“네?? 튜터님?? 벌써 2호기 투자를요?”
1호기 매물코칭에서 튜터님께 2호기에 대한 이야기를 처음 들었을 때만 해도 제가 이렇게 빨리 2호기를 매수하게 될 줄은 몰랐습니다.
그런데 돌이켜보면 정말 거짓말처럼
서울 1채 + 수도권 비규제지역 1채를 보유한 다주택자
가 되어 있었습니다.
지금은 세제개편안에 따른 종부세와 양도세 등 세금 전략을 다시 점검하면서, 단순히 집을 한 채 더 사는 것이 아니라 내 자산을 어떻게 재배치하고, 다음 단계의 더 나은 자산으로 어떻게 이동할 것인지를 고민하고 있습니다.
그래서 이번 경험담은 단순히
“2호기를 샀습니다.”
라는 이야기가 아닙니다.
오히려 제가 2호기를 매수하기까지의 과정을 돌아보면서,
“그때 이 선택이 최선이었을까?”
“다른 매물을 샀다면 결과가 달라졌을까?”
“다시 그때로 돌아간다면 무엇을 다르게 할까?”
를 복기해보는 이야기입니다.
1. 시작은 ‘매수’가 아니라 ‘매도’였습니다
2호기 투자를 준비하면서 가장 먼저 해야 했던 일은 의외로 좋아하는 집을 파는 것이었습니다.
제가 살고 있던 P지역 신축 아파트는 정말 좋아하는 집이었습니다.
신축이었고, 가족들의 실거주 만족도도 높았습니다.
지역에서 선호도가 높은 생활권에 위치했고 주변 편의시설도 잘 갖춰져 있었습니다.
무엇보다 앞으로의 상승 가능성도 있다고 생각했던 집이었습니다.
그런 집을 팔아야 했습니다.
솔직히 쉽지 않았습니다.
“이렇게 좋은 집을 왜 팔아야 하지?”
라는 생각이 계속 들었습니다.
하지만 1호기 투자를 하면서 뼈에 새긴 원칙이 하나 있었습니다.
투자에서 중요한 것은 좋은 집을 오래 가지고 있는 것이 아니라, 더 나은 자산으로 자산을 재배치하는 것이다.
그래서 마음을 다잡고 매도를 결정했습니다.
2. 집을 파는 것이 아니라 ‘현금흐름’을 바꾸다
기존 집을 보유하면서 주담대 원리금과 이자로 매월 200만원 안팎이 지출되고 있었습니다.
그런데 자산을 재배치하면서 실거주 주택을 A지역의 월세 아파트로 옮기게 되었습니다.
기존
주담대 관련 월 부담 약 200만원
↓
변경
월세 60만원 수준
단순하게만 보면 매월 100만원 이상 현금흐름이 개선되는 구조였습니다.
물론 월세 보증금과 이사비 등 초기 비용은 발생했습니다.
하지만 매월 반복되는 금융비용을 크게 줄일 수 있었고, 가계의 현금흐름을 다시 설계할 수 있었습니다.
저에게 이번 자산재배치의 가장 큰 의미는 바로 이것이었습니다.
“집을 팔아서 돈을 만든 것이 아니라, 가계의 현금흐름을 다시 설계한 것이다.”
이 변화가 있었기에 2호기 투자도 현실적으로 가능했습니다.
3. 그런데 문제가 생겼습니다
“2호기에 투자할 앞마당이 없다!”
2호기의 목표 역시 서울·수도권이었습니다.
그런데 막상 제가 가지고 있던 앞마당을 살펴보니 문제가 있었습니다.
서울 4급지 지역들은 꽤 많이 봤지만, 당시 제 투자금으로 접근할 수 있는 비규제지역 앞마당이 충분하지 않았습니다.
그렇다면 방법은 하나였습니다.
“투자할 수 있는 비규제지역 앞마당을 직접 늘리자.”
그래서 다시 부천 지역을 보기 시작했습니다.
부천은 이전 실전임장을 통해 지역 특강을 들었던 경험이 있었고, 지역에 대한 기본적인 이해도 있었습니다.
마침 실전반 조장님이었던 지니플래닛님과 자실반을 꾸려 부천 임장을 가게 되었습니다.
함께했던 동료들과 다시 부천을 보기 시작했습니다.
4. 부천만 본 것은 아니었습니다
투자를 결정하기 전까지 여러 지역을 비교했습니다.
구리, 다산, 부천 등을 직접 확인했고, 비규제지역에서 제가 감당할 수 있는 투자금으로 접근할 수 있는 매물을 계속 찾았습니다.
구리에서는 분위기임장을 하고,
주말에는 실전반 동료들과 지역을 둘러보고,
다음 날에는 혼자 단지임장을 하고,
다시 매물임장까지 이어갔습니다.
분위기임장 → 단지임장 → 매물임장 → 비교평가
이 과정을 반복했습니다.
그리고 매물을 하나씩 볼수록 한 가지가 분명해졌습니다.
“투자금만 맞는다고 사는 것이 아니구나.”
투자금과 가격, 전세가만 볼 것이 아니라
- 생활권
- 단지 규모
- 연식
- 상품성
- 선호도
- 전세가
- 상승 가능성
- 매도 가능성
까지 함께 봐야 했습니다.
5. 최종 후보들을 하나씩 비교했습니다
당시 부천에서 확인했던 매물들은 다양했습니다.
부천 ○○아파트
전용 84㎡급
매매 6억대 초반
급매였고,
- 방 확장
- 거실 폴딩도어
- 전체 리모델링
- 전세안고 매수 가능
- 역세권
이라는 장점이 있었습니다.
가격만 보면 상당히 매력적인 매물이었습니다.
부천 ○○아파트
전용 84㎡급
매매 7억대 중반
올수리 상태였고,
전세 5억원대 초반이 가능했습니다.
투자금은 2억원대 초반 수준.
투자금 측면에서는 충분히 검토할 만했습니다.
부천 ○○아파트
매매 7억원대 중후반 / 전세 5억원대 초반
세입자가 거주 중이었고 올수리 매물이었습니다.
조건 자체는 괜찮았지만 매물을 직접 확인하지 못했다는 점이 아쉬웠습니다.
부천 ○○아파트
매매 7억원대 초반 / 전세 5억원 안팎
투자금은 2억원대 초반.
투자금은 괜찮았지만 일정 문제로 매물을 제대로 확인하지 못했습니다.
다산 ○○아파트
매매 9억원 / 전세 6억원 안팎
투자금만 약 3억원 가까이 필요했습니다.
취득비용까지 고려하면 당시 제게 필요한 현금은 최종 선택한 물건보다 약 7천만원 정도 더 많았습니다.
당시의 저에게 7천만원은 결코 작은 돈이 아니었습니다.
현금 유동성을 줄여야 했고, 향후 다른 투자 기회를 제한할 수도 있었습니다.
그래서 다산은 좋은 매물이었지만 최종 선택에서는 제외하게 되었습니다.
6. 그리고 최종적으로 선택한 곳
부천 ○○아파트
최종적으로 선택한 2호기는 부천 대단지 아파트였습니다.
선호도가 높은 전용 84㎡급이었고, 전세 세입자가 있는 매물이었습니다.
전세 만기는 2027년 봄이었습니다.
매매
6억원대 후반
전세
4억원대 후반
투자금
2억원대 초반
남향에 깔끔하게 관리된 내부였고,
주방과 화장실 상태도 괜찮았습니다.
무엇보다 마음에 들었던 것은
선호 평형을 2억원대 초반의 투자금으로 접근할 수 있다는 점
이었습니다.
하지만 가격이 고민되지 않았던 것은 아닙니다.
당시 인근 단지에서 6억원대 중후반의 거래 사례가 있었기 때문에
“이 가격이 정말 최선인가?”
라는 고민도 있었습니다.
하지만 매도자의 협상 의지가 크지 않았고,
남향·선호 타입·세입자 승계라는 조건까지 고려했습니다.
결국 최종 후보로 매물코칭을 넣었습니다.
그리고…
매물코칭 통과.
그렇게 이 아파트를 저의 2호기로 결정했습니다.
7. 매도와 매수가 동시에 진행되었습니다
2025년 12월 말.
먼저 기존 주택 매도를 확정했습니다.
매도금액은 6억원대 초반.
기존 주담대 4억원대 초반을 전액 상환하고 중개수수료 등을 지급했습니다.
그 결과 약 2억원대 중반의 자금을 확보할 수 있었습니다.
그리고 동시에 새로운 실거주 집을 준비했습니다.
A지역 월세 아파트
- 보증금 1천만원 수준
- 월세 60만원 수준
기존 집을 매도하고,
대출을 상환하고,
실거주 집을 월세로 옮기면서
남은 자금을 2호기 투자에 투입했습니다.
8. 2호기 매수
2호기 매수 과정도 지금 생각하면 꽤 정신없이 진행되었습니다.
2025년 12월 말
가계약금 입금
↓
2026년 1월 초
계약금 지급
↓
2026년 2월
기존 주택 매도대금 입금
기존 주담대 전액 상환
중개수수료 지급
↓
2026년 3월
최종 선택한 아파트 잔금
그리고 마침내
저의 2호기 투자가 완성되었습니다.
9. 그런데 투자만 바뀐 것이 아니었습니다
2호기를 매수하면서 저의 생활도 함께 바뀌었습니다.
신축 → 구축
넓은 평형 → 작은 평형
P지역 → A지역
으로 이동했습니다.
기존 신축 아파트에서는
- 넓은 평형
- 커뮤니티 시설
- 넉넉한 주차시설
- 깔끔한 신축 상품성
- 쾌적한 생활환경
을 누리고 있었습니다.
그런데 자산재배치를 위해 평형을 줄이고 다시 구축 아파트 생활로 돌아갔습니다.
거주지도 P지역에서 A지역으로 옮겼습니다.
물론 장점도 있습니다.
직장 출퇴근이 편리하고, 대단지 구축이라는 안정적인 생활권이 있으며 생활편의시설도 이용하기 편했습니다.
하지만 이번 경험을 통해 숫자로만 판단할 수 없는 것이 있다는 것을 알게 되었습니다.
바로 가족의 마음입니다.
투자 목표가 앞서다 보니 가족들이 실제로 어떤 생활을 원하는지 충분히 고민하지 못했습니다.
그래서 이번 경험을 통해 한 가지를 배웠습니다.
“투자는 숫자로 하지만, 자산재배치는 결국 가족과 함께하는 의사결정이다.”
10. 그래서 지금 다시 묻습니다
“그때 다른 물건을 샀다면 어땠을까?”
2호기를 매수하고 시간이 지나면서 계속 떠오르는 질문입니다.
특히 다산 지역의 ○○아파트를 보면 아쉬움이 남습니다.
당시
9억원 / 전세 6억원 안팎
이었고,
투자금만 3억원 가까이 필요했습니다.
최종 선택한 물건보다 약 7천만원 정도 더 필요했습니다.
그때의 저에게 7천만원은 결코 작은 돈이 아니었습니다.
현금 유동성을 줄여야 했고,
향후 다른 투자 기회를 제한할 수도 있었습니다.
반면 최종 선택한 아파트는
6억원대 후반 / 전세 4억원대 후반
으로
2억원대 초반의 투자금이면 접근할 수 있었습니다.
그래서 당시 저는
“더 좋은 물건인가?”
보다
“내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 더 나은 자산인가?”
를 선택했습니다.
11. 그렇다면 당시 선택은 최선이었을까?
지금도 저는
“이 아파트가 최고의 아파트였기 때문에 샀다.”
라고 생각하지 않습니다.
오히려 이렇게 평가하고 싶습니다.
“당시 내 자산 규모와 투자금, 현금흐름을 고려했을 때 수도권 자산을 한 단계 올려 잡기 위한 선택으로 적절했다.”
좋은 물건은 많았습니다.
하지만 당시 저에게 필요한 것은
- 좋은 물건
- 감당 가능한 투자금
- 안정적인 현금흐름
- 향후 매도 가능성(환금성)
이 네 가지를 동시에 만족하는 물건이었습니다.
그 조건에 가장 잘 맞았던 것이 제가 선택한 2호기였습니다.
12. 이번 투자에서 잘한 점
① 매도와 매수를 연결해서 생각했다
그냥 기존 집을 팔고 새로운 집을 산 것이 아니었습니다.
자산재배치라는 큰 그림을 먼저 그리고 매도와 매수를 연결했습니다.
② 투자할 앞마당을 늘렸다
투자할 지역이 없다고 멈추지 않았습니다.
부천을 다시 임장하고 매물을 찾아봤습니다.
앞마당이 없으면 만들어야 한다.
이것을 직접 경험했습니다.
③ 비교평가를 끝까지 했다
부천의 여러 아파트와 다산 지역의 아파트까지 비교했습니다.
그래서 최종 선택을 했을 때 적어도
“아무것도 모르고 산 것은 아니다.”
라는 생각은 할 수 있었습니다.
④ 투자금과 현금흐름을 함께 봤다
다산의 대안으로 갔다면 약 7천만원 정도가 더 필요했습니다.
당시에는 그 돈을 무리해서 투자하기보다 현금 유동성을 지키는 선택을 했습니다.
투자금이 적게 들어가는 것이 무조건 좋은 것이 아니라,
내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 가장 좋은 자산을 선택하는 것
이 중요하다는 것을 배웠습니다.
⑤ 매물코칭을 적극적으로 활용했다
최종 후보를 혼자 판단하지 않고 매물코칭에 넣었습니다.
내가 놓친 것을 전문가의 눈으로 확인하는 과정이 얼마나 중요한지 다시 느꼈습니다.
13. 반대로 아쉬웠던 점
① 가족의 거주 만족도를 충분히 고려하지 못했다
투자 목표가 너무 앞섰습니다.
신축에서 구축으로,
P지역에서 A지역으로,
평형까지 줄어드는 변화가 가족에게 어떤 의미인지 충분히 생각하지 못했습니다.
앞으로는 자산의 수익성뿐 아니라 가족의 삶의 질까지 함께 고려해야 한다는 것을 배웠습니다.
② 다른 대안을 조금 더 깊게 검증했어야 했다
2호기를 매수한 뒤에도 계속 생각했습니다.
“다른 물건은 정말 없었을까?”
당시에는 자금의 한계 때문에 다산 지역의 대안을 포기했지만,
추가 자금 마련이나 다른 지역까지 조금 더 넓게 봤다면 어땠을까 하는 아쉬움은 남습니다.
이 아쉬움은 다음 투자를 준비할 때 더 넓은 시야를 갖게 해주는 경험이라고 생각합니다.
③ 매수 후의 매도 전략까지 더 구체적으로 세웠어야 했다
매수할 때는 쉽게
“좋은 물건을 샀다.”
에서 끝납니다.
하지만 진짜 투자는 그 이후부터라고 생각합니다.
언제 사고 → 언제 보유하고 → 언제 팔고 → 다음 자산으로 어떻게 이동할 것인가
까지 연결해야 합니다.
이번 투자를 통해 이 부분을 훨씬 중요하게 생각하게 되었습니다.
14. 이번 투자에서 가장 크게 배운 것
이번 경험에서 제가 얻은 가장 큰 교훈은
“좋은 집을 사는 것과 좋은 투자를 하는 것은 다르다.”
는 것입니다.
저는 정말 좋아하는 신축 아파트를 팔았습니다.
그리고 다시 구축으로 이사했습니다.
가족에게 미안한 마음도 있었습니다.
하지만 그 과정에서
대출 부담을 줄이고,
현금흐름을 개선하고,
투자금을 확보하고,
수도권 자산을 추가하고,
다음 자산으로 이동할 수 있는 기반
을 만들었습니다.
그래서 지금은 투자를 이렇게 생각합니다.
투자는 현재의 만족을 조금 내려놓고, 미래의 선택권을 확보하는 과정이다.
15. 앞으로의 투자 원칙
이번 경험을 통해 앞으로 지키고 싶은 원칙도 조금 더 명확해졌습니다.
첫째, 매도 순서를 지킨다
1호기에서 뼈에 새긴 원칙입니다.
매수만큼 매도가 중요하다는 것을 잊지 않겠습니다.
둘째, 투자할 수 있는 앞마당을 계속 늘린다
앞마당이 없으면 투자할 수 없습니다.
지역을 모른다고 멈추지 않고 직접 찾아가겠습니다.
셋째, 투자금만 보지 않고 현금흐름까지 본다
투자금이 적게 들어가는 것이 무조건 좋은 것이 아닙니다.
내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 가장 좋은 자산을 찾는 것이 중요합니다.
넷째, 가족의 만족도를 투자 의사결정에 포함한다
이번에는 이 부분을 놓쳤습니다.
다음 자산재배치에서는 수익률뿐 아니라 가족의 삶의 질도 반드시 함께 보겠습니다.
다섯째, 매수하는 순간부터 매도와 다음 갈아타기를 생각한다
이번 2호기는 매수로 끝나는 투자가 아닙니다.
다음 자산으로 이동하기 위한 중간 단계라고 생각합니다.
마무리
돌이켜보면
“2호기를 샀다.”
가 이번 경험의 전부는 아닙니다.
오히려 저에게 더 큰 의미는
“내가 가진 자산을 어떻게 재배치해야 다음 단계로 갈 수 있는지를 직접 경험했다.”
는 것입니다.
그리고 지금도 계속 고민합니다.
“그때 다른 물건을 샀다면 어땠을까?”
아마 앞으로도 이 질문에 대한 답을 계속 찾아갈 것 같습니다.
투자는 한 번의 정답을 맞히는 게임이 아니라,
더 나은 선택을 할 수 있는 사람이 되어가는 과정
이라고 생각하기 때문입니다.
저의 2호기 투자는 아직 끝나지 않았습니다.
매수는 끝이 아니라, 다음 자산으로 가기 위한 또 하나의 시작이니까요.
이번 경험을 잊지 않고,
다음에는 조금 더 현명하고 조금 더 균형 잡힌 투자자가 되어보겠습니다.
8·3 세제개편과 8·13 부동산 대책으로 마음이 많이 복잡하고 힘드시겠지만,
너무 오래 망설이지 마시고 한 걸음씩 나아가시길 바랍니다.
저 역시 2025년 10·15 대책 이후 많은 고민이 있었지만,
망설이기보다 제가 할 수 있는 선택을 찾아 행동했고
그 과정에서 한 단계 더 성장할 수 있었습니다.
힘내시고, 각자의 자리에서 현명한 투자 이어가시길 진심으로 응원합니다! 💪
[구리 지역분석 특강_ 책한권의여유] 두려움을 용기로 바꿀 수 있다면, 진심을담아서 튜터님과 함께!
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2호기를 위한 나의 여정(비규제 앞마당만들기 : 부천)
2호기를 위한 나의 여정(비규제 앞마당만들기 : 구리)
