합니다. 정비구역 지정부터 새 아파트 입주까지 전국 평균 재개발은 10년 4개월, 재건축은 10년이 소요됩니다. 분쟁이나 인허가 지연이 생기면 20년 이상 걸리는 사례도 있습니다.

따라서 재개발 소문으로 호재인 것 같은 때에는, 이것을 먼저 확인하세요

→ 정비사업 정보몽땅(info.repark.or.kr)을 들어가셔서, 3가지 항목 먼저 확인해보세요. 

끝으로

지난 장에 매매가가 비슷했던 아파트 두 채를 비교해보면,

A단지 (연간 거래 30건, 대기업 공장 5분 거리, 동일 가격대 내 선호도 1위)

B단지 (연간 거래 5건, 직장 수요 없음, 비교 단지 대비하여 입지가치가 낮았던 단지)

여기서 잘 봐야할 것은

두 단지 모두 신축이었고, 사던 시점엔 둘 다 괜찮아 보였단 겁니다.

이 차이는 오늘 이 글의 4가지 체크에서 갈렸습니다.

이는 강남도, 서초도 예외가 없습니다.

살기 좋은 것과 팔리는 것은 다르다는 것을 명심하시길 바라며

그 차이를 만드는 4가지를 여러분도 매수 전에 한 번 체크해보세요. 

이 체크 하나가 나중에 수천만원의 차이를 만들 수 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.