안녕하세요 피핑입니다.
서울 4급지 구축 1호기 투자 이후 만 1년이 되는 8월입니다.
제가 매수한 단지는 실거래가 기준으로 1년 만에 가격이 2억 이상 올랐습니다.
하지만 당시 매수를 고려했던 다른 단지들에 비해서는 덜 올랐습니다.
저는 상대적으로 더딘 매수 단지의 가격상승 속도를 보며, 이번 투자가 아쉽고 능숙하지 못했던 투자라고 생각했습니다.
하지만 지난 월부학교 봄학기 적적한 투자 튜터님의 제대로 된 복기하는 법에 대한 강의를 들으며, 시장이 아직 끝나지 않았는데 현재 시점의 결과(실거래가와 호가)로만 복기하면 안된다는 것을 배웠습니다.
이번에 되도록 가치를 복기하고 싶었는데, 정리해보니 가격만 복기한 것은 아닌가 싶기도 하네요.
1년 간 투자단지를 지켜보며 제가 느꼈던 생각들을 글로 정리해 보았습니다.
SECTION1 기본 정보
아래의 4개 단지는 제가 매수를 고려했던 단지들입니다.
지역 | 단지 | 매수(고려)시점 | 상승금액(실거래/호가 기준) |
A) 서울4급지 | 피핑 매수단지 | 2025년 8월 | +2.1억/+2.7억 |
B) 서울3급지 | 후순위 단지 (크리티컬한 비선호요소) | 2025년 5월 | +4.2억/+4.5억 |
C) 서울4급지 동대문구 | 매물코칭단지 | 2025년 8월 | +3.3억/+3.3억 |
D) 경기4급지 성남시 수정구 | 투자 후에도 내가 잘한게 맞나 비교하고 싶었던 단지 | 2025년 9월 (투자 이후지만 비교) | +3.3억/+3.45억 |
모두구축(준구축)으로 매물별 수리 상태가 다르므로, 최고가를 단순 비교하긴 어려운 부분이 있음
투자금은 모두 비슷함
제가 A단지를 매수했던 이유는 강남과 물리적으로 가까운 입지에 비해서 가격이 눌려있다고 생각했기 때문입니다.
하지만 C단지(동대문구)도 투자를 깊게 고민하던 매물로 코칭까지 받았습니다.
그리고 저는 결국 C단지보다 1억 이상 비쌌던 A단지를 매수했습니다.
예시) A단지 8.5억(부분수리됨) / C단지(동대문구) 7.5억(기본집, 올수리필요)
당시에 저는 두 단지 가치가 거의 비등한데 A가 조금 나은 정도라 보았고, 1억 까지 차이날 정도는 아니라고 생각은 했으나, 10년을 가져갈 단지, 마음 편하게 보유하고 싶은 단지= 내가 하고 싶은 단지를 매수했습니다.
C단지 매물이 절대적 저평가임을 알면서도, 결국 투자자로서의 냉철함이 덜한 선택을 했습니다.
그리고 투자를 위해서 단지를 알아보고 매물을 찾을 때 “서울” 이라는 지역에 보다 집중했습니다.
당시 서울을 우선해서 보라고 말씀해주셨었지만, 물건이 바로바로 날라가는 상승시장에서 저는 보던 단지만 쳐다보면서 조금 주춤했고, 투자할 수 있는 단지 수준이 조금씩 낮아지게 되었습니다.
SECTION2 가치 복기
판단항목 | 당시 내가 이렇게 봤다 | 지금 뜯어보니 | 평가 |
입지가치 |
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| 😐 |
지역선호도 |
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| 😐 |
비교단지 판단 |
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| 😭 |
가격가치 |
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싸게 사야 먹을 것이 많음 | 🤑 |
SECTION3 내가 놓쳤던 것
시장의 변화와 수요를 읽는 눈
가장 아쉬웠던 부분은 지역과 단지를 바라보는 기존의 생각에 갇혀 있었다는 점입니다.
대표적으로 수지였습니다.
당시에는 "서울이 아닌 경기" 라는 이유로 우선순위를 낮게 두었습니다.
하지만 수지가 4급지 중에서도 가장 먼저, 그리고 크게 상승하는 모습을 보면서, 결국 부동산은 행정구역보다 그 지역을 선택하는 수요가 누구인지, 그 수요를 만드는 직장과 생활권이 무엇인지가 더 중요하다는걸 깨달았습니다.
또한 서울 동대문구의 입지의 변화도 충분히 반영하지 못했습니다.
과거 이미지에 머물러 "동대문구 일부 단지는 아직 선호도가 낮다" 라고 생각했지만, 시간이 지나면서 서울 내 입지 가치와 수요는 계속 변화하고 있었습니다.
제가 놓친 것은 입지가 아니라, 변화하는 입지를 바라보는 시선이었습니다.
사람들의 인식도 가격을 만든다
또 하나 배운 점은 지역과 단지의 이미지 역시 투자 판단에서 중요한 요소라는 것입니다.
투자단지를 선택하면서 입지와 가격적인 매력은 충분히 검토했지만, 사람들이 가지고 있는 지역 이미지와 선호도를 조금 더 깊게 봤어야 했습니다.
부동산은 숫자만으로 움직이지 않습니다.
결국 사람이 선택하는 시장입니다.
좋은 입지라도 사람들이 가진 인식이 변화하는 데는 시간이 필요합니다.
앞으로는 단순히 “이 지역은 가치가 있는가?” 만 보는 것이 아니라,
"현재 시장 참여자들은 이 지역을 어떻게 바라보고 있는가?"
"그 인식은 앞으로 변화할 가능성이 있는가?"
"현재 가격에는 그 인식이 얼마나 반영되어 있는가?"
까지 함께 판단해야겠다고 느꼈습니다.
SECTION4 이번 복기를 통해 얻은 투자 교훈
1. 시장은 내 기준보다 먼저 움직인다
저는 더 확신이 생긴 후 움직이고 싶었지만, 시장은 내가 준비될 때까지 기다려주지 않았습니다.
좋은 기회는 생각보다 오래 머물지 않았고, 결국 실행한 사람이 기회를 가져갔습니다.
2. 단점이 있다는 이유로 기회를 놓치지 않는다
가장 인상 깊었던 것은 비선호요소가 많았던 3급지 후순위 단지였고 당시 누구나 싸다고 인정했던 단지입니다.
하지만 싼데에는 이유가 있다, 안 오를만 하다 고 입 모아 이야기하던 단지였습니다.
그 단지가 1년 만에 4억 이상 상승하는 것을 보며, 단점이 있지만 그 단점이 가격에 충분히 반영되어 있다면, 시간이 지났을 때 오히려 기회가 될 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
3. 입지는 현재가 아니라 변화까지 본다
현재의 이미지 뿐 아니라 대규모 공급 등으로 천지개벽하는 지역인지, 직장이나 교통 등 입지의 유의미한 변화가 있는지 등 앞으로의 가치를 판단하는게 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
4. 좋은 자산도 결국 가격이 중요하다
좋은 단지라도 비싸게 사면 수익은 낮아집니다.
만약 제가 동대문구 단지에 투자했다면 싸게 산만큼 정직하게 수익으로 더 돌아왔을 것입니다.
결국 투자의 핵심은,좋은 자산을 좋은 가격에 사는 것입니다.
5. 투자는 매수로 끝나지 않는다
매수는 시작일 뿐입니다.
보유하는 과정에서 시장을 계속 공부하고, 언제까지 가져갈지, 더 좋은 자산으로 갈아탈 시점은 언제인지 판단하는 과정 역시 투자 실력이라고 생각합니다.
이번 1년은 그 시작을 경험한 시간입니다.
하지만 제 선택을 후회하지 않습니다.
결과만 놓고 보면 더 좋은 선택지는 분명 있었습니다.
하지만 투자는 시험처럼 정답이 하나 있는 것이 아니라고 생각합니다.
중요한 것은 내가 충분히 분석하고, 고민한 뒤 실제로 실행했는가 입니다.
최고의 수익률을 기록한 투자는 아니었지만,
만약 아무것도 하지 않았다면 지금의 경험도, 수익도, 그리고 이런 복기의 기회도 얻지 못했을 것입니다.
이번 경험을 통해 제가 부족했던 판단 기준을 알게 되었고, 앞으로 더 나은 투자자가 되기 위한 기준을 만들 수 있었습니다.
제대로 된 복기는 판단/행동/결과가 바뀌어야 한다고 말씀해주셨습니다.
투자에서 가장 중요한 것은 예측이 아니라 준비라는 것도 배웠습니다.
시장은 내가 준비될 때까지 기다려주지 않습니다.
좋은 기회는 언제나 준비된 사람에게 먼저 보입니다.
결국 내 자산을 변화시키는 것은 완벽한 기회를 기다리는 것이 아니라, 준비된 사람이 기회를 알아보고 실행하는 순간이라는 것을 기억하겠습니다.
감사합니다.
