수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 허씨허씨입니다.
어제 저녁 시간에 따끈따끈한 세제개편안이 발표되었습니다. 총 250p 분량의 내용이 담겨 있었고 그 중 부동산과 관련된 내용은 약 40p 분량이 되었습니다.
여러가지 내용을 담은 기사들이 쏟아지면서 어떻게 정리를 해야 하나 머리만 복잡해지는 기분이 드실텐데요. 핵심적인 내용 위주로 정리해 보았습니다.
가장 중요하게 말씀드리고 싶은 건 세금은 개인의 상황에 따라 적용되는 기준 범위가 너무나 다양하기 때문에 직접 계산해보고, 어렵다면 전문가 상담(세무사, 네이퍼 엑스퍼트 등)을 활용하셔서 최선의 선택을 하는 것이 중요합니다.
세제 개편, 먼저 볼 것은 숫자보다 방향
여러가지 세금의 종류도 다양한데 숫자도 너무 복잡하다고 생각되시죠? 여기서 먼저 볼 것은 구체적인 숫자보다 정부가 어떤 방향성을 보여주고 있는지 파악하는 것입니다.
이번 8월 3일 발표한 세제개편(안)을 살펴보면 부동산 투자자 또는 내 집 마련을 앞둔 상황 속에서 크게 2가지를 중요하게 볼 수 있을 것 같니다. 바로 고가주택 규제과 거주 기간을 위주로 세제의 방향성을 정했다는 점입니다.
종부세 거주기간 차등 : 주택 수와 보유 기간에서 주택 가액과 거주 기간 중심으로 전환
특히 비거주 1주택에 대한 별도의 과세를 적용하면서 거주와 비거주를 확실하게 구분
다주택자의 경우에는 공제한도를 대폭 축소하여 매물출하 유도
3가지 키워드로 정리해 보겠습니다.
① 종부세 과세는 이제 주택가액과 거주 여부가 중요해진다.
② 종부세 산정 기준이 되는 공정시장가액비율은 인상하고, 세부담 상한도 인상한다.
③ 다주택자의 경우 양도세 중과를 일시적으로 완화하면서 매물이 나오는 것을 유도한다.
정확한 세금 예상액은 반드시 계산
방향성을 이해했다면, 이제는 구체적으로 계산을 해봐야 합니다. 세율 변화는 크게 2가지 이미지를 보면 쉽게 이해할 수 있는데요.
공제금액 변경, 적용 세율 일원화, 공정시장가액비율 인상 등 현재 보유하고 있는 주택의 수, 거주/비거주 여부, 과세표준 구간에 따라 개인별로 종부세 영향이 다르게 적용될 수 있습니다.
지금 당장은 감당 가능한 수준이라고 해도 지금보다 매매가가 오른 경우에도 감당할 수 있는지 검토해보는 것이 중요합니다. 직접 계산이 어렵다면 전문가 레버리지를 쓰셔도 괜찮습니다.
한 가지 당부드리고 싶은 건 GPT나 GEMINI 등 AI가 계산한 결과값을 100% 맹신하지는 않으셨으면 좋겠습니다. 저도 몇 번 해봤는데 아직 정확한 계산까지는 어려워 보이더라요.
[계산 예시 : 60세인 납세자가 시가 30억원 주택을 10년 간 보유한 경우]
현행 세법(거주/비거주 동일) | 세제 개편안(비거주) | 세제 개편안(거주) |
|---|---|---|
91만원 | 424만원 (+333만원) | 76만원 (-15만원) |
60세의 납세자는 개편된 종부세와 거주 여부에 따라 세금이 15만원 줄어들 수도 있고, 반대로 333만원 늘어날 수도 있습니다. 이후에 추가로 세제 개편이 또 나올 수도 있기 때문에 지속적으로 지켜보고 다시 계산해보는 것이 중요합니다.
그래서 어떻게 해야 할까요?
모든 사람이 공통적으로 해야 하는 것이 있고, 상황에 따라 맞춤형으로 적용할 수 있는 것이 있다고 생각합니다.
부동산에 관심 있다면 해봐야 할 것
① 보유하고 있는 자산 또는 보유 예정인 자산의 실제 보유 관점의 세금을 계산해본다.
② 이번 세제개편이 끝이 아닐 수 있다. 과거 문재인 정부의 규제 타임라인을 스터디 해본다. (나무위키 : 문재인 정부 부동산 정책 참고)
③ 시장에서 어떻게 반응하고 있는지 전화임장, 매물임장을 통해 제대로 파악한다.
④ 기회를 잡을 수 있는 사람이라면 감당 가능한 범위에서 적극적으로 실행한다.
포지션에 따라 할 수 있는 것
① 무주택 : 고려하고 있는 단지가 호가 기준 20억원 이상의 실거주거나, 14억원 이상의 투자가 아니라면 적극적인 매수 검토 필요
② 1주택 : 보유 자산의 세금을 계산해보고 감당 가능 범위에서 추가 투자나 갈아타기 적극 검토
③ 2주택 이상 : 공제 한도가 크게 줄었기 때문에 연간 저축액으로 보유를 계속 할 수 있을지 검토하고 보유할 자신이라면 실거주 전환도 선택지에 포함
앞서 설명드린 내용을 이미지로 조금 더 보기 좋게 정리했는데요. 저장하셔도 좋습니다. 다시 한 번 말씀드리면 중요한 건 개인마다 케이스가 너무나 다양하다는 점입니다.
마지막으로 생각해 볼 두 가지!
- 세금은 전부가 아닌 일부다.
자산 운영에서 세금이 모든 의사결정의 기준이 되어서는 안 됩니다. 가치 있는 자산을 쌓아가는 과정에서 일정 구간의 세금은 당연히 지불해야 하는 비용입니다. 편익이 더 큰 것을 비용을 보며 놓치지 않으시길 바라겠습니다.
또한 아무리 가치가 좋더라도 감당하기 어려운 자산을 확장시키는 건 리스크가 큰 선택입니다.
- 지난 시장을 꼭 스터디하자.
생각보다 보유세가 높지 않네? 이 정도면 3주택 감당 가능하겠는데? 이렇게 생각할 수 있습니다. 그렇지만 정부의 의도대로 세제 개편 후에도 부동산 가격이 잡히지 않는다면 추가 규제가 나올 수 있다는 것 명심하셔야 합니다.
또한, 이번 발표는 말 그대로 개편(안)입니다. 국회 심의 단계에서 어떻게 바뀔지 모르기에 (지난 상승장에도 그랬습니다.) 최종 결과까지 잘 지켜보셔야 합니다.
당시에 올라왔던 멘토/튜터님들의 칼럼은 월급쟁이 부자들 네이버 카페에서 확인할 수 있습니다. 지난 시장 분위기를 참고해보기 좋은 자료로 생각됩니다.
이번 세제개편은 앞으로 부동산은 투자가 아닌 실거주의 대상임을 명확히 하고 싶은 메세지가 강하게 반영되었다고 보여집니다. 세금이라는 변수에 흔들리지 않고, 좋은 자산을 쌓는 관점에서 현명하게 대응하는 시기 잘 보내셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
