[성장구루] #96 직장인입니다. 강남으로 이사갔고요 질문받습니다.

▼추천도서후기 쓰는 양식

읽은 날짜: 26.7.28 (재독)

저자/ 출판사 : 대치대디 / page2

핵심키워드 : #매도 #갈아타기 #만족

평점 : 8점/10점

책 소개 : 강동구 신축에서 대치동으로 갈아타는 과정을 재미있게 알려주고 있다.

#본

1부 스타트 버튼 ‘갈아타기로 결심해라’

저자가 강동구에서 강남으로 갈아타기로 결심을 하는 과정을 생생하게 그리고 있다. 매도를 할 때 부동산을 정할 때는 매물이 많은 사장님은 신경을 덜 써줄 수 있기에 꼭 좋은 게 아니고, 많이 다니면서 맞는 사장님을 찾아야 한다. 이 때 상승장에서도 갈아탈 수 있지만 하락장이 갈아타기 더 쉬운 이유는

(하락장) 집 팔기가 어려움. (rr은 잘 팔리는데 못난이는 잘 안팔림). 상급지와 하급지 격차가 줄어들고 부대비용이 적게 듦. 좋은 물건을 살 수 있음.

(상승장) 집 팔기는 쉬운데 집 사기가 어려움. 상급지와 하급지의 격차도 벌어져 있음.

갈아탈 때는 먼저 매도를 잘 해야 한다. 이 때 제 값 주고 팔 생각하지 말고, 살을 주고 뼈를 자른다는 마음으로 시세가 비슷한 지역, 주변 지역 시세를 다 확인하고 최저가 1등 매물로 내놓아야 한다. 매도할 때 결국 중요한 것은 가격이다. 상급지가 쌀 때 잡으려면 빨리 팔고 넘어가야 한다.

• 매도의 기술

  인테리어는 무난한 톤으로 / 버릴 물건은 전부 다 버리고 (집이 넓어 보여야 함) / 재테크 책은 숨기고 전공 책을 꺼낸다. (매수자에게 손해본다는 인상을 줄 수 있다) / 볕이 잘드는 시간에 약속 잡기 / 청소 / 가격 ★★

그리고 사장님은 ‘다른 곳에 물건 많이 내놓으면 가격이 많이 깎인다’(→ 나랑 안 친한 사람과는 공동중개 하기 싫어) , ‘이 매물 다음에 나갈 차례다 하면서 그냥 집만 구경시켜주기’ 이렇게 많이 하시니, 매도자, 매수자 컨셉으로 다 전화해서 내 매물에 대해 객관적으로 파악하고, 시세에 대해 빠삭해야 내가 사장님의 말 한마디 한마디에 휘둘리지 않고 객관적으로 판단할 수 있다.

그리고 매도 준비하기 전에 미리 갈아탈 단지에 대해 알아놔야 한다. 이 때 중요한 것은 평수를 줄이더라도 입지이며, 임장 가기전에는 손품으로 rr이 어디인지, 가격차이는 어떤지, 어느 초중학교를 선호하는지, 미리 정보를 찾아놓고 부사님께 확인해서 머릿속에 저장해놔야 한다.

2부 불안해도 가라.

매도하고 갈아타기의 과정이 순탄치 않았다. 이 과정에서 중요한 것은 역지사지이다.

(매수자) : 팔 때 절대 매도자의 자존심 건드리면 안 됨. ‘내가 매도자라면 트집잡는 사람에게 팔까?’

(매도자) : 내가 산다면 이 집을 이 가격에 살까?

(부동산 사장님) : 누구한테 급매를 줄까? 돈을 가진 손님, 기억에 남는 손님, 돕고 싶은 손님, 그리고 사장님은 몇달치 생계가 한 건의 거래에 달려있기 때문에 이익을 위해 행동하는 것이고 이것이 당연한 것임. 나쁘다고 생각할 필요 없음.

그리고 이 때 매도 잔금 먼저 받고, 매수 잔금 주는 것으로 날짜 맞추되, 살 때는 상급지 계좌 먼저 받고 그 다음에 매도 계좌를 넘겨야 함. 그리고 복비는 가게약금 입금 전에 협상하자. 매물을 볼 때 항상 1-10위까지 대체가능한 매물이 있어야 하고 하나의 매물과 사랑에 빠지면 안 된다. 누수하자 특약은 꼭 챙기자.

매수할 때 너무 큰 대출을 안게 되면 사실 대출금리가 올라가면서 부담이 된다. 하지만 소득이 올라가는 구간에 있는 30-50대라면 감당가능한 범위에서 가장 좋은 집을 사는 것이 후회를 줄이는 길이다. 감당가능한 대출은 오히려 더 열심히 살아가게 하는 원동력이 된다.

3부 최종보스전 : 네 선택에 책임을 져라 .

집주인이 실거주 2년을 못채워서 양도세 5억을 내야하자, 이를 핑계삼아 2억을 네고했다가 집주인의 자존심을 건드려 5천만원도 못 깎고 그냥 제 값을 주고 게약을 했다. 협상의 기술 책을 나도 사서 읽었고 협상을 잘하려고 해봤지만, 사실 책처럼 논리적으로 우리의 마음은 움직이지 않는다. 때로는 감정이 논리를 지배하는 경우가 많다. 따라서 절대 절대 매도자의 자존심을 건드리지 말자.

#깨

다른 동료분들은 갈아타기를 쉽게 하시길래, ‘저렇게 한 달 안에 되겠지?’ 막연하게 생각했는데 사실 엄청 어려운 과정이었다는 것을 깨달았다. 항상 사장님의 말에 휘둘리지 않고 객관적으로 판단하기 위해서 같은 시세의 지역, 주변 지역 시세를 빠삭하게 알고 있어야 하고, 나온 매물 및 가격 정보도 매도자, 매수자 컨셉으로 전화해서 꿰고 있어야 한다. 그리고 이를 바탕으로 제일 싸게 가격을 내놓아야지 빨리 팔고 상급지를 빨리 매수할 수 있다. 그리고 이를 위해서는 미리 rr에 대한 정보와 가격차이, 선호도에 대해 미리 세밀하게 알아놓는 것이 필수이다.

중요한 것은 입지이다.

미리 매수할 단지 목록 손에 넣고 → 매도 가계약금 받고 → 매수 단지와 가격, 조건 동시에 조율, 매수 단지 가계약금 보내기

오전, 매도 잔금을 받고, 오후, 갈아탈 단지 잔금 내기.

이 분도 갈아타기까지 정말 많은 우여곡절이 있었고 순탄하지 않았다. 나도 집 매수하는 과정에서 매물 찾으러 돌아다니고 가격 협상하는 과정에서 잘 몰라서, 때로는 사장님께 너무 많이 불안한 기색을 드러내고 감정적으로 굴어서 실례가 된 경우가 많았다. 이 분은 강남에 갈아탔지만 그보다 위에도 있고 비교하는 마음이 스멀스멀 올라오지만 지금 현재에 만족하고 행복하려고 노력한다고 하셨다. 그리고 자신이 수고했다고 인정해주기로 하셨다고 한다. 나도 재테크로 재산을 불려서 노후에 좀 더 안정된 생활을 할 수 있게 노력하는 자신을 인정해주고, 현재 지금 부동산 투자에 몰입할 수 있는 상황은 아니지만, 그리고 입지가 좋은 곳에 부동산을 매수한 건 아니지만, 이게 끝이 아니고 갈아탈 수 있음을 알고 현재 상승장 전에 부동산을 매수한 것에 대해서 행복하게 생각해야겠다.

#적

(투자)

1. 재무상태 3개월에 한 번 확인하자.
2. 앞마당 늘릴 때 단지별 세밀한 선호도, rr라인 대비 가격차이 잘 알아두기 ★★
3. 실전투자경험담으로 자세한 프로세스 알아두기.

(직장)

1. 직장동료들과도 논리적으로 얘기하지 말고 감정을 잘 풀어나가자.

(가족)

1. 미래만 보고 더 나아지려는 노력만 하지말고 현재에 행복해하며 발 딛고 가족들과 지금 이 순간을 즐기자.

#발제문

p373 세상에는 항상 위가 존재한다. 이사를 와도 더 비싼 아파트, 더 넓은 평수, 더 화려한 신축이 있다. 새로운 욕심이 고개를 든다. 그 욕심만 쫓을수록 지금 발 딛고 있는 자리의 가치를 잊게 된다. 여전히 다음 계획을 세우지만, 동시에 지금을 마음껏 누리고 싶다. 그래서 매일 감사하고 행복하려고 노력중이다. 요즘이 감사하고 행복하다. 행복은 남의 인정에서 오는 것이 아니다. 난 나를 인정했다. 나의 노력들을.

-자신의 투자에서 잘한점을 얘기하고 스스로를 칭찬하는 시간을 가져봅시다. 앞으로의 목표는 무엇이고 현재에 감사한 점이 무엇인지, 어떻게 하면 현재의 행복을 잘 누릴 수 있을지 얘기해봅시다. 

p42 갈아타기는 누가 먼저 포기하느냐 싸움이야. 내 팔 자르고 피투성이로 다음 발 내딛는거지 멀쩡하게 이사 못가.

p101 명확하게 목표를 정하고 행동하고 노력한 사람에게 물건이 가는 게 맞았다.

p137 힘든 상황에서 마침 아버지가 반대하시니까 그만두고 싶은거다. 가족핑계 대지말자. 나는 내 의지로 결정했다. 포기하지 않기로. 이번에 반드시 해내겠다고. 모든 책임은 내가 진다고.

p181 어디 있어도 불안은 사라지지 않는다. 그저 불안을 품고 사는 법을 배워갈 뿐이다.

p199 빨리 팔고 상급지 매수. 지나고 보니 이게 정말 갈아타기의 핵심이었다.

p201 매수자의 입장에서 이걸 살까 생각했어야 한다.

p208 부동산은 각자의 자리에서 생존을 위해 최선을 다할 뿐이었다. 그걸 욕할 수는 없다.

p243 ‘살아보니까 갈아타기는 무조건 해야 하는 게 맞아. 원래 상급지는 그런 거야. 여기 1억 오르면 강남은 3억이 올라 있어. 지금은 내가 손해보는 것 같지만 지나고 보면 500만원 차이가 나중에는 5천만원이 되고 5억이 돼.”

매수자 분들 매도자 자존심 긁지 마세요. 진짜로…

p351 협상이란 게 늘 숫자만으로 움직이지는 않는다. 세밀한 감정의 조각들이 숫자 위를 덮는다. 가끔 펄펄 끓는 감정의 무게가 넘쳐서 합리적 선택을 짓눌러버린다.

p373 세상에는 항상 위가 존재한다. 이사를 와도 더 비싼 아파트, 더 넑ㅂ은 평수, 더 화려한 신축이 있다. 새로운 욕심이 고개를 든다. 그 욕심만 쫓을수록 지금 발 딛고 있는 자리의 가치를 잊게 된다. 여전히 다음 계획을 세우지만, 동시에 지금을 마음껏 누리고 싶다. 그래서 매일 감사하고 행복하려고 노력중이다. 요즘이 감사하고 행복하다. 행복은 남의 인정에서 오는 것이 아니다. 난 나를 인정했다. 나의 노력들을.

p377 누구의 투자도 완벽하지 않습니다. 누구의 길도 정답이 아닙니다. 남들에게 휘둘리기보다는 자신에게 집중했으면 좋겠습니다. 완벽한 선택과 타이밍은 없어요. 공부도 충분히 했고 준비도 됐다면, 어느 순간엔 결단을 내려야 해요. 자신을 믿고 내딛으세요. 그러면 결국 잘 될거라는 뻔한 말은 건네진 않겠습니다. 인생이 어디 마음대로 되던가요?

p377 불안합니다. 하짐나 불안을 애써 지우려 들지 않습니다. 그 감정을 피하지 않고, 있는 그대로 인정하고 직면하기로 했습니다. “야 나두 부동산 때문에 스트레스 장난 아니었어. 근데 고민만 하고 있으면 오히려 더 불안했어. 생각할 시간에 움직이니까 좀 나아지더라. 그냥 그렇다구.”