1. 부동산 (세제개편안 및 영향)
✔️종부세 (종합부동산세)
- 기본 방향: 1주택자 포함 전체적으로 세부담이 인상되는 분위기
- 1주택자·비거주자: 세제 불이익이 인지·증명됨
- 1주택자·실거주자:
- 시가 33억~35억 초고가주택 실거주자 종부세 영향 발생 (변수: 공제한도, 공정시장가액비율, 세율)
공제한도: 12억 → 14억 상승
공정시장가액비율: 60% → 70%
세율: 상승
- 공시가격 14억 이하: 세금 없음
- 구간별 세부담 변화:
- 시가 33억~35억: 세부담 증가
- 시가 20억~33억: 세부담 증가 폭이 생각보다 크지 않음
- 시가 17억~20억: 공시가격 12억~14억 구간으로 종부세 부담 사라짐
- 시장 변화: 17억~33억 구간(마포, 성동, 광진, 동작 등)은 실제 매수 문의가 증가하는 시장 수요의 개편 가능성 존재
✔️양도세
- 세부담 상한 증가: 150% → 200%
- 보유 공제한도 신설: 초고가 주택 대상이라고 할 수 있음 ('28년 20억, '29년 10억 한도) → 실거주 1주택자도 영향
- 미래 세부담 증가 가능성: 현재는 초고가 주택 대상 정책이지만 인플레이션 영향으로 미래에는 서울 혹은 경기 대부분 아파트의 세부담 발생 가능성이 커짐
✔️규제의 시장 영향 및 인사이트
- 17억~33억 매수 수요 발생 원인:
- 초고가주택 세부담으로 인한 매도 후 아래 급지 단지 이동 (대출 부담 없음)
- 비거주 1주택 세부담 증가로 실거주 전환 필요 (세입자 퇴거 필요, 대출 부담 낮음)
- 세입자 퇴거 시 실거주 이유가 존재한다면 또 다른 매수세 형성
- 기존에 매수를 고민하던 대기 수요층 유입
- 현재 정책과 유사한 '18.9.13. 정책과의 비교를 통해 정책 구조 및 방향성 이해 중요:
'18.9.13. 정책 | '26.8.3. 정책 |
| 다주택자, 고가주택 보유자에 대한 보유세 강화 | '18년 + 비거주 1주택자 보유세 추가 |
| 기존 보유 공제에서 거주와 보유를 분리하여 공제 | 보유 공제 폐지 |
| 양도세 중과 | 양도세 중과율 완화* |
*양도세 규제 일부 완화했으나 고가 주택에 대한 규제로 효과 희석 가능성
- 과거를 통해 규제효과 예측
- 인사이트: 서울 전체 거래량이 평균 거래량의 50%이하로 내려간 상태에서 반년이상 지속 → 조정이 옴
- 과거: '18년 정책 이후 서울 평균 거래량이 1/5 수준으로 줄어든 상태가 7개월 지속 (평균거래량 6천 건 이상) → 조정기간 후 폭발적 상승
- 현재 적용:
① ‘18년은 저금리, 과다공급이었지만 현재 고금리, 과소공급 → 환경적 측면에서 차이를 보이기 때문에 ’18년의 규제 이후 시장모습 아닐 수 있음
② 다주택자/임대사업자 물량 출하는 적을 곳, 공제한도 때문에 초고가 주택 물량 출하 가능성 존재 → 전체 시장 파급효과는 미비할 수 있음
2. 주식 (ISA 계좌 개편 비교)
✔️기존 ISA
- 근로소득 합산과세가 아닌 분리과세(세율 9.9%, 단일세율) 적용
- 만기 해지 없이 연장 가능 (만기 해지 시 중간 세금 발생)
- 연 2천만 원 납입한도 (미사용 시 이월 가능)
✔️개편 ISA
- 만기 제한: 연장 불가, 최대 5년까지만 가능 → 손실 발생 시 세금 부과 문제 발생 가능 (만기 3개월 전 변경을 통해 연장 가능하나, 변경 불가 시 세금 납부 후 신규 개설 필요)
- 납입한도 이월 불가: 가격 하락 시 집중 납입할 수 있는 자율성 저하
- 생산적 금융 ISA 신설: 해외 상장 국내 ETF 투자 불가
✔️투자 인사이트
- 투자 전략: 투자 종목은 본인이 철저히 선별 필요. (국민성장펀드 등 보전 구간 대비 실제 손실 폭 확인 필요)
- 결론: 신규 계좌 개설보다 기존 ISA 계좌의 장점을 살려 유지·이용하는 것이 유리
