수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
2026 세제 개편안이 발표되었습니다.
개편안 발표 전 사람들이 가장 많이 궁금해 하던 것이 바로
“추가 투자 해도 되나요?” 였습니다.
각종 뉴스 기사와 유튜브에서는
'보유세 부담액이 5배 증가했다'는 등의 말이 계속 나오고 있습니다.
마치 기사 내용만 보면
잘못 투자했다가 보유기간 내내 보유세만 주구장창 내다가
양도세 중과 맞고 손해를 볼 것만 같은 두려움이 생길텐데요~
사실 실제로는 사람마다 다르다는 것을
직접 계산해서 보여드리기 위해 이번 글을 준비해봤습니다.
시가(매매가) vs 공시가
종부세는 매매가로 계산하지 않습니다.
공시가격으로 계산합니다.
2026년 공동주택 공시가격 현실화율은 69%입니다.
쉽게 말하면 매매가 10억짜리 아파트의 공시가격은 대략 6.9억이라는 의미입니다.
기사에서 "공시가 9억"이라고 하면 매매가로는 약 13억,
"공시가 14억"이면 매매가로 약 20억입니다.
단, 해당 공시가격은 2026년 초 매매가 기준으로 산정된 것이기 때문에
현재 매매가와는 큰 차이가 있습니다.
따라서 공시가격을 기준으로 생각하시는 것이 좋습니다.
| 매매가 | 공시가격(69%) |
|---|---|
| 4억 | 2.76억 |
| 8억 | 5.52억 |
| 15억 | 10.35억 |
| 20억 | 13.80억 |
| 30억 | 20.70억 |
결론은
첫째, 1주택자에게는 사실상 감세입니다. 공시가 14이하는 변화가 없고, 그 위도 실거주하면 오히려 줄어듭니다.
둘째, 다주택자는 공시가격에 따라 보유세가 증가하지만, 사람마다 폭이 다르고 웬만하면 수백만원 수준 차이입니다.
셋째, 이 개편안에서 주택 수는 거의 의미가 없고 공시가액 합계와 거주 여부입니다.
넷째, 가장 큰 타격을 받는 사람은 다주택자가 아니라 초고가 주택을 전세 주고 있는 1주택자입니다. 최대 11배까지 오릅니다.
주택 수 Case별 계산
※전제
- 2027년 기준, 공시가격 = 매매가 × 69%
- 비조정대상지역
- 세액공제(연령·장기거주) 미적용
- 세부담상한 미고려
- 보유세 = 재산세 + 종부세 + 농특세 합계
1주택자 :: 비거주 vs 실거주
전세를 놓고 다른 곳에 사는 경우와, 본인이 직접 들어가 거주하는 경우입니다.
| 매매가 | 공시가 | 현행 | 개편 비거주 | 개편 실거주 |
|---|---|---|---|---|
| 4억 | 2.76억 | 27 | 27 (—) | 27 (—) |
| 8억 | 5.52억 | 71 | 71 (—) | 71 (—) |
| 15억 | 10.35억 | 309 | 309 (—) | 309 (—) |
| 20억 | 13.80억 | 477 | 438 (−8%) | 438 (−8%) |
| 25억 | 17.25억 | 682 | 838 (+23%) | 647 (−5%) |
| 30억 | 20.70억 | 930 | 1,262 (+36%) | 898 (−3%) |
매매가 20억 이하 1주택자는 거주하든 안 하든 보유세가 똑같습니다.
둘 다 종부세 0원이고 재산세만 냅니다.
"비거주 1주택자는 기본공제가 12억에서 9억으로 깎인다"는 이야기가 있는데, 절반만 맞습니다.
1세대 1주택자의 과세대상 문턱 자체가 공시가 14억입니다.
공시가 14억은 매매가로 20.3억입니다.
이 아래면 기본공제가 9억이든 14억이든 애초에 계산에 들어가지 않습니다.
하지만, 기준을 넘어가면 약간의 매매가 차이로 종부세가 0원에서 140만원이 됩니다.
| 매매가 | 공시가 | 현행 | 개편 비거주 | 개편 실거주 |
|---|---|---|---|---|
| 20.0억 | 13.80억 | 477 | 438 | 438 |
| 20.3억 | 14.01억 | 484 | 584 | 445 |
| 22억 | 15.18억 | 528 | 649 | 491 |
| 30억 | 20.70억 | 930 | 1,262 | 898 |
1주택자 :: 초고가 비거주 1주택
보유/거주 기간 | 현행 (보유공제) | 개편 실거주 (거주공제) | 개편 비거주 |
|---|---|---|---|
5년 미만 | 235 | 204 | 568 |
5~10년 | 162 | 140 | 490 |
10~15년 | 89 | 75 | 413 |
15년 이상 | 52 | 43 | 374 |
이 개편안에서 가장 크게 오르는 사람은 5주택자가 아닙니다.
상급지 한 채를 오래 보유하며 전세를 주고 있던 1주택자입니다.
여기에 2029년부터 양도세 장기보유공제까지 거주 기준으로 완전 전환되면
20년을 보유해도 공제 0%가 됩니다.
현행에서 15년 보유한 비거주 1주택자는 52만원을 냅니다.
2028년에는 568만원을 냅니다. 약 11배입니다.
2주택자
| 예시 조합 | 매매합 | 공시합 | 현행 | 개편 비거주 | 개편 실거주 |
|---|---|---|---|---|---|
| 수도권 8억 + 지방 4억 | 12억 | 8.28억 | 181 | 181 (—) | 181 (—) |
| 수도권 8억 + 지방 6억 | 14억 | 9.66억 | 236 | 422 (+79%) | 307 (+31%) |
| 서울 15억 + 지방 4억 | 19억 | 13.11억 | 462 | 730 (+58%) | 523 (+13%) |
| 서울 15억 + 수도권 8억 | 23억 | 15.87억 | 634 | 1,071 (+69%) | 759 (+20%) |
| 서울 20억 + 수도권 10억 | 30억 | 20.70억 | 1,022 | 1,687 (+65%) | 1,373 (+34%) |
실거주는 수도권에 거주할 경우를 가정하였습니다.
수도권 8억 + 지방 4억을 가진 2주택자는 종부세가 0원입니다.
공시가 합계가 8.28억으로 과세 문턱인 9억 아래이기 때문입니다.
여기서 지방 물건이 4억이 아니라 6억이면 공시합이 9.66억이 되면서 갑자기 422만원이 됩니다.
매매가 2억 차이로 보유세가 2.3배가 됩니다.
하지만 내야하는 금액의 크기 자체가 크진 않습니다.
3주택 이상
| 예시 조합 | 매매합 | 공시합 | 현행 | 개편 비거주 | 개편 실거주 |
|---|---|---|---|---|---|
| 8억+4억+3억 | 15억 | 10.35억 | 256 | 463 (+81%) | 339 (+33%) |
| 8억+5억+5억 | 18억 | 12.42억 | 365 | 614 (+68%) | 504 (+38%) |
| 15억+8억+4억 | 27억 | 18.63억 | 800 | 1,400 (+75%) | 1,132 (+41%) |
| 15억+10억+7억 | 32억 | 22.08억 | 1,104 | 1,886 (+71%) | 1,606 (+45%) |
| 15억+8억+5억+4억 (4주택) | 32억 | 22.08억 | 1,081 | 1,871 (+73%) | 1,588 (+47%) |
| 15억+8억+5억+4억+3억 (5주택) | 35억 | 24.15억 | 1,251 | 2,240 (+79%) | 1,904 (+52%) |
주택을 세 채로 나누든 네 채로 나누든, 가액 합계가 같으면 세금이 같습니다.
2028년부터 주택 수 기준 차등세율을
완전히 폐지하고 가액 기준 단일 세율로 통합했기 때문입니다
문재인 정부 세제와 결정적으로 다른 지점이 여기입니다.
그때는 3주택이 되는 순간 세율 자체가 뛰었지만 지금은 그렇지 않습니다.
단, 2027년에는 과표 12억 이상의 2주택과 3주의 세율이 다르기 때문에
2027년에 한해서만 2주택과 3주택자의 공시가격 합계가 같아도 보유세가 차이 납니다.
아래 표를 참고해주세요~!
| 과표 | 2주택 이하 세율표 | 3주택 이상 세율표 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 5억 | 290만 | 290만 | 0 |
| 12억 | 1,140만 | 1,140만 | 0 |
| 15억 | 1,590만 | 1,740만 | 150만 |
| 20억 | 2,340만 | 2,740만 | 400만 |
| 30억 | 4,090만 | 5,240만 | 1,150만 |
실거주 1채, 꼭 해야 할까요?
실거주 1채를 끼면 다주택자 기준 연 110~340만원이 절감됩니다.
- 기본공제 = 4억 + (5억 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)
따라서 실거주는 가장 비싼 집에 하는 것이 유리합니다.
거주주택이 전체에서 차지하는 비중이 곧 공제액이기 때문입니다.
15억 + 8억 + 4억을 가진 3주택자의 종부세를 비교하면 이렇습니다.
| 거주 형태 | 종부세 |
|---|---|
| 전부 비거주 | 910 |
| 4억 집에 거주 | 838 |
| 8억 집에 거주 | 767 |
| 15억 집에 거주 | 642 |
같은 자산인데 어느 집에 사느냐로 연 268만원이 갈립니다.
단, 그 금액 자체가 크지 않기 때문에
단순히 세금 때문에 실거주 여부를 정하지 않도록 잘 판단 하셔야합니다.
보유세 부담은 앞으로 더 오릅니다.
3주택 이상 보유자 기준으로
공정시장가액비율이 2027년 70%에서 2028년 80%로 자동 인상됩니다.
3주택 이상과 조정대상지역 주택 보유자만 80%가 적용되고, 나머지는 70%로 고정입니다.
| 케이스 | 2027년 | 2028년 | 증가 |
|---|---|---|---|
| 3주택 15억+10억+7억 (비거주) | 1,290 | 1,690 | +31% |
| 3주택 8억+5억+5억 (비거주) | 345 | 458 | +33% |
| 5주택 35억 (비거주) | 1,644 | 2,094 | +27% |
그리고 여기에 두 가지 변수가 더 있습니다.
① 공시가격 상승분
2026년 서울 공동주택 공시가격은 현실화율 동결 상태에서도 18.60% 올랐습니다(전국 평균 9.13%).
② 현실화율 인상 가능성
공정시장가액비율은 법률상 상한 100%가 그대로 남아 있고 대통령령 위임도 유지됩니다
국회를 거치지 않고 시행령만으로 80%를 100%까지 올릴 수 있는 구조입니다.
공시가격 현실화 로드맵(2035년까지 시세 90%) 역시 법에 살아 있습니다.
즉 지금 계산한 숫자는 바닥이지 천장이 아닙니다.
감당 가능성을 볼 때는 "현재 세율로 감당되는가"가 아니라
“공정비율 100% 시나리오에서도 감당 가능한 현금이 충분한가”로 보셔야 합니다.
그래서 지금 당장 해야할 행동
무주택자 — 세금은 고민 대상이 아닙니다
매매가 20억 이하 1주택은 거주 여부와 무관하게 종부세가 0원입니다. 재산세만 냅니다.
15억짜리 집을 사도 약 309만원, 월 26만원입니다.
세금이 무서워서 내 집 마련을 미룰 이유가 없습니다.
1주택자 — 공시가 14억이 기준
공시가 14억 이하라면 이 개편안에서 사실상 자유롭습니다.
오히려 현행보다 줄어드는 구간도 있습니다.
지금은 공시가 12억부터 종부세가 나오는데, 개편 후에는 14억으로 문턱이 올라가기 때문입니다.
그 위라면 실거주 여부가 결정적입니다.
공시가 20.7억(매매 30억) 기준으로 비거주는 568만원, 15년 실거주는 43만원입니다.
여기에 2029년부터 양도세 장기보유공제가 거주 기준으로 완전히 전환되면,
20년을 보유해도 공제 0%가 됩니다. 보유세와 양도세가 같은 방향으로 조여옵니다.
1~2주택자, 추가 투자를 고민 중이라면
공시가 합계 9억이 첫 관문, 12.6억이 두 번째 관문입니다.
공시가 합계 9억 아래에 계시다면 보유세는 사실상 변수가 아닙니다.
공시가 5.52억 + 2.76억(매매 8억 + 4억) 조합이 합계 8.28억으로 종부세 0원인 것을 보셨습니다.
그 이상부터 종부세가 늘어나기 시작하지만, 사실상 수백만원 수준입니다.
본인이 감당가능한 수준의 종부세라면 굳이 실거주 하지 않더라도
충분히 주택 수를 늘려갈 수 있습니다.
다만, 중요한 것은 내가 어떤 자산을 포트폴리오에 갖고있을 것인가 입니다.
3주택 이상
주택 수를 줄이는 것 자체는 세금 대책이 아닙니다.
공시가 합계 22.08억을 3채로 나눠 갖든 4채로 나눠 갖든 세금은 사실상 같습니다.
똑같이 감당 가능한가를 계산하는 것이 중요합니다.
마치며
규제는 내가 그 시장에 머무를 수 있는지를 결정한다고 생각합니다.
아무리 좋은 자산을 갖고 있어도 버티지 못하면 결과를 가져갈 수 없습니다.
따라서 반드시 계산을 해보며 전략적으로 접근해야 합니다.
계산해보면 대부분의 경우 생각보다 감당할 만합니다.
가장 무서운 건 계산해보지도 않고 지레 겁 먹는 것입니다.
세금이 무섭다는 이유로 아무것도 하지 않으면 그건 대응이 아니라 회피입니다.
"집을 더 사도 되는가"라는 고민보다,
어떤 가치있는 자산을 취득하고 보유하며 운영해나갈 것인가가 더 중요합니다.
계산 해볼 수 있는
2026 보유세 계산기 최신 버전 함께 공유드립니다.
단, 단순히 버튼 딸깍 누르는 것이 아니라
반드시 여러분들이 바뀌는 변화를 이해하고 산식을 계산 해보아야 합니다.
부디 자동으로 계산되는 편의성에만 의존하지 않으시길 바라며 공유드립니다!
감사합니다.
