강의
실전반을 더 빨리 수강했어야 했다. 광클 연습도 더 해둘걸. ㅋㅋㅋ
언젠가 내가 직접 경험할 일들을 미리 레버리지할 수 있다는 점이 좋았다. 이번 달 투자와 관련된 실질적인 내용을 배우고 느낄 수 있었던 강의였다. 아직도 나의 편견이 나를 가로막고 있음을 느꼈다.
임장
23년 초에 지투기를 수강했다. 첫 지방 임장 지역은 A시 B구였다.
이번 달 운 좋게 A시 C구를 배정받았다. C구를 임장하면서 B구의 가격이 이해되기 시작했다. 그리고 A구의 가치와 B구의 가치를 알게 되었다.
사나이 대흙튜터님과 함께한 튜터링데이에서는 A시 D구를 비교 임장했다. 땅따먹기를 하는 것처럼 A시에서 내가 아는 지역이 늘어나고 있었다. 멘토님, 튜터님 수준은 아니지만 비교 평가를 통해 저평가된 단지를 직관적으로 찾을 수 있게 되었다.
그리고 26년 7월은 우리 금수저분들과 함께했기에 완료할 수 있었다. 사나이 대흙튜터님, 킵로이 조장님, 부자나야나님, 불꽃삽질님, 성공2710님, 올투완님, 요리밍님, 행한자님과 함께해서 감사했다. 목실감 작성, 원씽 실천, 질문, 임장, 비교 평가, 임보 작성까지 함께할 수 있어 감사했다.
투자
임보의 뒷부분과 시세 트래킹 부분은 아직도 정리가 잘되지 않는 부분이다. 이 부분을 보완해야 확신 있는 투자가 가능하다. 예시: 앞마당 원페이지, 시세 트래킹, 전수 조사
혼란스러운 시기다. 8월 부동산 정책과 세금 정책을 확인하고 대응해야 하는 시기다. 나에게는 2주택까지만 가능한 시장이고, 갈아타기를 해야 하는 시장이다. 시장 앞에서 겸손해야 한다. 욕망의 시장에서 살아남아야 한다. 그리고 하락장에서는 포트폴리오를 적극적으로 바꾸자. 이것만 배우고 실천해도 나에게는 성공적인 26년 7월이다.
경험담
대흙튜터님께서 이번 지투 경험담 발표 기회를 주셨다. 3년 동안 실전반 강의를 수강하지 못했지만 계속 기초 강의를 수강한 이유는 무엇인지, 그리고 계속해서 월부 환경과 함께한 이유는 무엇인지가 이번 발표 주제였다.
나의 3년간의 시간을 돌아보며 지나온 과정을 복기했고, 조원분들에게 도움이 될 수 있는 내용을 간단하게 PPT로 작성했다. 노후 준비를 하기 위해 월부에 왔고, 그 인연이 3년 이상 이어지고 있다. 3년 동안 함께하면서 아직 매우 높은 수준은 아니지만 비교 평가를 할 수 있게 되었다. 내가 아는 지역과 아는 아파트가 늘어났다. 당장 투자할 돈은 없지만 갈아탈 수 있는 후보 단지들이 많아지기 시작했다.
시간이 지날수록 나의 주변 지인들과 생각의 차이가 생기기 시작했다. 평범한 일상을 살아가는 사람들과 자본주의를 바라보는 시각의 차이가 발생했다. 그리고 그들과 나 사이에 수준의 차이가 벌어지고 있음을 느끼게 되었다. 결국 나와 깊은 대화를 나눌 수 있는 사람이 주변에 거의 없는 상황이 되었고, 그래서 앞으로도 월부와 함께해야겠다는 생각이 들었다. 월부에 자본주의에 대한 이야기를 나눌 수 있는 동료들이 있어서 감사하다.
우리는 필연적으로 장기 투자를 해야 한다. 매수, 보유, 매도를 여러 번 경험하고 10년, 20년 투자하기 위해서는 잃지 않는 투자가 중요하다 욕망의 시장에서 살아남아야 하고, 누구도 움직이지 않을 때 움직일 수 있어야 한다. 그 과정에서 개인마다 행복을 느낄 수 있는 장치가 필요하다. 사소한 것에도 감사함을 느낄 수 있어야 하고, 지금의 나에게 만족할 수 있어야 한다. 투자를 하면서 철학자가 되어가는 것처럼 느껴진다. 나의 개인적인 삶에서 만족감을 느끼면서 월부 환경 안에서 동료들과 함께 성장하고 싶다.
8월에 돌파할 영역
조원분들이 전임과 매임을 매우 잘하셨다. 이번 달 전임과 매임을 기계적으로 하지 못한 것이 아쉽다. 8월에는 이 부분에서 성장해야 한다.
임보 뒷부분을 잘 작성해 보자. 이 부분도 누적되어야 인사이트가 생길 것이다. 예시: 앞마당 원페이지
5강 느낀 점
마인드
나는 내 인생의 주인이다.
중심을 지키자. 대응은 투자자의 운명이다.
돈은 수요가 있는 곳, 즉 가치가 있는 곳부터 채워진다.
감정은 올라오지만 기준을 가지고 기계적으로 매수하고, 보유하고, 매도하자.
탐욕의 시장이 오더라도 감정을 통제하자. 주식 앱을 삭제하는 것도 하나의 방법이다.
나는 모른다. 시장 앞에서는 항상 겸손해야 한다. 탐욕의 시장이 올수록 나 자신을 돌아보자.
자산이 많아질수록 조언을 구할 수 있는 사람은 점점 줄어든다. 그래서 앞으로도 월부와 함께하고 싶다.
30~40대에는 자산을 적극적으로 증식해야 한다. 가장 안전하면서도 가장 공격적인 투자는 알파 투자라고 생각한다.
규제
시장은 반복된다.
규제는 비본질이고, 가치는 본질이다. 가치를 먼저 보고 규제에는 대응하는 것이 중요하다.
지방 투자
지방 투자는 매도가 매우 중요하다.
지방 투자로 2년 만에 원하는 수익률을 달성했다면 운도 크게 작용했을 것이다.
세금
2021년 기준으로 세금을 직접 계산해 보니 체감이 훨씬 잘됐다.
전세금 상승분으로 보유세를 어느 정도 대응할 수는 있다. 다만 내가 거주하는 전월세 비용은 별도로 고려해야 한다.
정책은 언제든 바뀔 수 있다. 새로운 정책이 나오면 다시 계산해 보자. 그래도 장기적으로는 편익이 비용보다 클 가능성이 높다.
2021년 기준 보유세 약 4,800만 원 / 2023년 기준 보유세 약 4,100만 원
예시
시세 30억 원 + 20억 원 = 50억 원
공시가격 합계 35억 원
종합부동산세 공제금액 6억 원
공정시장가액비율 100%
BM
배운 것을 스펀지처럼 흡수하자.
하락장에서는 포트폴리오를 재정비하자.
갈아타기 여부를 판단하기 위해 매달 포트폴리오를 점검하자.
겸손하자. 한 사이클을 모두 경험해야 다음 사이클에서 기회를 잡을 수 있다.
전임과 매임을 함께해 주시는 부동산 사장님께도 감사하자.
남들과 비교하지 말자. 함께하는 동료들에게 감사하자. 언제든 질문할 수 있는 경험자, 멘토님, 튜터님, 선배 동료가 있다는 것에 감사하자.
매물 자체에 대해 질문하자. 거주민의 소득 수준과 생활 수준을 질문하자. 수요층의 이동 경로를 질문하자. 다른 단지와 비교하며 질문하자.
기록으로 남기고, 복기하고, 성장하자. 데드라인을 정하고 질문하며 성장하자.
