그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #6 무허가 판자촌에서 강북지역 대장으로 거듭난 이 곳 아현 뉴타운

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 서울 뉴타운 알아보기 다섯 번째 시간,

판자촌 달동네에서 강북권 대장지역으로 주거지로 재탄생한

아현 뉴타운입니다.

2호선과 5호선을 이용할 수 있는 더블 역세권에

도심업무지구와 여의도업무지구까지 빠르기 이동이

가능한 이 지역은 지금은 쉽게 상상할 수 없지만

비좁은 골목에 언덕 지형, 무허가 판자촌이

즐비하던 곳이었습니다.

사진으로만 보더라도 생활환경이 매우 낙후된 것을 알 수 있으며

계획개발로 형성된 강남권과 달리 난개발의 상징이었던 강북 지역의

대표 지역으로써 사람들이 살고 싶어하는 지역은 아니었습니다.

하지만 2003년 2차 뉴타운 지역으로 지정되면서 아현뉴타운의

운명은 큰 변화를 맞이하게 되는데요.

여러 어려움이 있었지만 2014년 마포래미안푸르지오(마래푸)가

입주하면서 본격적으로 아현뉴타운의 환경변화가 시작됩니다.

지금 지금부터 아현 뉴타운에 대한 입지와 가치에 대해

정리해보도록 하겠습니다.

# 아현 뉴타운이 가진 입지 가치

아현 뉴타운이 가진 가진 큰 강점은 위치적으로 대부분의

업무지구에 인접하며 2호선과 5호선이라는 선호도가 높은

노선을 모두 이용할 수 있다는 점입니다.

즉, 대부분의 직장에 빠르게 이동할 수 있다는 강력한 장점을

가지고 있는데요.

먼저 이 지역의 교통 핵심요충지인 공덕역에는 5,6,경의중앙선,공항철도 쿼트러블 역세권이며

여의도와 광화문에 매우 빠르게 이동이 가능하며 강남까지는 환승을 통해 30분여대에

이동할 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

여기에 모두가 선호하는 2호선 아현역을 이용 가능하여 강남까지 직선으로 이동하는 것은

아니지만 30분대에 이동할 수 있다는 장점을 가지고 있으며 도심업무지구나 여의도 역시

빠르게 이동할 수 있다는 장점이 있습니다.

이런 교통적인 강점을 기반으로 환경이 획기적으로 좋아지면서 사람들이 살고 싶어하는

지역이 되었고, 그 이후 수요의 폭발로 급격한 가격 상승을 나타나게 됩니다.

#아현  뉴타운 구역별 특징 및 현황

아현뉴타운은 인근의 공덕, 염리구역을 모두 통틀어서 살펴봤을 때

이미 약 9.4천여세대가 입주하였으며 뉴타운 해지 이후 최근

재추진하고 있는 염리 4,5구역이 개발을 완료한다면 총 1.1만세대의

대규모 뉴타운이 완성됩니다.

비슷한 입지이 비슷한 규모의 입주가 진행되기 어렵다는 점을

생각했을 때 아현뉴타운의 입지적 독점성은 앞으로도

더욱 희소성을 가질 것으로 생각됩니다.

이 지역의 대표적인 단지로는

이 지역에 처음 입주하여 전통적인 대표 단지로 자리잡고 있는

마포래미안푸르지오와 최근 입주를 한 프레스티지 자이와

더클래시가 있습니다.

프레스티지 자이는 신축단지에 초품아, 그리고  대흥 학원가가

인접하다는 장점을 가지고 있으며 수영장 등의 최고급 커뮤니티를

가지고 있는 아현뉴타운의 대장 단지라 할 수 있는데요.

최근 29.6억에 거래되며 30억 도달을 눈 앞에 둘 정도로

마포 뿐 아니라 강북권의 대장단지로 거듭나고 있습니다.

마래푸는 2014년 입주한 아현뉴타운의 대표 단지로서

4천여 세대에 달하는 대단지에 2,5호선을 모두 이용할 수

있는 위치적 장점을 가지고 있어 25억의 하방선을 유지하며

꾸준히 거래를 진행하고 있습니다.

이 단지는 단지가 매우 크기에 동별 경사가 차이가 있고

지하철 인접에 따라서도 가격차가 있기 때문에 각 단지별

동별로 가격의 흐름을 조금은 다르게 봐야하는 특징을

가지고 있습니다.

더클래시 이들 중 가장 최근에 입주를 시작하였고

2호선에 가장 근접하다는 장점을 가지고 있습니다.

나머지 단지들보다는 비교적 외곽에 오픈된 위치에

있어 지하철과 버스 등을 좀 더 편리하게 이용할 수 있다는

장점을 가지고 있습니다.

연식적인 장점을 가지고 있어 프레스티지자이나 더클래시의

가격이 비교적 빠르게 치고 나가지만 전통적인 대표단지

마래푸도 꾸준히 시세를 따라가며 형성하고 있고

3040 고소득 직장인들이 이 지역을 관심갖고 보고 있기에

앞으로도 꾸준히 서로 가격을 밀어주며 상승할 가능성이

높지 않을까 생각됩니다.

아현 뉴타운의 마지막 퍼즐인 염리 4구역과 5구역 역시

최근 재추진을 통해 본격적인 사업 진행을 준비하고 있는데요.

염리4구역은 지난 25년12월 뉴타운 해제 이후 다시 재지정지역 고시를 통해

재추진을 준비중이며 지주택 해제 이슈라는 숙제를 갖고 있지만 

가격 상승감을 갖고 있기에 해결될 가능성도 있지 않을까 생각돕니다.

염리5구역은 최근 지역재지정 추진하고 있으며 4구역보다는 속도가 느리지만

시간이 흐르면 하나씩 단계를 밟으며 진행이 되지 않을까 생각됩니다.

최근 이들 지역의 주택 거래금액을 봤을 때 평당 1억 이상 거래되고 있으며

그만큼 이들 지역에 대한 기대감이 큰게 아닐까 생각됩니다.

이들 지역이 개발되면서 원래 위치하고 있었던 단지들도 점점 선호도가

높아지고 있음을 알 수 있는데요.

이들 지역에서 가장 선호도가 떨어지는 상록단지의 경우 최근 59기준

13억 수준까지 거래가 되면서 이들 지역에 대한 선호도가 높아지고 있음을

다시 한 번 생각할 수 있었습니다.

다만 이 가격이라면 좀 더 상급지의 구축 등 핵심지에 기회는 없을지

살펴보는 것도 의미가 있을 거라 생각합니다.

#아현  뉴타운과 함께 보면 좋은 북아현 뉴타운

아현 뉴타운의 윗쪽에는 서대문 북아현 뉴타운이 위치해 있고

연식적으로는 아현뉴타운의 단지들과 비슷하거나 좀 더 오래되었습니다.

위치적으로는 데칼코마니처럼 2호선 라인을 끼고 정반대에 위치해 있으며

규모는 작지만 2호선 역세권 신축이라는 메리트로 가격 상승세가 강했습니다.

행정구역상 서대문구이지만 사실 다른 서대문구 단지들과의 연계성이 높지 않고

오히려 마포구 단지들과 가격을 영향을 주고받는다고 생각합니다.

대로가 있어 단절감이 있지만 10여년이 지나면서 거주자가 크게 바뀌었고

아현뉴타운에 들어가고 싶지만 자금적으로 어려운 분들이 고려하는 곳이

바로 북아현 뉴타운이 아닐까 생각됩니다.

추후 2구역과 3구역이 약 7천세대가 입주할 예정이며

만약 이 지역이 입주하게 된다면 북아현뉴타운 뿐 아니라

아현뉴타운과 연담화가 되어 가격 상승 시너지를

더욱 낼 수 있지 않을까 생각됩니다.

먼 미래의 일이지만 아현뉴타운과 북아현뉴타운이 

모두 입주하게 된다면 2만세대가 넘는 대규모 생활권을

형성할수도 있지 않을까 생각되는데요.

땅의 힘을 가지고 있고 파워풀한 교통에 개선된 환경을 통해

강북권의 대장 지역의 위상을 유지하지 않을까

생각됩니다.

앞으로 이들 지역의 시세가 어디까지 갈 수 있을지

꾸준히 살펴봐야겠습니다.

다음 글에서는 영등포의 낙후된 작은 빌라촌에세

명품 주거지로 거듭난 신길뉴타운에 대한 길을 준비해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #1 뉴타운이란 무엇인가?

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #2 강남을 위협할 수 있는 한강변 마지막 퍼즐, 한남뉴타운

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #3 "강남 3구 유일의 재개발"… 송파 거여·마천 뉴타운이 천지개벽하는 이유

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #4 붉은 벽돌과 공장지대의 대 변신, 왕십리 뉴타운

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #5 언덕이지만 괜찬아, 서반포라 불리는 이 곳 흑석뉴타운

#6. 아현 뉴타운

(예정) #7. 신길 뉴타운

(예정) #8. 노량진 뉴타운

(예정) #9. 전농/답십리 뉴타운

(예정) #10. 길음/장위 뉴타운

(예정) #11. 수색 뉴타운

(예정) #12. 미아 뉴타운

(예정) #13. 중화 뉴타운