실거주 명분으로 세입자 내보내면 후회할 수 있습니다

"우리 가족이 들어와 살 예정이니 나가주세요."

그렇게 집을 비워줬는데, 얼마 뒤 그 집이 더 비싼 값에 다시 전세로 나왔다면 어떨까요.

집주인의 실거주 주장, 그대로 믿어도 될까

임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 덕분에 세입자는 2년을 더 살 권리를 요구할 수 있습니다. 

하지만 집주인이 실거주할 예정이라면, 집주인은 이 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

문제는 이 '실거주'를 말로만 내세우고, 

실제로는 세입자를 내보낸 뒤 더 높은 가격에 재임대하거나 매매하는 경우가 실제로 벌어진다는 점입니다. 

계약갱신을 요청했는데 집주인이 실거주를 이유로 거절했다면, 그 주장을 신중하게 검토해볼 필요가 있습니다.

허위 여부, 이렇게 확인하세요

주소 이전 여부를 확인하세요. 

동주민센터에서 확인할 수 있고, 임대차 계약서와 확정일자도 미리 잘 챙겨두는 것이 중요합니다.

새로운 임대나 매매가 진행됐는지 확인하세요. 

등기부등본을 열람하거나 주변 탐문을 통해 파악할 수 있습니다.

주소만 옮겨놓고 실제로는 공실로 두는 '꼼수'도 있다는 걸 기억하세요. 

이사업체와 계약만 해놓고 실제 이사는 하지 않거나, 계약을 취소하는 방식도 있습니다.

다만 한 가지 주의할 점이 있습니다. 

집주인이 실제로 한동안 거주하다가, 

이후 사정이 바뀌어 다시 임대를 놓는 경우라면 애초에 허위였는지 고의성을 가리기가 어려워질 수 있습니다.

거절 통지, 아무 때나 해도 되는 게 아닙니다

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 

이 기간 안에 임대인이 실거주를 이유로 거절하려면, 

판례상 계약 종료일 2개월 전까지 납득할 만한 소명자료로 실거주 목적을 밝혀야 한다고 봅니다.

이 기한을 넘겨 뒤늦게 "사실 내가 들어와 살 거다"라고 통보하면, 

거절 자체가 정당하게 인정받기 어려울 수 있습니다. 

임차인 입장에서는 계약 만료가 다가오는데 임대인에게서 아무 연락이 없다면, 

오히려 갱신될 가능성이 있다는 뜻이기도 합니다.

허위로 밝혀지면, 손해배상은 이렇게 계산됩니다

집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 실제로는 거주하지 않고 임대나 매매를 진행했다면, 

세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

손해배상 금액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액을 기준으로 산정합니다.

예를 들어 전세보증금 5억원(환산 월차임 약 197만원)이던 집이, 

새 임차인과 6억원(환산 월차임 약 237만원)에 계약됐다면, 

그 차액을 24개월로 계산해 약 960만원 정도의 손해배상이 발생할 수 있습니다. 

다만 기준금리나 세부 산정 방식은 상황에 따라 달라질 수 있어, 실제 소송에서는 전문 법률 상담이 필요합니다.

허위로 실거주를 내세우면, 왜 위험할까

여기서부터는 임대인 입장에서 반드시 알아야 할 부분입니다. 

"일단 실거주한다고 하고 세입자부터 내보내자"는 생각은 지금은 훨씬 더 위험한 선택입니다.

첫째, 입증책임이 이미 집주인에게 넘어와 있습니다. 

앞서 살펴본 판례 이후로, 실거주 사유를 구체적으로 증명하지 못하면 

애초에 계약갱신 거절 자체가 정당하지 않았던 것으로 판단될 가능성이 커졌습니다.

둘째, 세입자가 등기부등본과 전입 기록을 통해 사후에 얼마든지 확인할 수 있습니다. 

재임대나 매매를 하는 순간, 그 기록이 그대로 남습니다. 

"들키지 않을 것"이라는 기대는 현실적이지 않습니다.

셋째, 손해배상 금액이 결코 적지 않습니다. 

앞서 계산한 것처럼 임대료 차액 2년치가 기준이 될 수 있어, 고가 전세일수록 배상액도 커집니다. 

"잠깐의 편법"으로 아낄 수 있는 금액보다, 소송으로 물어줘야 할 금액이 더 클 수 있습니다.

넷째, 실거주 후 다시 임대를 놓는 것과 '허위'는 다르다는 점도 함께 알아두세요. 

실제로 들어가 살다가 사정이 생겨 임대를 놓는 것은 고의성을 인정받기 어려운 경우가 많습니다. 

즉, 정말 필요해서 실거주를 하는 것이라면 문제가 되지 않습니다. 

문제는 애초부터 살 생각 없이 세입자를 내보내는 데만 실거주를 '명분'으로 쓰는 경우입니다.

지금 확인해야 할 것

임차인이라면, 계약 만료 전부터 임대차 계약서·확정일자·집주인의 실거주 사유를 문서로 남겨두세요. 

나중에 허위로 의심될 때 이 기록이 핵심 증거가 됩니다.

임차인이라면, 계약갱신 거절을 통보받으면 그 사유를 구체적으로 요구하세요. 

판례상 집주인이 사유와 증빙을 제시할 의무가 있습니다.

임대인이라면, 실거주 계획이 명확하지 않다면 애초에 이 사유로 갱신을 거절하지 마세요. 

나중에 허위로 판명되면 배상액이 임대료 차액 2년치에 달할 수 있습니다.

현장에는 여전히 악용 여지가 있습니다. 

이사업체와 계약만 체결하고 실제 이사는 하지 않거나, 

잠시 주소만 이전해 공실로 뒀다가 필요할 때 다시 임대를 놓는 경우가 그렇습니다.

실거주를 둘러싼 다툼은 결국 신뢰의 문제입니다. 

세입자는 자신의 주거를 지키기 위해 꼼꼼히 확인할 권리가 있고, 

임대인은 정당한 사유가 있다면 당당하게 증명하면 됩니다. 

다만 편법으로 세입자를 내보내려는 시도는, 

지금의 판례 기준 아래서는 오히려 더 큰 책임으로 돌아올 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

무리하게 보증금을 더 올려받기 위해 욕심을 부리기 보다는 

순리대로 투자해서 오래 살아남는 투자자가 되었으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.