안녕하세요.
민갱입니다.
내 집이 있다고 해서
반드시 그 집에 거주하는 것은 아닙니다.
직장과의 거리 때문에,
아이의 학교나 가족의 생활권 때문에
내 집은 전세를 주고
나는 다른 지역에서 전세로 사는 분들도 있습니다.
그런데 2027년부터는
이런 방식으로 거주하는 일부 1주택자의
전세대출보증이 제한됩니다.
“전세대출을 연장하지 못하면
지금 살고 있는 집에서 나가야 할까요?”
꼭 그렇지는 않습니다.
부족해진 보증금을 월세로 전환하는 방법도 있기 때문입니다.
따라서 이사나 매도를 고민하기 전에
월세 전환 후 실제 주거비가 얼마나 늘어나는지부터
계산해봐야 합니다.
어떤 1주택자가 영향을 받을까요?
2027년 1월 1일부터
다음 세 가지 조건을 모두 충족하는 1주택자는
전세대출보증의 신규 취급과 만기 연장이
원칙적으로 제한됩니다.
- 수도권 또는 규제지역에 아파트 한 채를 보유하고 있고
- 그 아파트를 다른 사람에게 임대하고 있으며
- 본인과 배우자 모두 해당 아파트에 실거주한 적이 없는 경우
쉽게 말하면
수도권이나 규제지역의 아파트를 전세 주고
본인은 다른 집에서
전세대출을 받아 거주하는 경우입니다.
다만 세입자가 있는 주택을 매수해
기존 임대차계약이 끝나지 않아 입주하지 못했거나,
그 밖에 비거주 사유의 불가피성이 인정되는 경우에는
예외적으로 만기 연장이 허용될 수 있습니다.
또한 이번 대책은
전세대출 자체가 아니라 전세대출보증을 제한하는 내용입니다.
하지만 대부분의 전세대출은
보증기관의 보증을 바탕으로 실행되기 때문에
조건에 해당한다면 실질적으로
신규 대출이나 만기 연장이 어려워질 수 있습니다.
대출이 안 나온다면 월세로 전환할 수 있습니다
현재 전세대출을 이용하고 있다면
먼저 대출 잔액을 확인해야 합니다.
예를 들어 현재 거주하는 집의
전세보증금이 6억원이고,
내 자금 4억원과
전세대출 2억원으로 마련했다고 가정해보겠습니다.
전세대출 2억원을 연장하지 못한다면
보유한 현금으로 대출을 상환하거나
다른 집으로 이사하는 방법도 있습니다.
하지만 별도의 여유자금이 없고
현재 생활권을 유지하고 싶다면,
집주인과 협의해 보증금을 낮추고
월세로 전환하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
보증금 6억원의 전세를
보증금 4억원의 반전세로 바꾸고,
줄어든 보증금 2억원만큼
월세를 내는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
다만, 보증금을 6억원에서 4억원으로 낮추려면
집주인이 차액 2억원을 반환할 수 있어야 합니다.
따라서 집주인의 보증금 반환 가능 여부를 먼저 확인하고,
변경할 보증금과 월세를 협의해야 합니다.
월세 전환 비용은 이렇게 계산합니다
보증금을 월세로 전환할 때는
다음과 같이 계산할 수 있습니다.
월세 전환액
= 줄어든 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월
전환율은 지역과 단지마다 다르기 때문에
지역 부동산 2~3곳에 문의해 확인해보신 후
집주인과 협의하시면 됩니다.
전세대출 2억원만큼
보증금을 줄인다고 가정하면
전환율에 따른 월세는 다음과 같습니다.
전세대출 2억원을 월세로 전환할 경우 | |
|---|---|
전월세전환율 | 월세 전환금액 |
| 4.0% | 약 67만원 |
| 4.5% | 약 75만원 |
| 5.0% | 약 83만원 |
※ 위 전환율은 계산을 위한 예시입니다.
실제 전환율은 지역과 단지, 보증금 조건에 따라 달라질 수 있으므로 지역 부동산에서 확인해야 합니다.
전환율 4.5%를 적용한다면
2억원 × 4.5% ÷ 12개월
= 월 75만원
보증금을 2억원 낮추는 대신
매달 약 75만원을 내게 됩니다.
하지만 월세 75만원 전부를
새롭게 늘어나는 비용이라고 보면 안 됩니다.
현재도 전세대출에 대한
이자를 내고 있기 때문입니다.
월세와 현재 대출이자를 비교해야 합니다
현재 전세대출 2억원의 금리가 4%라면
월 이자는 약 67만원입니다.
이를 전환율 4.5%의 월세로 바꾸면
월세는 약 75만원입니다.
기존 대출이자와 월세 비교 | |
|---|---|
구분 | 월 지출 |
기존 전세대출 이자 | 약 67만원 |
월세 전환 후 | 약 75만원 |
실제 증가액 | 약 8만원 |
표면적으로는 월세 75만원이 새로 생기지만
기존에 내던 대출이자 67만원이 사라지기 때문에
실제로 늘어나는 월 지출은 약 8만원입니다.
전환율이 5%라면 월세는 약 83만원으로
기존 대출이자보다 약 16만원 늘어납니다.
반대로 현재 전세대출 금리가 3%라면
월 이자는 약 50만원이므로
전환율 4.5%로 월세를 전환했을 때
실제 월 지출은 약 25만원 증가합니다.
결국 중요한 것은
월세가 얼마인지만 보는 것이 아닙니다.
실제 월 지출 증가액
= 반전세 전환 후 월세 - 현재 전세대출 월 이자
현재 대출금리가 낮을수록
월세 전환 후 부담은 더 크게 늘어나고,
현재 대출금리와 전월세전환율의 차이가 작을수록
실제 월 지출 변화도 작아집니다.
내 상황은 세 가지 숫자로 확인할 수 있습니다
전세대출 제한의 영향을 받는다면
다음 세 가지를 먼저 확인해봐야 합니다.
첫째, 연장하지 못할 수 있는 전세대출 잔액
대출을 처음 받았을 때의 금액이 아니라
만기 시점에 남아 있을 실제 잔액을 확인해야 합니다.
이 금액이 월세로 전환해야 할 보증금의 기준이 됩니다.
둘째, 현재 납부하는 대출이자
현재 대출이자를 확인해야
실제 지출 차이를 정확히 계산할 수 있습니다.
셋째, 반전세 전환 후 예상 월세
현재 거주하는 단지의
전세·월세·반전세 매물을 살펴보고,
지역 부동산에 문의해
보증금을 낮췄을 때의 예상 월세를 확인합니다.
내 상황 점검표 | |
|---|---|
확인할 항목 | 나의 금액 |
| 만기 시점의 전세대출 잔액 | 원 |
| 현재 전세대출 월 이자 | 원 |
| 반전세 전환 후 예상 월세 | 원 |
| 실제 월 지출 증가액 | 원 |
대출이 막힌다는 말보다 숫자를 먼저 봐야 합니다
전세대출이 제한된다는 소식을 들으면
당장 현재 집에서 나가야 할 것처럼 느껴질 수 있습니다.
하지만 먼저 전세대출 잔액만큼
보증금을 월세로 전환했을 때의 비용을 계산하고,
현재 대출이자와 비교해봐야 합니다.
생각보다 추가 부담이 크지 않을 수도 있고,
반대로 예상보다 많은 비용이 필요할 수도 있습니다.
중요한 것은 정책을 듣고 바로 선택하는 것이 아니라
나에게 실제로 발생하는 비용을 확인하는 것입니다.
우선 전세대출 잔액과 월 이자를 확인하고,
지역 부동산 2~3곳에 현재 단지의
반전세 조건을 문의해보셨으면 좋겠습니다.
정책은 바꿀 수 없지만,
정책에 대응하는 방법은 숫자를 확인한 뒤 선택할 수 있습니다.
막연한 걱정을 숫자로 바꾸면
그다음 선택을 판단할 수 있는 기준이 생깁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
