코쓰모쓰 튜터님 강의
- 매물임장을 위한 단지 선정
- 시세그룹핑(가로,세로)를 통해 우선순위 매물을 뽑습니다.
- 세로그룹핑에서는 같은 생활권 내에서 가치순(상품, 연식, 환경)으로 잘 정리되어있는지 확인해 볼 것
- 가로그룹핑에서 가격과 연식이 비슷하다면 더 좋은 생활권 단지를 선택할 것. 상위 생활권 구축vs하위 생활권 신축, 선호도가 있는 단지라면 둘다 볼 것.
- 시세그룹핑에서 생활권 마다 특징을 파악한다. ex구축중심or신축중심
2. 내가 뽑은 단지들을 전임과 매임을 한다
- 전임을 통해 선호하는 층, 타입을 알아본다. 그리고 매도자의 상황을 파악할 것.
- 매물임장을 다녀오면 가격과 관련있는 것(옵션, 향, 학교배정 등)
- 매임시 매물에 대한 정보만 묻는다. 그리고 왜 비싼지에 대한 이유 ex로얄동이에요?선호타입이에요?등
3. 가장 인상 깊었던 전세 맞추기→조건에 맞는 매물을 기다리기 보다 조건을 만드는 협상을 할 수 있어야 합니다.
- 매매가가 싼 물건은 전세가가 낮게 껴있을 때+세안고 물 대처법(임차인 대출 유무 확인 후 대출가능하다면 이자 지급)
- 주인전세물건과, 현금세입자 찾는법(기존집 거주, 이사비, 중개수수료 비용 절약 등 협상카드 만들기)
- 잔금이 안될 때 매수하는 법(금융비융을 지불하는 법, 잔금이 급한 물건은 싸게 사는 것 뿐만 아니라 전세세팅까지 고려하여 매수)
윤이나 튜터님 강의
- 앞마당 관리로 투자까지 어이지는 노하우
- 시세트레킹(대표단지 선정, 가격변화 인)
- 원페이지 정리(투자우선지역 3곳 선정)
- 투자우선지역 3곳 전수조사(투자단지 추리기)
2. 매일 시세트래킹(해석할 줄 아는 눈 기르기)→매매저평가 확인 및 전세가 흐름파악→좋은결정!
- 기본 3-3-3(총3개, 하루3분, 단지별3개)
- 심화 9-9-9(1,2,3등 생활권에서 상/중/하 단지, 하루9분, 지도위올리기3분, 전화임장6분 총9분)
- 단지가 많으면 한달에 한번!
- 시세트래킹 세로(생활권 내 전세가 변화), 가로(지역간 매매저평가 판단), +@(전 상승장 고점 뚫은 단지파악)
- 시세트래킹으로 인해 그 지역의 가격 흐름을 알 수 있고, 꾸준히 하면 투자기회가 반드시 온다.
3. 원페이지 정리
- 시세트래킹 단지들 중 저평가 단지를 뽑는다!
- 매물적체량, 부동산 분위기, 공급단지 목록, 시장 종합판단 작성해 볼 것
- 지역간 비교시 공급의 영향이 크므로 공급은 계속 확인 할 것!!
4. 투자 우선지역 3곳 결정, 다음 임장지 선정
- 전세가율 높을 수록, 매매평단가 높을 수록
- 좋은 단지들이 많고 투자금이 적게 들어가는 지역
- 투자금+5천만원 범위의 모든 매물을 조사할 것
- 지역간 비교평가 해볼 것
