안녕하세요, 집구해줘월부입니다 🙂
지난주 내내 뉴스가 시끄러웠어요. 8월 3일에 정부가 「2026년 세제개편안」을 발표했거든요. 원문은 재정경제부 보도자료에서 바로 확인하실 수 있어요.
📄 「2026년 세제개편안」 발표 — 재정경제부, 2026.8.3.
발표 직후 나온 기사들을 보면 다주택자뿐만 아니라 무주택자와 1주택 실수요자들도 걱정할만한 뉴스들이 나오기 시작했어요.
📰 「[2026 세제개편]10년 실거주도 불안…1주택자 세 부담 어떻게 달라질까」 — 택스워치, 2026.8.5.
📰 「세 낀 집 산 무주택자 어쩌란 말이오」 — 파이낸셜뉴스, 2026.8.6.
이런 뉴스들을 보면서 10년 실거주도 불안해 하는 시장의 목소리가 들리는 것 같았고, 심지어 최근 정부가 다주택자의 세낀 물건이 거래될 수 있도록 유예했던 정책에 따라 집을 매수했던 분들이 애매해지는 상황도 발생하는 것 같았습니다.
“저희는 지금 집에 살고 있는데, 세금이 오르는 건가요?”
"이제 막 내집마련 준비를 시작했는데, 좀 더 기다리는 게 나을까요?"
이번 개편안은 항목이 많습니다. 하지만 바뀌는 기준은 하나입니다. 오늘은 그 기준 하나가 1주택 실거주자와, 앞으로 1주택자가 될 무주택자에게 각각 무슨 뜻인지만 정리하겠습니다.
오늘은 복잡하게 접근하기 보다는 무주택자와 1주택 실수요자 입장에서 흔들리지 않고 중심을 잡을 수 있는 핵심 기준 하나만 확인했어요. 양도세·종부세·주담대 이자 소득공제가 각각 어떻게 달라지는지, 시세 구간별로 내 집이 어디에 해당하는지까지 자세히 궁금하시면 저희가 정부 원문을 끝까지 읽고 정리해 둔 글을 참고해보세요. → 2026년 세제개편안, 1주택 실거주자를 위한 총정리
바뀌는 기준은 하나입니다 — 보유에서 거주로
세금을 매기는 기준이 '얼마나 오래 보유했는가'에서 '얼마나 오래 거주했는가'로 옮겨갑니다.
세 군데에서 같은 방향이 나타납니다.
양도세 — '장기보유특별공제'가 주택에 대해 '장기거주 소득공제' 로 개편됩니다. 보유 기간으로 쌓던 공제를 거주 기간으로 쌓게 됩니다.
종합부동산세 — 1세대 1주택 기본공제가 거주 시 공시가격 14억원, 비거주 시 9억원으로 갈립니다. 현행은 12억원 하나입니다.
주택담보대출 이자 소득공제 — '실제로 거주할 것' 이라는 요건이 새로 붙습니다. 다만 구체적인 판단 기준은 아직 나오지 않았고, 대통령령에서 마련될 예정입니다.
세목도 이름도 다르지만 방향은 같아요.
시행 시기도 한 번에 몰지 않았습니다. 종부세 개편은 2027년, 양도세 장기거주 소득공제 개편은 2028년 부터 단계적으로 적용하는 것이 정부안입니다.
또한, 시세 구간에 따라 읽어야 할 항목이 완전히 달라집니다. 내 집이, 혹은 내가 보고 있는 집이 어디에 해당하는지 한 번 살펴보세요.
이미 살고 계신 1주택자라면
초고가 아파트가 아닌 이상, 걱정할 것이 없습니다. 종부세를 내기 시작하는 기준이 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 정부 자료 기준으로 공시가격 14억원은 시가 약 20억원 수준입니다. (공시가격 현실화율 69% 기준 · 단지·주택 유형별 편차 있음 · 재정경제부 2026.8.3.)
양도세도 마찬가지입니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 기준은 양도가액 12억원 그대로입니다. 시세 12억원 이하 주택이라면 애초에 양도세를 낼 일이 없으므로, 이번 양도세 개편이 적용될 여지 자체가 없습니다.
여기서 한 가지만 주의해 주세요. 두 숫자는 잣대가 다릅니다. 양도세가 보는 것은 실제로 판 값, 즉 양도가액입니다. 종부세가 보는 것은 공시가격입니다. 그래서 12억원과 14억원을 나란히 놓고 "2억원 여유가 있구나" 하고 빼시면 안 됩니다. 뉴스를 읽다 헷갈리는 지점의 절반이 여기서 생기더라고요.
아직 무주택이라면 — 앞으로 1주택자가 될 분들께
실입주자라면, 새로 불리해진 항목은 사실상 없습니다. 기준이 거주로 옮겨갔는데, 사서 바로 들어가 사는 경우가 정확히 그 기준에 부합하기 때문입니다.
달라지는 건 전세를 끼고 사는 경우입니다. 잔금을 치르는 순간부터 나는 무주택자가 아니라 '비거주 1주택자' 가 됩니다. 종부세 기본공제가 14억원이 아니라 9억원으로 잡히고, 양도세 공제도 거주 기간으로 쌓입니다.
또 한편으로는 어제/오늘 이런 기사들이 나왔습니다.
📰 「전월세난·임차인 불안 우려에…정부, 실거주 의무 유예 확대 방침」 — 한겨레, 2026.8.9.
비거주 1주택 차등 과세를 두고 우려가 이어지자, 여당이 추가 논의를 공식화하고 정부도 보완 가능성을 열어두고 있다는 내용입니다.
입법예고는 8월 20일까지입니다. 정부는 이 기간에 접수된 의견을 시행령 개정 단계에 반영하겠다고 밝혔고, 실거주 의무 유예를 확대하는 방향도 함께 검토되고 있습니다. 지금 나온 안이 그대로 확정되는 것은 아니라는 뜻입니다.
그래서 저희가 드리고 싶은 말씀은 이거예요. 비관적으로만 보실 이유도, 반대로 서두르실 이유도 없습니다. 지금은 내 상황을 놓고 차분히 따져볼 때예요. 이런 것들부터 확인해 보시면 좋겠습니다.
- 내가 보고 있는 집이 바로 들어가 살 수 있는 집인지, 전세를 끼고 사야 하는 집인지
- 전세를 끼게 된다면 만기가 언제이고, 그때 내가 들어갈 수 있는지
- 그 집이 위 표에서 어느 시세 구간에 있는지, 내가 감당할 수 있는지
- 또, 만약 비거주를 할 경우라면, 취학·근무·질병·봉양처럼 부득이한 사유에 해당하는지 (비거주기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 다만 인정 여부는 과세관청이 개별 사안별로 판단합니다.)
무주택이시라면, 거주든 비거주든 내집마련 자체를 접으실 이유는 없습니다. 조건에 따라 세금이 달라질 뿐이고, 그 조건은 대부분 계약서에 도장을 찍기 전에 확인할 수 있는 것들입니다.
그런데 여기서 한 가지 더 짚고 싶은 게 있습니다.
뉴스는 바뀐 것만 모아서 보여줘요. 안 바뀐 것은 기사가 되지 않으니까요. 그래서 뉴스만 보면 세금 전부가 흔들린 것처럼 느껴지는데, 목록을 펼쳐놓고 보면 이번에 그대로인 항목이 더 많습니다.
- 1세대 1주택 양도세 비과세 기준 12억원 (양도가액)
- 재산세 세율
- 종부세 연령별 세액공제 (60~64세 20% · 65~69세 30% · 70세 이상 40%)
- 다주택 등의 종부세 과세기준 공시가격 9억원
- 장기보유(거주)공제 기본요건 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주
취득세도 이번 개편안에는 들어 있지 않습니다. 고치겠다고 밝힌 법률 11개에 지방세법이 없기 때문입니다. 취득세는 국세가 아니라 지방세라서 애초에 이번 발표의 범위 밖입니다. 다만 지방세는 행정안전부가 별도로 다루므로, "앞으로도 그대로"라는 뜻은 아닙니다.
이렇게 놓고 보면, 내 계획에서 실제로 손봐야 할 칸은 생각보다 적어요.
정책 뉴스가 나올 때마다 마음이 흔들리는 건 당연하다고 생각해요. 몇 년을 모은 돈으로 하는 일이니까요.
그런데 이번 개편안을 끝까지 읽고 저희가 든 생각은 이것이었습니다. 바뀐 건 기준이었지, 우리가 준비해온 방향이 아니었다는 것. 살 집을 고르고, 언제 어떻게 들어가 살지를 계획하는 것. 원래 하려던 그 일이 이번에 오히려 기준이 됐습니다.
그러니 오늘 내용을 다 이해하지 않으셔도 괜찮아요. 저희도 발표 자료를 몇 번씩 다시 읽으면서 확인하고, 아직 정해지지 않은 부분은 정해질 때까지 계속 지켜봅니다. 처음부터 다 알고 시작하는 사람은 없어요.
비슷한 고민 하고 계신 분이 주변에 있다면 이 글 살짝 전해주세요.
그리고 오늘 내용 중에 더 궁금하신 게 있으면 댓글로 남겨주세요. 다른 글에서 좀 더 자세하게 풀어 드릴게요:)
감사합니다.
