그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #5 언덕이지만 괜찬아, 서반포라 불리는 이 곳 흑석뉴타운

26.08.17 (수정됨)

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 서울 뉴타운 알아보기 네 번째 시간,

언덕 위 달동네에서 서반포라 불리며 명품 주거지로 재탄생한

흑석 뉴타운입니다.

흑석뉴타운은 위치적으로 구반포지역과 매우 밀접하며

여의도로의 접근도 좋은 편이었지만

살인적인 언덕과 균질하지 못한 환경을 가지고 있어

오랫동안 거주지로써 주목을 받지는 못했습니다.

하지만 2000년대 초반 노량진과 함께

뉴타운 지구로 지정되면서 환경개선의 시발점이 되었고

9호선이 개통되면서 교통적인 부분에서 큰 강점을 갖게 되었고

대대적인 신축공금을 통하여 천지개벽 수준의 환경 개선을

이뤄내면서 생활권의 위상이 크게 향상 되었습니다.

아직 일부 구역이 개발을 진행중이지만

이미 어느정도 완성이 되면서 상권이 안정되고

거주민이 바뀌면서 완성형 뉴타운으로 거듭나고 있는데요.

그럼 지금부터 흑석 뉴타운에 대한

입지와 가치에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

# 흑석 뉴타운이 가진 입지 가치

흑석뉴타운이 가진 입지적으로 가지고 있는

가장 큰 장점은 바로 한강변과 교통입니다.

서울에서도 한강변 아파트에 대한 희소성은

커지고 있으며 흑석뉴타운의 모든 단지는

아니지만 비교적 한강 이동이 용이한 편이며

이 지역의 대장인 아크로리버하임은 한강뷰가

가능하다는 장점으로 강한 수요를 바탕으로

가격 상승을 보여주고 있습니다.

교통적인 요소 또한 주요 업무지구에 빠르게 이동할 수 있고

자차로도 어디나 편리하게 갈 수 있다는 장점은

흑석뉴타운에 거주하고자 하는 강력한 수요를

만들어내고 있는데요.

급행이 정차하지는 않지만 9호선을 이용하여

3대 업무지구를 모두 30분 이내에

이동이 가능하여 사통팔달 교통이

매우 편리한 장점을 가지고 있습니다.

또한 자차를 이용하여 올림픽대로, 현충로 등을

이용하여 반포권역과 여의도까지 빠르게 이동이 가능하며

경부고속도록 접근성도 좋아 경기 남부로의 이동도

빠르게 가능하다는 장점을 가지고 있습니다.

이 지역의 단점이라면 바로 경사가 매우 심한

언덕 지형이라는 것인데요.

처음 큰 기대를 갖고 흑석동 임장을 가면서

실망하는 이유도 급격한 경사로 인해 과연 여기에

살 수 있을까 라는 의문이 들기 떄문이라 생각합니다.

하지만 이런 급경사 환경에도 압도적인 교통환경과

중심부 접근성으로 거주하고자 하는 수요는

강해지고 있습니다.

이런 이유로 평지 단지에 대한 수요가 더 강하며

경사 강도에 따라 아파트의 시세도 크게

차이 나는 것을 알 수 있습니다.

연식이 신축급이 아니지만 흑석뉴타운안에서 비교적 가장 평지 지역에 위치한

센트레빌 1차가 가격 상승 추세가 크게 뒤쳐지지 않는 것 역시

뉴타운 내에 평지에 대한 희소성이 크기 때문이라 생각하며

남은 개발 지역 중 어디가 평지에 위치해 있는지 살펴볼 필요가 있다고

생각됩니다.

#흑석 뉴타운 구역별 특징 및 현황

구역	현재 사업 단계	확정/예상 브랜드 (시공사)	총 세대수	주요 특징 및 비고
1구역	조합설립인가 완료	미정	약 494~800세대	흑석역 3번 출구 초역세권 평지 지형. 상가 비중이 높아 사업 진행 조율 중
2구역	사업시행인가 준비 (공공재개발)	래미안 팰리튼 서울 (삼성물산)	약 1,021~1,045세대	SH 참여 공공재개발 1호. 최고 49층 주상복합 건물 조성 예정
3구역	입주 완료 (2023년)	흑석자이 (GS건설)	1,772세대	흑석뉴타운 내 최대 규모 단지, 수영장 등 고급 커뮤니티 보유
4구역	입주 완료 (2012년)	흑석 한강푸르지오 (대우건설)	863세대	서달산 인접 숲세권, 안정적인 정주 여건
5구역	입주 완료 (2011년)	한강센트레빌 1차 (동부건설)	655세대	흑석역 도보 이용 가능권
6구역	입주 완료 (2012년)	한강센트레빌 2차 (동부건설)	963세대	서달산 산책로 인접, 초등학교 도보 통학 용이
7구역	입주 완료 (2019년)	아크로 리버하임 (DL이앤씨)	1,073세대	흑석뉴타운 시세 대장주. 흑석역 초역세권 및 한강 조망 가능
8구역	입주 완료 (2018년)	롯데캐슬 에듀포레 (롯데건설)	545세대	은로초, 중대부중 품은 초품아 단지
9구역	철거 및 착공 단계	디에이치 켄트로나인 (현대건설)	약 1,540세대	지구 내 완만한 평지 입지, 현대건설 하이엔드 브랜드 적용
11구역	철거 및 착공 단계	써밋 (대우건설)	약 1,509세대	한국토지신탁(신탁방식) 추진, 한강 및 현충원 조망 우수

흑석 뉴타운은 현재 3~8구역까지 모두 완료되었고

9구역과 11구역은 철거 후 착공 단계가 진행되고 있습니다.

1,2구역도 사업을 준비하면서 대부분의 구역들이

본 사업 진행을 위한 준비를 하고 있는데요.

현재 약 6천여세대가 입주한 상태이고

9구역과 11구역이 완료된다면 약 7천여세대의

미니 신도시급의 규모를 갖게 되면

서울 핵심지에 이 정도 규모의 신축 밀집단지는

희소성이 매우 높을것으로 생각됩니다.

이 지역의 대장단지는 7구역을 개발한

아크로리버하임인데요.

19년 입주, 약 천여세대의 대단지로써

하이엔드 브랜드에 한강조망 신축이라는

메리트로 서울의 웬만한 대장급 아파트들 보다

강력한 수요를 보여주고 있습니다.

비강남권 최초로 국민평형 20억을 돌파하였고

최근 30억 중반까지 거래가 되면서

동작구 전체적이 시세를 리딩하고 있씁니다.

59평형 역시 20억 중후반에 거래가 되고 있고

반포권 시세와도 흐름이 연결되고 있는

상황입니다.

현재 철거가 예정된 9구역과 11구역에는

각각 하이엔드 브랜드인 흑석써밋더힐과

디에이치켄트로나인이 입주할 예정이며

흑석역 및 한강변과 가깝고 평지에 가까운

지형을 가지고 있어 추후 대장급 단지로

자리잡을 확률이 높을 것으로 생각됩니다.

2구역은 공공재개발 형식을 빌려

래미안 팰리튼이라는 이름으로 진행되고 있고

49층 1,045세대의 한강변 신축 단지로

재탄생하게 되어 기대감이 큰 상황입니다.

마지막으로 흑석뉴타운이 들어서기 이전 언덕 위에 위치한 흑석동양은

상대적으로 주목을 받지 못했엇는데요.

주변 환경이 개선되고 흑석뉴타운의 단지들이 전체적으로 큰 상승폭을

보여주다보니 최근 가격이 급등하였고

9억대에 머물던 가격이 어느새 16억까지 도달하면서

주변 환경의 개선과 리딩 단지의 힘이 기존에 있던 아파트에

어떤 영향을 주는지 생각해보게 되는 사례라고 생각됩니다.

#흑석 뉴타운 VS 노량진 뉴타운

비교 항목	흑석뉴타운 (재정비촉진지구)	노량진뉴타운 (재정비촉진지구)
위치	서울시 동작구 흑석동 일대	서울시 동작구 노량진동·대방동 일대
총 사업 규모	약 89만㎡ / 10개 구역 / 약 1만 2,000여 세대	약 45만㎡ / 8개 구역 / 약 9,000여 세대
현재 사업 단계	완성형 단계 (70% 이상 입주 완료, 9·11구역 착공/분양 진행 중)	본격 진행형 단계 (전 구역 관리처분계획 완료, 이주/철거/착공/분양 단계)
핵심 교통망	• 지하철 9호선 (흑석역) • 현충로, 올림픽대로 진출입 용이	• 1호선·9호선 (노량진역), 7호선 (장승배기역) • 서부선 경전철(추진 중) 호재
지형 특성	구릉지 및 경사지 비율 높음 (일부 역세권/9구역 제외)	완만한 평지 지형 비율이 상대적으로 높음
입지적 강점	한강변 인접 (일부 단지 한강 조망권), 서달산/현충원 녹지	여의도(YBD) 초접근성, 트리플 역세권, 장승배기 행정타운 연계
주 요 업무지구 접근	GBD(강남) 및 YBD(여의도) 직주근접 우수 (9호선 급행/일반)	YBD(여의도), CBD(광화문), GBD(강남) 전 방향 환승 용이
주요 브랜드 구성	• 아크로 (7구역) • 자이 (3구역) • 디에이치 (9구역) • 써밋 (11구역)	• 래미안/자이/아크로/드파인 등 (1~8구역 전체 대형/하이엔드 브랜드 타운 형성)
입지/투자 성격	안정적 신축 상급지 (시세 상한선 제시, 실거주 만족도 우수)	높은 가치 상승 기대감 (완공 시 미니 신도시급 천지개벽 효과)