수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 도리밍입니다😊
오늘 쓰레드에 올라온 글을 접했습니다.
"원수에게는 전자(힐스테이트운정 25평), 친구에게는 후자(래미안메가트리아 18평)"
안양 만안구의 대장 메가트리아 18평과 파주 운정신도시의 대장 힐스테이트운정 25평을 비교한 그래프입니다.
댓글에는 "체급이 다른데 비교가 되냐", "삼성역까지 GTX가 뚫리면 운정도 동탄이 된다" 갑론을박이 이어졌습니다.
실제로 네이버 부동산에 올라온 두 매물을 보면
"메가트리아가 18평이긴 해도 입지가 더 좋고, 매매가가 비싸니까 좋은 것 아니야?"
라는 생각을 하는 것이 당연합니다.
향후 매도를 하고 갈아타야 하는 이 두 자산을 바라볼 때 어떤 눈을 가져야 할까요?
그리고 이 시점에 '수도권 외곽 투자'는 어떤 기준으로 접근해야 할까요?
1. 수도권 외곽의 '위성 자산'의 본질 : '매수'가 아닌 '매도'를 떠올려라
수도권 외곽에 투자할 때 가장 중요한 것은 바로,
외곽 자산은 장기 보유가 목적이 아니라 '잘 팔고 나올 매도를 목적'으로 매수해야 한다는 점입니다.
상승장이 오면 서울과 수도권 중심부터 시작된 온기가 외곽으로 확산됩니다.
수도권 외곽일수록 그 온기를 늦게 받고 빠르게 식는다는 특징이 있습니다.
그렇기 때문에 외곽을 투자 할 때 '상승장에서 내 물건을 매도할 수 있는 수요(환금성)'이 충분한지 점검하는 것이 중요합니다.
이 프레임으로 두 단지를 비교해 보면 단순한 입지 차이 이상의 투자적 가치가 보입니다.
2. 안양 메가트리아 18평 : 더 나은 입지, 그러나 한계가 명확한 수요
안양 메가트리아는 안양 만안구에서 안양역 접근성이 나쁘지 않고 짱짱한 대단지의 상품성을 가진 단지입니다.
하지만 18평이라는 소형 평수는 1-2인의 한정된 수요층을 타겟하기 때문에 명확한 한계를 가집니다.
① 이미 올라온 가격 수준(가격 메리트가 감소)
: 실거래가에서 볼 수 있듯 메가트리아 18평은 최근 최고가를 찍으며 6억을 터치했습니다.
이전 전고가를 넘어갈 수도 있지만 싸지 않은 가격 구간에 있음을 인지해야 합니다.
전저 대비 2억이 오른 메가트리아 18평
② 한정된 실거주 수요 : 18평은 대체로 1~2인의 가구나 사회초년생들의 단기 거주 수요로 한정됩니다.
3인 이상의 가구가 실거주하는데 어려움이 있기 때문에,
상승장에서 가격을 밀어 올려줄 실거주 대기 수요층이 좁다는 것이 매도에 어려움을 야기할 수 있습니다.
또한, 사회초년생들이 정책대출(매매가 6억 한도)로 매수하는 수요가 있기 때문에 6억을 초과하는 거래는 활발하게 진행되기 어렵습니다.
③ 대체재의 존재 : 안양 및 인근 지역의 해당 가격대로 조금 입지는 떨어지더라도 평형을 넓혀갈 수 있는 대체재가 있다면 수요가 감소할 수 있음을 염두해야 합니다.
즉, 입지적으로는 안양 메가트리아가 좋은지 몰라도 다음 타자에게 수익을 보고 넘기고 나올 때는 시세차익이나 수월한 매도를 기대하기에 한계가 있는 투자처에 가깝습니다.
3. 힐스테이트운정 25평 : 가격의 저평가와 GTX-A라는 폭발력
반면, 파주 힐스테이트운정 25평은 수도권의 외곽임에도 상승장에서는 폭발력을 보일 수 있는 GTX-A 교통 호재가 있습니다.
① 상대적 저평가 구간
전고점 대비 아직 1억 이상 회복이 되지 않은 구간에 있으며, 소액으로 투자를 접근하더라도 안전마진을 확보하기 용이합니다.
② 확실한 환금성을 가진 25평(방3화2)
25평은 1인 가구부터 신혼부부, 어린 자녀를 둔 3인 가구까지 폭넓게 수용할 수 있으며, 연식이라는 메리트를 가졌기 때문에 상승장에서 실수요와 투자 수요가 동시에 붙을 수 있는 환금성을 가지고 있습니다.
③ 상승장에서 폭발하는 확정된 교통 호재 : GTX-A
가장 중요한 핵심은 GTX-A 호재의 실현가능성입니다.
막연한 개발 계획이 아닌 GTX-A 노선은 삼성역 개통까지 된다면 접근성이 획기적으로 개선됩니다.
특히, 교통 호재는 하락장이나 보합장에서 힘을 쓰지 못하다가,
수도권 전체의 상승이 퍼져나갈무렵 가격을 폭발적으로 밀어올리는 기폭제 역할을 합니다.
삼성역 연결이 현실화될수록 운정신도시의 단점을 극복하고 시세 상승을 보여줄 수 있습니다.
GTX-A 서울~수서 구간 안전점검…전 구간 개통 준비 '속도' 기사 발췌
4. 소액투자자를 위한 수도권 외곽의 접근 공식
두 단지를 비교해주면서 우리가 염두해야할 것은 명확합니다.
앞으로 수도권 외곽의 위성 자산 투자를 고려할 때 다음 3가지 공식을 기억하세요.
① 상대적 저평가 확인 : 상대적 저평가이면서 전고점을 많이 넘기지 않은 부담스럽지 않은 가격수준인가?
② 매도의 난이도를 체크 : 상승장 막바지에서 내 아파트를 사줄 거주 수요가 풍부한가?
③ 상승장에 폭발력을 갖출 수 있는가 : 단순한 위치적 외곽이 아닌, 상승장에서 수요가 몰릴 수 있는 실현가능한 강력한 교통 호재가 결합되어 있는가?
마치며
투자에서 '좋은 아파트'와 '좋은 투자처'는 다를 수 있습니다.
실거주 안정성을 최우선으로 본다면 안양 메가트리아 18평이 나을 수 있지만, 제한된 자본 안에서 자산의 크기를 키우는 투자자에게는
'저평가 구간에서 강력한 호재를 가지며 수월하게 매도하고 나올 수 있는 자산'이 더 나은 선택지가 될 수 있습니다.
내가 사려는 자산이 '향후 매도하지 않아도 될 코어 자산'인지, '더 좋은 곳으로 갈아타기 위해 돈을 벌어다 줄 위성 자산'인지 명확하게 구분해 보세요.
위성자산의 본질은 결국 '싸게 사서 매도한다'는 것에 있습니다.
오늘 공유해드린 3가지 기준을 통해 혼란스러운 시장 속에서 확실하게 수익을 실현하시길 응원드립니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다😊
