집은 안 팔리고 대출은 더 막혔다, 15억 초과 아파트 시장 분위기 [프로참견러]

“집주인분이 강남에 찍어둔 집이 있어요. 이거 팔고 그리로 넘어갈 건데, 혹시라도 가려던 집 가격이 오르거나 계약이 안 되면 여기 매물도 거둬들일 거라고 하시네요.” 

“대출 얼마 나오는지 미리 확인해보셨어요? 자금 계획 확실하게 계산하고 보셔야돼요.”

안녕하세요 프로참견러입니다 :) 

지난주, 현장의 분위기를 직접 체감해보고자 서울 주요 지역의 매물을 보러 다녀왔는데요 

위 대화는 매물을 문의하면서 가장 많이 들었던 이야기였어요 

제가 느낀건 이랬어요 

매도자는 어떻게든 상급지로 갈아타고 싶어 하지만 매도가 잘 되지 않아 발이 묶여 있고, 매수자는 시장을 관망하거나 깐깐해진 대출 규제 때문에 선뜻 계약서에 도장을 찍지 못하고 있다. 

소위 서울 2~3급지, 15억 초과 아파트가 가격이 마구 오르지도, 그렇다고 급락하지도 않는 ‘눈치보기식 보합세’에 머물러 있는 진짜 이유 3가지는 이렇습니다.

1. 세금 및 정책 불확실성으로 인한 관망세

매도자와 매수자 모두 선뜻 움직이지 못하고 눈치를 보는 가장 큰 이유는 세금과 정책적 변수 때문이에요

보유세 개편이 예고되고 있는 가운데 집주인은 물론 매수자들도 앞으로 보유세 부담이 얼마나 늘어날지 확인한 뒤 움직이겠다는 분위기가 팽배했어요 

매도자도 갈아탈 곳의 보유세부담이 더 가중된다면 이동에 부담을 느낄 수 있겠죠 

향후 부동산 정책이나 보유세 개편 방향에 대한 불확실성이 크다 보니, 관망세가 짙어져 거래가 활발하게 일어나지 않고 있습니다

2. 실입주 가능한 매물 자체의 부족

시장에 나와 있는 매물 중 막상 사려고 보면 거래가 불가능한 매물이 다수입니다.

저가 가격의 매물중 상당수는 전세를 끼고 있는 상태이고 매수자가 실입주를 하려면 기존 세입자를 내보내야 하는데, 높아진 세입자 퇴거자금 대출 문턱에 보증금 반환 자금 마련에 어려움이 있는거죠 

매물 자체가 드문데 입주 가능한 매물은 더 적거나 혹은 가

격이 더 비싸다보니 거래 절벽을 심화시키고 있습니다.
 

3. 고소득 3040의 발을 묶은 대출 규제 강화

초고가 아파트 시장은 대출 규제와 상관없는 현금 부자들만의 리그로 움직이지만, 15억~20억 대 아파트는 고소득 전문직 3040 세대가 접근해볼만한 가격대입니다 

1015대책 이후 주담대 한도가 축소된데에 이어 최근 가계부채관리 강화로 대출 자체가 허들이 높아진 면이 있어요

아무리 소득이 높은 대기업 직장인이나 전문직이라 하더라도, 현금동원력이 부족하면 진입이 어려워진 것입니다

결국 대출이라는 사다리가 끊기면서, 풍부한 대기 수요가 있음에도 실제 계약으로 이어지지 못하는거죠

각자의 위치에 따른 전략이 필요합니다

1. 갈아타기를 고민하는 1주택자
선매도 후매수를 반드시 지켜야합니다 

상급지 매물을 먼저 계약했다가 내 집이 안 팔리면 계약금을 날리거나 급급매로 던져야 하는 불상사가 발생할 수 있어요 

현 시장에서는 반드시 내 집의 매도 계약 (가능하면 잔금 일정까지 확보)을 완료한 후 상급지 매수를 진행해야 합니다.

더불어 대출을 받는 경우라면 발빠르게 움직이셔야하고 자금 계획을 보수적으로 접근하시는게 필요합니다. 

2. 내집마련을 준비하는 무주택자

생애최초인 경우라면 대출받아 내집마련하기에는 유리한 포지션입니다. 하지만 그마저도 대출총량규제로 인해서 대출신정이 빠르게 마감될 수 있으니 반드시 계약 전, 꼼꼼하게 알아보시는게 필요해요 

그리고 매도자의 사정으로 인해 시세보다 낮게 나오는 급매물을 지속적으로 트래킹하세요. 

단, 해당 매물이 세입자 퇴거가 필요하다면 자금을 철저히 계산해보셔야 합니다 

더불어 대출규제로 인해 충분히 소득이 받쳐줌에도 한번에 상급지로 진입하는게 어려울 수 있어요 

그렇다 하더라도 임대차 시장이 불안정하기 때문에 인플레이션을 헷지할 수 있는 가치있는 자산을 적당한 가격에 매수하신 다음, 이후에 상급지 갈아타기를 도모해보시는 것이 현명할 것으로 생각되어요 

현재 15억 초과 주택 시장은 매도자와 매수자 간의 팽팽한 눈치싸움과 규제의 벽이 맞물려 있는 시기입니다.

시장의 흐름을 짚는 데 조금이나마 도움이 되셨길 바라며

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)