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- 책 소개
제목 - 대한민국 부동산의 역사
저자 - 홍춘욱
출판 - 상상스퀘어
"대한민국 부동산의 과거와 현재 그리고 미래"
"부동산에 관한 궁금증, 역사를 보면 답이 있다"
부동산을 정말 폭넓게 이해해려면
꼭 읽어야 하는 책인 듯 하다.
왜 강남이 강남인지,
한국 부동산의 가격은 왜 이렇게 올라가는지
중국과 일본의 부동산은 왜 그렇지 못한지
등 등
부동산의 과거 역사를 통해서
자산의 메커니즘을 알아내고,
현재 자산 시장에서 우리가 어떻게
접근을 할 수 있는지 알아볼 수 있는 책이다.
이 책을 읽은 후 한 마디로 표현하자면
'역사는 다시 반복된다'
2. 내용 및 줄거리
- 수도권 집중 현상
부동산에 대한 높은 관심은 과거부터 현재까지 이어져 왔으며, 과거 조선시대에도 수도권 집중 현상은 심각했으며 이는 현재까지 이어지고 있다고 한다.
현대 정책들이나 사람들의 반응 등으로 볼 때, 수도권 포화상태가 너무 심하며 일자리나 인프라 등을 지방으로 확장시켜야만 이 문제가 해결될 것이라는 말들도 많다. 근데 이 문제가 과거 조선시대 때부터 그랬다고 하니 놀랐다.
심지어 한국 전쟁 이후에도 서울로의 인구 이동은 꺾이지 않았다고 하니 전쟁조차도 꺾을 수 없는 사람들의 본능이자 더 좋은 곳에서 살고 싶은 욕망이지 않을까 싶다.
서울로의 인구 집중을 막을 수 없었던 것은 세 가지 정도의 주요 요인이 있는데,
교육과 일자리 그리고 네트워크라는 것을 알 수 있었다.
교육은 임보를 쓰다보면 알 수 있듯이 좋은 학교와 학원가 인프라 등이 지방에 비해 수도권이 훨씬 좋음을 알 수 있었고, 과거에도 성균관 입학을 위한 주요 서당들이 서울에 있었다고 한다.
또 일자리에 대한 부분도 내가 산 증인인데, 좀 더 좋은 직장에 오고 싶어 부산에서 상경을 했다. 다른 많은 사람들 같은 경우에도 대기업이나 좀 더 질 좋은 직장을 다니기 위해 서울 및 수도권으로 몰리게 되는 경향이 있다.
그리고 네트워크 및 파트너십 부분에서도 다양한 취향과 취미 등 문화적 감수성을 가진 사람들이 모여 있는 대도시다보니, 자신과 맞는 사람과 만날 확률이 압도적으로 높으며 이 역시 사람들이 서울에 몰리는 이유가 될 수 있다고 했다.
- 강남 개발의 역사와 부동산 폭등
정부의 인군 분산 시도는 비용 문제 등으로 번번이 실패했고, 소양강댐 완공과 경부고속도로 건설은 강남 개발의 결정적인 계기가 되면서 서울 수도권 중 특히나 강남이 구심점 역할을 하게 되었다.
그로 인해 반포, 잠실, 압구정 등 과거 사람이 살기 어려웠떤 지역들이 공유수면 매립 및 개발을 통해 아파트 단지로 조성되었고, 이러한 개발은 강남으로 인구 유입, 싼 땅값으로 인한 정부 개발 차익 확보, 강북에서 강남으로의 수도권 기능 분산이라는 세 가지 효과를 가져왔다.
다만, 서울이 확대되고 신도시가 건설된다는 인식은 투기를 부추겼으며, 한남대교 완공 전 신사동 일대도 1년에 10배 정도 상승했다고 한다. 당시 강남 지역은 산악 지형이나 높은 지대에 위치한 일부 지역을 제외하고는 대부분 개발되지 않은 땅이었는데, 정부는 이러한 빈 땅을 개발하여 아파트 단지를 조성하고, 이를 통해 정부는 막대한 개발 차익을 얻기도 해서 당시의 논란이 되기도 했다고 한다.
- 부동산 시장의 사이클과 투자 타이밍
환율 급등은 경제 문제나 외국인 자금 유출의 신호이며, 환율이 급락하거나 안정될 때 매수 타이밍이라고 했다. 좀 더 현실적으로, 2022년 1,450원이었던 환율이 1,300원 밑으로 급락했을 때가 좋은 매수 타이밍이었다는 말이다. 현재 환율은 1,500원을 넘나드니. (현재 1,452원)
정부 규제 완화와 함께 환율 하락은 물가 안정, 금리 인하, 경제 회복, 그리고 주택 시장 수요 회복으로 이어진다.
정부 규제 → 외부 충격으로 인한 붕괴 → 정부의 부양 노력에도 회복 부진 → 해외 여건 개선 및 환율 하락, 금리 인하로 인한 회복 → 다시 상승하는 사이클이 반복되었고, 각 사이클은 외환 위기, 군부 정치 불안, 관세 위기, 레고랜드 사태 등 다양한 이름으로 찾아왔다
서울 등 핵심 지역의 부동산 가격은 2021년 고점을 넘어섰지만, 상승 강도는 둔화될 것으로 보이고, 다주택자 규제로 인한 똘똘한 한 채 현상이 주변 지역으로 확산되는 순환매가 발생하고 있다.
낮은 금리, 반도체 슈퍼사이클로 인한 소득 증가 전망, 그리고 향후 수년간 서울 주변의 신규 아파트 공급 부족으로 인해 주택 시장 상승의 동력이 될 수 있다.
지역 부동산 시정은 역대 정부의 실패로 인해 쉽지 않은 상황이다.
(행복도시와 혁신도시는 인구 감소 → 지역 경제 활성화 실패, 세종시는 주변 도시 단절로 인해 확장성 부족 등)
3. 내 생각
- 사람들이 그렇게 서울, 강남에 목이 메인 이유는 교육과 좋은 일자리, 그리고 다양한 사람들이 모여 사는 커뮤니티 때문이다.
- 현재 부동산 시장에서 벌어지고 있는 일은 과거에서 이미 벌어졌던 일이다. → 역사는 반복되니 과거의 상황과 사례를 현재에 적용할 수 있어야 한다.
- 부동산은 무작정적인 감보다는 경제 상황이나 정부 정책, 그리고 사람들의 심리를 읽을 수 있어야 한다.
