수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 프로참견러입니다:)
8.3 부동산 세제개편안으로 인해
“세금이 얼마나 오르고 내릴까?”
“나에게 어떤 영향을 미치게 될까?”
걱정이 많으실 것 같아요
주택수가 많으신 분들은
매도를 해야하나
거주를 들어가야하나
세금계산기를 두드리며 고민이 되실텐데요
우리가 세금 n천만원에 매몰되어 있을 때
놓치고 있는 본질이 있습니다.
바로 8.3 부동산 세제개편안이
매매/전세 시장을 어떻게 흔들것인가 입니다.
8.3 부동산 세제개편안의 본질과
향후 부동산 시장의 향방,
그리고
무주택자/비거주1주택자/다주택자의
대응 전략을 짚어보겠습니다.
1. 8.3 부동산 세제개편안의 4대 핵심
현행으로는 ‘집을 몇 채 가졌는가(주택 수)’에 대한 수량 중심 규제였다면, 이번 개편안은 ‘실제 살고 있는가, 그 집의 가격은 얼마인가 (거주 + 가격)’로의 패러다임이 전면 교체됩니다
1) 비거주 징벌적 과세
1세대 1주택 실거주자는 종부세 기본공제를 14억 원으로 상향하며 부담을 줄여주지만, 동일한 1주택이라도 사두기만 한 '비거주 주택'은 공제를 9억 원으로 축소하여 페널티를 부여합니다.
2) '주택 수'에서 '가액(합산 가격)' 중심으로 전환
주택수 대신 합산가액으로 세율을 개편합니다. 다주택자의 경우 기본공제 9억을 기본 4억으로 대폭 감소하고 여러 주택 중 실 거주하는 주택이 있다면 추가공제를 해줍니다. 즉, 투자용 채수를 많이 가질수록 세부담을 늘렸습니다.
3) 보유세 실질 인상 (공정시장가액비율 상향)
공정시장가액비율을 최대 80%까지 상향하고 세부담 상한선(150% → 200%)을 끌어올려, 고가 및 비거주 주택 소유자의 보유세 부담을 가중시켰습니다.
4) 양도세 장특공의 '거주 기간' 일원화
기존 '보유 40% + 거주 40%' 구조에서 '거주 80%' 중심 체제로 개편하여 보유 측면에서 비거주 주택은 불리하게, 실거주 주택은 유리하게 개편했습니다.
2. 세제개편 뒤에 숨겨진 ‘임대시장 불안정성’
모두가 세금 계산기를 두드릴 때
놓치고 있는 진짜 본질은 임대시장에 있습니다.
서울 공급 가뭄 + 실거주 강제 = 전세 매물 소멸
현재 서울수도권은 신규 아파트 입주 물량이 현저히 부족한 공급 가뭄 상태입니다. 세제개편안은 비거주를 불리하게, 거주는 유리한 방향으로 개편되었기에 비거주1주택자 혹은 다주택자들 조차도 거주를 유도하고 있습니다
임대매물회수: 비거주에 따른 세금 불이익을 피하기 위해 집주인이 임대주던 주택에 실거주로 들어갈 가능성이 있습니다. 이렇게 되면 시장에 임대 매물은 -1이 됩니다. 서울과 수도권 주요지역이 토지거래허가 구역으로 지정되면서 가뜩이나 쪼그라든 임대매물이 더 감소할 여지가 있습니다
조세 전가: 비거주 1주택자 또는 다주택자는 늘어난 보유세 부담을 완화하기 위해서 보증금을 올리거나 또는 전세를 월세 또는 반전세로 전환시킬 가능성이 있습니다. 이는 임차인의 거주비 부담을 증가시키고 임대시장 불안정으로 이어지게 됩니다.
이번 세제 개편으로 가장 먼저 비명을 지를 사람은 다주택자가 아니라 임차인이 될 수도 있습니다
3. 우리가 지금 해야 할 일
세제개편안의 핵심 그리고 놓치고 있는 본질을 살펴봤습니다. 두려움이나 걱정에 휩싸이기 보다는 상황을 객관적으로 판단하고 각 포지션별로 전략을 세워 행동해야하는데요
1) 무주택자
가장 불안정성이 높은 포지션입니다.
전세 품귀와 월세화로 주거 유지 비용이 가파르게 상승할 수 있습니다. 인플레이션을 헷지할 자산도 없습니다.
감당 가능한 예산 안에서 내집마련을 적극적으로 알아보는 것이 합리적인 선택이라고 생각합니다.
특히 수도권 외곽, 서울 출퇴근이 가능한 정도의 지역에 내 예산안에 들어오는 아파트가 있다면 세제개편안의 영향으로 다주택자의 매물이 출회되고 있는지 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.
2) 비거주 1주택자
비거주 1주택자분들도 결국 임차인의 포지션이기 때문에 전월세 매물 감소 또는 비용부담을 피하기 어렵습니다.
만기가 조금 남아있으시더라도 재계약 또는 다른 임대 매물을 서둘러 알아보시는 것도 필요할 것으로 생각되어요
더불어 거주하지 않음으로 인해서 세부담이 얼마나 증가하는지에 대해서 반드시 계산을 해보셔야 합니다.
전세주던 집에 다시 실거주를 결정하게 되신다면 현재 거주중인 임차인과의 이사비, 복비 지원 등 협의가 필요할 수 있으니 사전에 적극적인 소통이 필요합니다.
3) 다주택자:
연 저축액으로 세부담을 감당할 수 있는지 반드시 점검해보시고 챗수가 많으실 경우 지켜야하는 자산과 매도해야할 자산을 구분하시고 보유/매도 계획을 세워보셔야 해요
정부가 양도세를 일시적으로 완화해주었습니다. 매도가 필요한 자산이라면 세부담이 완화되었을 때 매도검토를 해보시는 것도 필요할 것 같습니다.
더불어 다주택자 분들 중에서도 실거주하지 않고 임대로 거주하시는 분들 역시, 감소하는 임대 매물과 임대비용 증가를 피하실수 없습니다.
보유주택 중 한채를 실거주로 전환하는 것이 가능할지도 함께 검토해보시고 불안정한 임대시장에 대응할 방법을 모색해야합니다.
시장의 가격과 주거 비용을 결정짓는 것은 수급과 유통 매물의 양 입니다. 이번 세제개편안은 임대시장의 불안정성을 키울수 있는 여지가 있으니 이 글을 참고 하셔서 각 포지션별 대응책을 마련하시면 좋겠습니다
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
