안녕하세요.
성장하는 투자자 딸기라씨입니다.
권유디 튜터님의 1강 강의는
거시적 관점 뿐 아니라 미시적 관점에서 현재 시장을 이해하고
이런 시장에서 어떤 선택을 하면 되는지에 관해 이해할 수 있는 값진 시간이었습니다.
먼저 통화량과 아파트지수의 개념이 인상적이었습니다.
지금은 통화량이 GDP를 넘어서는 시장으로
넘쳐난 통화는 자산으로 흘러들어가므로
우리는 자산을 쌓아야 한다.
통화량과 서울아파트 지수는 결국 수렴한다.
아파트 가격이 통화량를 넘어서면 떨어질 수 있고, 통화량 아래라면 오를 수 있다.
서울 아파트는 위험지수를 상회하지만,
부산 아파트는 위험지수보다 아래에 있어
결국 더 많이 오를 것이다.
라는 말씀을 통해 양적 완화를 통해 시장을 움직이는
현대 사회에서 자산을 갖는 것이 얼마나 중요한지 다시 한 번 깨닫게 되었고,
통화량지수를 통해 아파트 가격의 흐름을 예측할 수도 있겠다는 생각이 들어
통화량지수도 관심있게 봐야겠다고 생각했습니다.
또한 한동안 저희를 관통했던
수도권 vs 지방
이 아닌 보유 vs 매매의 프레임으로 바꾸라는 부분도 인상깊었습니다.
실준반에서도 너나위님께서
이제는 수도권, 지방을 떠나
실력이 중요한 시장이 되었다는 말씀을 하셨는데,
그 궤를 함께하는 말씀이었던 것 같습니다.
<< 의사결정순서>>
1 입지 평가 기준
2 전고점 대비 하락폭 큰 것
3 전저점 대비 상승폭 낮은 것
4 실거래가- 호가 괴리율 낮은 것
7월 실준반에서 조장 역할을 하면서
저희 조 분들의 투자를 도왔습니다.
임장지의 현재 시장은 가격이 오르면서 투자금이 벌어지다보니
투자금에 좀 더 매몰된 사고를 했었는데요,
투자금보다 가치가 좋은 것을 사라.
라는 말씀에 또 한 번 정신을 차렸습니다.
저환수 원리 다시 복습하기!!
[저평가]
전고점이 높다고 더 좋은 단지인 것은 아니다. 입지가치가 좋은 것을 사는 것이다.
입지가치가 비슷하다면 전고점 등 보조지표를 보는 것이다. 순서 헷갈리지 말자.
[환금성]
300이하, 주복은 시장이 안 좋을 때 거래가 어려울 수 있다. 갈아타기가 어려울 수 있다는 점을 알고 가자.
저층, 탑층 - 가격이 매력적이면 거래는 된다.
동향, 사이드 - 가격 경쟁력이 있다면 먼저 팔릴 수 있다.
결국 매도할 수 있는 물건을 사던지, 그게 안 되면 매도시 가격을 낮춰야 한다.
[수익성]
전세가율이 최고 기간이 지나고, 매매가가 전고점을 넘으면 대세 상승장이 시작되었다.
2016년 이후 아파트는 투자재의 성향을 띄면서 하락, 회복장의 사이클이 짧아졌다.
하락장이 빨리 시작될 수 있다. 현재는 가격 수준의 중요성이 더욱 부각되는 시기이다.
투자금을 줄여 수익률을 높이겠다는 접근은 현실성이 부족하다.
수익률은 장기적인 관점에서 평가하는 것이 바람직하다.
얼마나 오를지 예측하기 보다는 투자금 범위 내 가치 있는 물건을 사서 기다리는 것이 최선이다.
[원금보존성]
최악의 경우 지금 가격에서 20% 빠질 수 있다고 생각하라.
[리스크]
새로운 새입자가 필요한데 전세 대기자가 없다면 반드시 매도와에세 세입자와 전세 계약을 협조 받는다.
특약: 전세입자가 매도인과 전세계약 진행을 원하는 경우 매도은 적극 협조한다.
하지만
가장 큰 리스크는 무지의 리스크이다.
BM 포인트: 튜터님의 투자사례를 보면,
상대적 저평가(비교평가)를 확인 한 후 절대적 저평가(적절한 가격인가?)를 확인하셨습니다.
투자금 범위 내에서 가치가 우수한 물건을 위주로 선별한 후 (상대적 저평가)
매매가격이 전고점 이하인 단지들에서 투자 물건을 탐색하셨다 (절대적 저평가)고 하셨습니다.
저 역시 순서를 지키는 투자자가 되겠습니다.
좋은 강의 해주신 유디튜터님 감사합니다. ^^
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