모의투자복기 이렇게 한 번 해 보세요

안녕하세요

오늘에 최선을 다하는 하루쌓기입니다.

우리는 매달 목표하는 자산을 쌓기 위해

독강임투에 매진하고 있는데요.

매달 앞마당을 쌓아가는 것도 중요하지만

과거 TOP3를 뽑은 매물들을 

복기하는 시간도 굉장히 중요합니다.

과거에는 채수를 늘리면서 

투자가 가능했습니다.

실제로 내 돈을 넣으면서 경험하고 

내 투자경험을 복기하는 것이 

실력 향상에 많은 도움을 주었습니다.

그런데, 지금과 같이 투자에 

제한이 있는 시장에서는

모의투자복기를 통해 인사이트를 쌓는 것이 

상당히 유효하다고 할 수 있습니다.

이번 달 제가 했던 모의투자복기방법을 공유하고 

누락된 점과 개선할 점을 보충하며 저의 성장과 

이 글을 봐주시는 모든 분들의 성장을 함께 추구하고자 합니다.

저는 시점을 2025년 초로 하여 

성북구에 위치한 래미안세리니티라는 단지를 대상으로

모의투자복기를  해 보았습니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

1. 시장상황 체크부터

지피지기면 백전불태라는 말이 있듯이

투자에서 이기는 싸움을 하기 위해서는

상대방을 알고 나를 알아야 합니다.

상대방은 시장상황으로 볼 수 있습니다.

시장상황은 가격, 정책, 금리, 공급 측면에서 살펴 봅니다.

그리고 나의 상황은 현재 보유하고 있는 포트폴리오와 

지금까지 모아 놓은 종잣돈 & 재무상태 그리고 현금흐름 상태를 의미합니다.

25년 초 상황은 22년 역전세 시장이 마무리 되고 

23년 하반기부터 전세가가 큰폭으로 오르기 시작하며 

상급지부터 매매가가 상승하기 시작했는데,

매수에 과열이 붙었다고 판단되자 윤석열 정부에서 시행한  

24년 8월부터 조건부전세자금대출 중단 및 가계대출총량 관리에 더하여 

24년 12월에 비상계엄 이슈가 터지며 매수심리가 급속도로 얼어 붙고 있던 시기였습니다. 

더불어 금리는 꼭지를 찍고 내려오는 분위기였으며, 

성북구의 경우 25년 동대문구에 약 12000세대의 공급이 예정되어 있었기에 

전세가 하방압력에 따른 저평가 구간이 지속될 가능성이 예상되어

투자하기에 아주 좋은 시기였던 것을 알 수 있었습니다.

2. 다음은 가치복기 

이미 다들 잘 알고 계시겠지만

투자물건에 대한 이해 중에서 가치가 차지하는 비중이 상당히 높습니다.

가치가 있는 물건이 가치보다 가격이 낮게 책정되어 있다면 저평가입니다.

가치 있는 물건이 환금성이 좋고 수익이 높습니다. 

가치 있는 물건이 원금보존이 잘되며 리스크 관리도 잘 됩니다. 

가치가 제일 중요하며 가치를 모르면 

아무리 좋은 자산을 취득했다고 할지라도

하락장에서는 “안 좋아서 더 많이 떨어졌나봐, 그리고 늦게 오르나봐”

상승장에서는 “덜 좋아서 다른 것보다 덜 오르나 봐”와 같이 부화뇌동하며

내 자산을 지킬 수 없습니다.

해당 물건의 가치의 경우

물리적으로 강남과의 거리, 시간적 거리, 환경, 호재 등을 확인하고

실제로 이 생활권에서 그리고 이 단지에서 사람들이 거주하고 싶어 하는지,

어떤 사람이 거주하는지 왜 거주하는지를 분석합니다.

내가 이 단지의 쓰임을 초등학교에 다니는 아이에게 설명할 수 없다면

나는 그 단지의 가치를 제대로 알지 못한다고 보는 것이 맞습니다.

그것이 메타인지입니다.

3. 모의투자결과

모의투자를 했으니 지금 시점에서의 결과를 확인하는 것이 필요합니다.

투자금 4억을 넣어서 

3.4억의 수익을 얻을 수 있었습니다. 

1년반만에 3.4억을 얻었고

수익률은 85%에 달합니다.

상당히 괜찮은 투자라는 것을 알 수 있습니다.

앞서 살펴본 것처럼

2025년에 동대문구에 12000세대에 공급이 있었는데,

이러한 공급이 같은 생활권 단지들에 

미친 영향의 크기를 살펴봐야겠습니다.

성북구 x 동대문구 2개 구 기준으로 계산 시 

2025년에는 적정공급량에 3배이상의 공급이 있었던 사실을 알 수 있습니다.

해당 공급은 허수가 아니라 종암동 단지들에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 

장위 생활권, 그리고 이문휘경 뉴타운의 대규모 공급이었습니다. 

살펴 본 결과 종암생활권에 위치한 단지들의 전세가가 

2026년초까지 보합상태를 유지하였는데 역전세는 없었던 사실을 알 수 있었습니다. 

다만, 역전세가 없었다고 할지라도 물량 자체가 상당했기 때문에

전세를 빼기까지 상당한 시간이 걸렸고 

그 자체로 리스크가 될 수 있는 점을 살펴볼 수 있었습니다. 

4. 비교평가

투자물건의 결과와 공급의 영향까지 살펴 보았으니 

같은 투자금으로 더 나은 투자처가 없었는지 

당시 시점으로 돌아가 투자할 수 있는 물건들을 살펴보았습니다.

당시에는 앞마당이 아니어서 알지 못했으나

그동안 앞마당을 늘려가며 알게 된 

3급지 덜선호 준신축, 4급지 역세권 구축, 그리고 4급지 외곽 신축에 투자 시 

같은 투자금으로 더 많은 수익을 얻을 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

특히 이번 복기를 통해 영등포아트자이와 같이

환경이 비균질한 3급지 준신축 단지의 경우 4급지 입지 좋은 구축보다 

사람들이 더 좋아하고 이에 더 많은 돈을 벌 수 있다는 사실을 알 수 있었습니다. 

비슷한 예시로 영등포구 대림생활권에 있는 

아델포레가 있다는 것도 알게 되었습니다. 

3급지 정도의 위상을 가진 땅에서는 연식에 더하여 

짱짱한 아파트 상품성 만으로도 상당한 쓰임이 있다는 사실을 

이번 복기를 통해서 알 수 있게 되었습니다.

위와 같이 지역 외에서 같은 투자금으로

 더 벌 수 있는 단지들을 찾아 보았으나

지역 내에서도 같은 투자금으로 더 벌 수 있는 단지들을 찾아보면 

지역 내 선호도와 인사이트를 쌓을 수 있다는 점을 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 

저는 25년1월 당시 래미안세레니티와 더불어

길음4단지 그리고 11단지를 함께 살펴 보았었습니다. 

이와 같이 당시 비슷한 가치라고 생각했던 단지들의 

가치와 투자결과를 복기해 보시고 나만의 인사이트를 뽑아내 보셨으면 좋겠습니다.

5. 마지막은 CSS복기

모의투자복기를 마치고

계속해 나가야 할 것 (Continue)

중단하고 개선해야 할 것 (Stop)

새롭게 적용해야 할 것 (Start)

관점에서 기록해서 체크리스트를 만들어 보시기 바랍니다.

그리고 그러한 체크리스트를 모아가며

앞으로 모의투자시, 그리고 실전투자 시

쌓아 온 체크리스트를 적용하며 

더 나은 투자, 잃지 않고 더 버는 

실력 있는 투자자로 저와 함께 성장하도록 해 보시지요.

많은 분들께서 자산을 쌓아 가시며,

돈으로부터 나와 소중한 우리 가족을 지켜 가셨으면 좋겠습니다.

무더운 날씨 속에서 건강 챙기시며

나아 가시기를 진심을 다해 응원드립니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.