[성장구루] #100 부동산의 보이지 않는 진실

읽은 날짜: 26.8.3. (재독)

저자/ 출판사 : 이재범, 김영기 / 프레너미

핵심키워드 : #부동산 편견 #진실 검증

평점 : 7점/10점

책 소개 : 부동산 투자 경험자들이 부동산 투자 및 편견에 대해 알려줌.

적용점: 지레짐작하지 말고 항상 정확한 데이터로 검증하자. 

p227 어떤 선택을 하고 결정을 내리든 오롯이 본인이 책임질 일이다.

#본

1부 부동산에 대해 알아야 할 점

부동산은 국가 소유임. 정부의 정책에 관심을 갖기. 소득에 따라 거주하는 주택이 달라진다. 돈이 많은 5분위는 주상복합 선호하고, 1,2분위가 거주하는 주택은 빠르게 공실이 증가하며 사라지고 있음.

2장 공급과 수요

• 매년 30만쌍 결혼, 11만쌍 이혼, 주택이 노후화되거나 아무도 살지 않는 집이 되는 가구 88만 가구 ⇒ 주택에 대한 새로운 수요가 늘 발생함.

• 인허가 받으면 1년안에 착공하고 착공~준공까지 2-3년은 걸림.

   

3장. 한국의 일본화 가능성

• 일본 버블 : 1985년 플라자 협의로 엔화 평가 절상 → 수출 경쟁력 떨어지자 금융완화법을 통해 대출 늘림 → 주식, 부동산 가격 고공행진 → 일본 수출이 잘 안 되어 성장률 추락, 자산가격은 높음 → 버블이 꺼짐. 하지만 계속해서 주택 공급 → 자산가격 오르지 않음.
• 노르웨이,핀란드, 스웨덴 : 1987년에 대출규제 철폐 → 부동산 4배 오름 → 1991년 금리 올리고 이자비용에 대한 세금감면 폐지 → 부동산 가격 하락 , 경제성장률도 하락 → 주택공급 줄이니 45% 부동산 상승.
• 프랑스, 독일 생산가능연령대 인구가 1980년대 정점찍고 내려옴 → 10년동안 계속 주택가격 오르고 있음.

⇒ 생산 가능인구가 줄고 고령화가 된다고 주택가격이 하락하는 거 아님.

4장 장기적인 주택 가격

장기적으로 아파트 가격 오름.

5장 미분양과 주택가격의 함수

미분양이 증가하면 주택가격이 떨어지고 미분양이 소진되면 올라갈 가능성이 커짐. (다만 늘 그러한 것은 아님)

6장 금융과 부동산

각국의 중앙은행 목표 1.경제 안정 - 고용 최대화 2. 금융안정 (유동성 공급)

환율 상승 → 은행 단기 외채로 갖고 있는 통화의 만기연장이 힘들어지고 원리금 상환부담 커짐→ 대출 여력 줄어듦 → 유동성 하락 → 기업수익 줄어들고 외국인 투자자금 회수 ⇒ 환율 상승 → 유동성 줄어듦.

금리가 오르면 자산가격이 하락할 가능성이 크고, 금리가 떨어지면 자산 가격이 상승할 가능성이 있지만 반드시 그러한 거 아님.

#깨

이 책을 보면서 매년 아파트에 대한 수요가 새로 생기며 생산가능연령이 줄어든다고 해서 반드시 주택가격이 하락하는 게 아니고, 오히려 공급이 더 중요한 변수임을 알게 되었으며 금리, 미분양이 주택가격을 결정짓는 완벽한 요소는 아니지만 영향을 줄 수 있다는 것을 알았다.

#적

(투자)

1. 미리 지레짐작하지 말고 데이터로 검증하자.