느낀 점
이번 강의를 들으며 가장 크게 느낀 것은 부동산 투자는 시장을 예측하는 것이 아니라, 시장이 어떻게 움직이더라도 흔들리지 않을 나만의 기준을 만드는 것이라는 점이다.
최근에는 세금, 대출규제, 공급 부족, 전세가 상승 등 여러 변수 때문에 시장을 바라볼 때마다 생각이 흔들릴 수밖에 없었다. 하지만 강의에서 배운 상황이 아니라 기준으로 판단하라는 말이 특히 기억에 남았다.
또한 그동안 매수에만 관심을 두었다면 이번 강의를 통해 보유와 매도 역시 투자라는 것을 다시 생각하게 되었다. 좋은 물건을 사는 것에서 끝나는 것이 아니라, 언제까지 보유할지, 언제 더 좋은 자산으로 갈아탈지까지 생각해야 한다는 점이 인상 깊었다.
무엇보다 규제나 투자가 어려운 나의 상황속에서도 본질을 보고 판단하기 어려울때는 결과를 낸 사람에게 질문하고 답을 찾으려는 투자자가 되어야 한다는 것을 느끼게 되었다. 그러기 위해서 실전반에 왔음을 기억하자…
알게 된 점
이번 강의에서 알게 된것은 가치를 판단하고 의사결정을 할때 단순히 현재 가격 또는 전고점만 봐서는 안 된다는 것이다.
특히 상승장 중후반의 시장은
- 항상 매물이 적다.
- 매물이 적으므로 작은 거래량에도 가격 변동성이 심해진다
가격 변동성이 심해지므로 시장불안감도 커져 변동성을 더 키운다.
라는 점을 알고 댕응해야 한다는 점이고,
특히 매수할 때 의사결정순서는
- 입지가치 평가기준(ㅈㅈ. ㄱㅌ, ㅎㄱ, ㅎㄱ등)으로 비교해서 더 좋은 게 있으면 선택, 비슷하다면
- ㅈㄱㅈ 대비 하락폭이 큰 것(상승폭이 낮은것) 으로 비교, 더좋은 것이 있으면 선택, 비슷하다면
- ㅈㅈㅈ 대비 상승폭이 낮은것
실거래가-호가 괴리율이 낮은 것 순으로 가치와 가격 요소를 단순화 했다.
가격판단 기준은 직전 실거래가 대비 호가가 아닌 저점대비 상승폭으로 한다.
지금은 사야하는 시기입니다.
규제로 인해 사람들은 매수를 고민하는 시기이지만, 늘 돌아보면 고민할 때가 기회입니다.
앞으로 여러분의 투자금으로 매수할 수 있는 아파트의 가치가 점점낮아질 수 있습니다.
또한 서울, 수도권 전체가 다 같이 오르는 게 아니라 지역에 따라 단지내에서도 시간에 따라
서로 다른 투자의 기회를 준다는 사실을 늘 마음에 두고 현재 매수 가능한, 감당할 수 있는 예산으로 살수 있는
가장 좋은 것을 사야 한다는 점입니다.
투자를 할때 잊어서는 안되는 5가지 기준의 디테일(모두다 충족해야 함)
저평가 : 가치에 비해 가격이 싼가?(전고점보다는 입지 가치를 판단해야)
환금성 : 필요할 때 잘 팔 수 있는가?(사도 되는 vs 사면 안되는 하한선을 정해주셨다)
수익성 : 투자금 대비 수익이 충분한가?(수익율과 수익금 둘다 중요하지만, 시기별로 전략을 달리해야)
원금보존 : 최악의 상황에서도 버틸 수 있는가?(매수가의 20%는 하락할수 있다 가정하에 판단)
리스크 : 최악의 상황에서도 돈을 잃을 수 있을까??? (투자자의 상황에 따라 리스크나 저평가 등 더 비중을 두어야 하는 기준이 다를 수 있다)
를 종합적으로 판단해야 한다는 것을 알게 되었다.
적용할 점
- 관심 지역의 시세트레킹을 위해 전임을 일상화 해야겠다…
앞마당별로 5분위 시세표를 만들어 매매가/전세가를 파악하고, 현재 가지고 있는 지역과 갈아탈 지역의 가격 차이 변화의 흐름을 읽을 수있도록 하자. - 새로 나오는 새제대책을 보고, 매수할때 매도와 갈아타기를 생각해서
현재 자산의 가격이 얼마나 올랐는지만 보는 것이 아니라, 세금과 거래비용까지 고려하여 더 좋은 자산으로
이동하는 것이 유리한지 판단하겠다.
3. 가장 중요한 원칙으로 ‘잃지 않는 투자’를 지키겠다.
시장 분위기에 따라 조급하게 따라가지 않고, 내가 정한 기준에 맞지 않는다면 기다릴 줄 아는 투자자가 되겠다.
