안녕하세요. 첼시팬입니다.
월부에 입성한 지 3년 만에 감사하게도 김인턴 튜터님과 두 번째 투자코칭을 진행하게 되었습니다.
모든 개인 사정을 다 나눌 수는 없지만, 1호기 세팅 이후 저와 비슷하게 다음 스텝을 고민하고 계실 동료분들에게 작게나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 후기를 남겨봅니다.
첫 투자코칭 때는 아내가 임신 중이라 집에서 줌(Zoom)으로 참여했었는데, 이번에 현장에서 직접 뵙고 코칭을 받으니 마음에 와닿는 깊이가 확실히 달랐습니다. 특히 평소 저를 응원해 주면서도 부동산 투자 자체에는 큰 관심이 없던 아내와 함께 듣다 보니, 서로 훨씬 더 집중하고 깊이 공감하는 시간이 되었습니다. 동료분들도 기회가 되신다면 꼭 배우자와 함께 현장 코칭을 받아보시기를 강력히 추천해 드립니다.
1. 1호기 이후 상급지 갈아타기 갭투자가 막힌 상황, 앞으로의 투자 방향
규제로 인해 상급지 갭투자가 막힌 현재, 보유 중인 1호기를 매도하고 대출을 활용하면 약 13.5억 원대의 실거주 갈아타기만 가능한 상황이었습니다. 이에 따라 이 금액대로 분당이나 서울 3, 4급지로 갈아타기를 하는 게 맞을지 고민이 많았습니다.
하지만 제가 보유한 앞마당을 기준으로 다각도로 검토해 보아도, 지금 조건에서 넘어가는 것은 '상급지 이동'이 아니라 '옆그레이드'에 그칠 가능성이 높아 보였습니다. 무엇보다 실거주를 병행해야 했기에 직장과의 거리를 고려하면서 13.5억 원대 안에서 마땅한 단지로 갈아타는 것은 현실적으로 무리가 있다고 판단했습니다.
튜터님께서는 규제 국면이 당분간 지속될 가능성이 높으므로, 현 상황을 있는 그대로 인정하고 그 안에서 최선의 방안을 찾아 나아가야 한다고 강조하셨습니다.
"내년 5월까지 모을 저축액과 전세 상승분을 더하면 약 1억 원의 투자금이 마련됩니다. 이 자금으로 수도권 비규제지역이나 지방 광역시 2호기 투자를 진행하는 것이 훨씬 현실적인 대안입니다.
현재 2주택까지는 취득세 중과 부담이 크지 않습니다. 주식, 예금, 부동산 등 여러 자산 중에서도 리스크 대비 높은 수익률을 기대할 수 있는 시장은 여전히 부동산입니다. 자산 10억 달성이라는 목표를 빠르게 당기기 위해서는 2호기 갭투자를 진행하는 것이 가장 지혜로운 방법입니다."
처음 이 조언을 들었을 때는 "1억으로 투자할 곳은 지방밖에 없을 텐데, 지방보다는 서울·수도권 상승폭이 훨씬 크니 지방 투자는 안 하는 게 맞지 않나?" 하는 의구심이 들었습니다.
하지만 데이터를 깊이 들여다보니 대전을 제외한 대부분의 지방 광역시는 향후 2~3년간 공급 물량이 가뭄에 가까울 정도로 적다는 사실을 알게 되었습니다. 2년 정도의 단기적 관점으로 접근한다면 충분히 높은 수익률을 거둘 수 있는 구간이었던 것입니다. 게다가 수도권 비규제지역 중에서도 1억 원 안팎의 갭으로 접근 가능한 알짜 단지들이 분명히 존재한다는 점을 깨달았습니다.
이에 따라 앞으로의 투자 전략을 명확하게 수정했습니다.
- 메인 플랜 (Plan A): 남은 기간 동안 수도권 비규제지역을 집중적으로 임장하며 앞마당 늘리기
- 서브 플랜 (Plan B): 해당 지역들이 규제지역으로 묶일 경우, 공급 가뭄이 시작되는 지방 광역시로 즉시 선회
규제와 세금 압박 때문에 오직 '1호기 갈아타기'라는 외길만 바라보며 답답해하던 저에게, '2주택 자금 세팅과 갭투자'라는 명확한 무기가 하나 더 생겼습니다. 막막함 속에 멈춰 서 있던 마음이 다시 뛸 수 있는 귀한 계기가 되었습니다.
2. "언제까지 가족을 이사시키며 투자해야 할까요?" (실거주 정착 타이밍)
가족을 위해 어디까지 거주 불편을 감수해야 할지 고민할 때, 튜터님께서는 자산 형성보다 '가족의 안락함'이 우선임을 다시 한번 짚어주셨습니다.
"투자는 결국 나와 내 가족이 편안함을 느끼는 상태에서 자산을 키워가는 과정이어야 합니다. 직장과 먼 곳에서 월세를 아끼려다 몸이 지치면 이는 결국 가족에게도 나쁜 영향을 줄 수밖에 없습니다. 차라리 비용을 조금 더 주더라도 직장 근처에 거주하며 투자 공부와 가정에 집중하는 것이 훨씬 안전하고 지혜로운 길입니다."
다만 이를 위해 배우자와 충분히 상의하여 적정 월세 예산 기준을 정하고, 그 예산 범위 안에서 가족이 편안함을 느끼는 환경을 선택하는 것이 핵심이라고 말씀해 주셨습니다. 덧붙여 이미 1호기를 서울 4급지에 잘 세팅해 두었으니, 거주 만족도를 위해 지출을 조금 더 늘리는 것에 대해 너무 부담을 갖지 않아도 된다고 격려해 주셨습니다.
그 말씀을 듣는 순간, 오랫동안 가슴 속을 꽉 막고 있던 답답함이 순식간에 해소되는 듯했습니다.
출퇴근 1시간 이상 걸리는 곳의 월세 100만 원과 출퇴근 30분 거리의 월세 180만 원은, 아낀 시간과 절감된 피로도, 그리고 가족과 함께할 시간을 감안하면 결코 큰 차이가 아니었습니다. 무엇보다 우량한 1호기 자산을 이미 세팅해 두었으니 전세 상승분으로 월세 지출을 충당하면 된다는 관점이 생기면서 비로소 마음이 편안해졌습니다.
이번 투자코칭을 통해 느낀 점을 바탕으로, 앞으로 제가 삶과 투자에서 바로 실행할 3가지를 마음에 새기며 후기를 마칩니다.
적용할 점 (BM)
- 수도권 비규제지역 및 지방 광역시 앞마당 만들기 (Plan A/B 플랜에 맞춰 집중 임장)
- 월부 환경 안에 머물며 투자 공부 지속하기 (조급해하지 않고 꾸준히!)
- 가족과 나의 행복을 지키며 편안한 마음으로 투자 이어가기
긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 비슷한 고민을 하시는 동료분들에게도 작게나마 확신과 위로가 되었으면 좋겠습니다. 모두 성투하세요!
