계갱권 사용 후 임차인 이사가능여부

초록등님 안녕하세요 임차인이 있는 상태에서 매도를 준비하고 계시는군요. 1. 보통은 집이 매도되면 새 매수인이 원칙적으로 기존 임대인의 지위를 승계합니다. 이 말은 특약포함 기존의 계약조건 그대로 승계한다는의미인데, 경우에 따라서 매수인이 기존 임대인과 새롭게 계약을 맺고 싶어하고, (비규제지역일 경우) 매수인과 임대인이 이 사실에 대해 서로 협의가 됐다면 새롭게 계약서를 작성하기도 하면 이렇게되면 기존의 초록등님과의 계약과는 상관없이 다시 새로운 전세가 시작되어 계갱권을 2년후에 다시 쓸 수도 있습니다. 2. 계약갱신요구권 행사해서 계약이 갱신된 경우에도 임대인에게 해지 통지를 한 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 계약요구권은 2년의 개인 효과가 있는 것이지, 임차인이 아무 제한 없이 원하는 기간 만큼 거주할 수 있다는 의미는 아닙니다. 3. 임차인의 갱신 의사와 퇴거 시점을 명확히 확인하고, 매매계약서 특약에도 임대차 승계/퇴거/보증금을 관련 내용을 구체적으로 남겨두는 것을 추천드립니다. 매도인이 임차인에게 매도를 이유로 중도퇴거를 요구해할 수 없지만 로건파파님 말씀처럼 임대차 종료 6개월 전부터 2개월전까지 (계약갱신을 요구할 수있는 기간)에 새 매수인이 임대인의 지위를 취득한 상태에서, 법에서 정한 갱신거절 기간 내(종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 에 실제 거주 이유로 적법하게 갱신요구를 거절할 때만 임차인 퇴거 요청이 가능합니다. 실제로 임차인의 계획에 따라서 매도가 꼬일 수 있는 부분을 미리 체크하시고 중계사와도 정확하게 날짜 계산을 하셔서 계획을 잡아나가시길 바랍니다.

안녕하세요. 초록등님 1. 임차인의 계약이 유지된 상태에서 매도를 하시게 된다면 매수자 분은 '기존 임대차 계약을 승계' 받기 때문에 기존의 특약을 유지하도록 되어 있습니다. 다만, 매수자 분께서 새로운 특약을 넣고 싶거나 기존 특약내용을 변경하고 싶은 경우 임차인과 협의 수정할 수 있으나 임차인 분께서 원치 않으신다면 변경이 불가합니다. 2. 법적으로 계약갱신 청구권을 사용한 후에는 임차인은 집주인에게 '3개월 전'에만 계약 해지를 통보한다면 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 그렇기 때문에 이 부분이 가장 우선시 됩니다. 특약은 '만기 4개월 전'이기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 보입니다. 3. 현재 매도하려는 물건이 임차인이 껴있는 물건이다보니 그 지역 혹은 생활권 내에서 현재 매수하는 사람들이 '투자자'인지 '실거주자'인지를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 투자자가 주로 매수하는 시장이라면 임차인분이 갱신권을 사용하신 상황인데 계속 거주를 희망하신다면 그런 부분들을 장점으로 어필할 수 있지만, 실거주자가 매수하는 시장이라면 임차인이 껴있는 물건은 매도하기가 어렵기 때문에 임차인분과의 협의가 필요합니다. 정확히 어떤 상황인지 몰라 자세히 설명해드리기가 어렵지만 매도 잘 하시고 실거주 갈아타기 성공적으로 하시기를 응원합니다!

초록등님 안녕하세요. 매도를 준비하고 계시는군요. 질문을 정리해보면 1번. 매도를 하게 되면 매수인은 기존 계약을 인수하게 됩니다. 즉, 매도자-세입자간 거래의 내용을 인수하게 되고 계약기간이 끝나기 전까지는 준수를 해야 합니다. 2번 갱신권을 사용하게 되면 만기 4개월 전이라도 임차인이 퇴거 의사를 밝히면 임대인은 3개월 이내로 보증금을 마련 해줘야 합니다. 그리고 만기 2개월 이내까지 계약변경에 대해 상호 의사교환이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신 상태 또한 임차인은 3개월 전에 퇴거를 요청할 수 있는 법적권리가 있습니다. 3번 매도의 경우 가격과 조건이 맞는게 제일 중요하기 때문에 매도가격 설정 등을 잘 하시면 좋을 것 같습니다. 초록등님 매도 원활히 이뤄지길 응원하겠습니다.

초록등님 안녕하세요:) 매도를 앞두고 고민이 많으실 것 같습니다! 1. 매수인의 기존 특약 인수 의무 및 특약 재작성 여부 - 승계 의무: 매수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 그렇기때문에 기존 임대차계약서의 모든 조건과 특약사항은 별도의 계약서를 재작성하지 않더라도 매수인에게 그대로 승계됩니다. - 특약 재작성: 임차인과 새로운 매수인이 상호 합의하는 경우 특약을 변경하거나 신규 작성할 수 있습니다. 매수인이 일방적으로 기존 특약의 변경이나 신규 특약 작성을 요구는 어렵습니다. 2. 계약갱신권 사용 후 퇴거 통보 기간 - 계약갱신요구권을 사용한 후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 3. 매도 시 주요 주의사항 임차인의 승계 거부권 확인: 임차인은 임대인이 변경될 때 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차 승계를 거부하고 기존 임대인(매도인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 매매 계약 전후로 임차인에게 매매 사실을 알리고 승계 동의 여부를 문자나 서면으로 확답받아 두시는게 좋을 것 같습니다. 또한 현제 세낀 매물을 매도해야 하는 상황이기때문에 투자자가 아닌 실거주자분에게 매도를 해야 한다면 임차인 만기2개월 전까지 소유권이전등기를 마쳐야 하는 점도 유의하셔야 할 것 같습니다. 매도 준비 잘하셔서 갈아타기까지 무사히 진행되시길 응원드립니다!

안녕하세요 초로등님!! 다른분들이 잘 이야기 해주셔서 저는 주의사항만 추가로 이야기하면 1. 임차인이 갱신권을 쓰고 거주 중 언제든 해지 통보(3개월 후 퇴거)를 할 수 있으므로, 갭투자 매수인을 구하지 못했을 때 보증금을 돌려줄 수 있는 자금 여력을 항상 대비합니다. 2. 매도를 원활히 하려면 임차인의 집 보여주기 협조가 필수적이므로 우호적인 관계를 유지하는 것이 중요합니다 이정도일것 같습니다.

안녕하세요, 초록등님 매도 후 실거주까지 생각하신다니 정말 멋집니다!! 우선 계약갱신청구권을 쓴 세입자가 더 거주하고 싶은 상황이시군요.. 1. 초록등님께서 매도를 하실 때는 보통 세낀 물건으로 매도를 하게 되실겁니다. 그러면 전세 승계로 매매 거래를 진행하게 되는데, 이 승계는 보증금이나 계약서 그대로 승계하는 것이기 때문에 매수자는 기존에 초록등님과 세입자분께서 쓴 계약서를 그대로 승계받게 됩니다. 만약 특약이 마음에 들지 않는다면 매수인께서 현 세입자분과 협의를 통해 특약을 변경하면서 계약서를 새로 쓸 수는 있겠지만, 통상 승계로 많이 하게 됩니다. 2. 계약갱신청구권의 경우 임차인이 퇴거 통보 후 3개월이 지나면 해지가 가능합니다. 즉, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 계약서에 4개월로 적혀 있기 때문에 세입자분께서는 4개월을 지켜주실 수 있지만, 법적으로는 3개월이기 때문에 불리할 수 있습니다. 3. 세입자가 들어 있는 자산을 매도하는 것이 정말 쉽지 않은 것 같습니다. 가장 중요한 것은 세입자분과의 관계를 좋게 하여 최대한 매도에 협조해주시는 방법이 가장 좋습니다. 사실 저희도 매수할 때 그랬지만 세입자분께서 집을 보여주지 않으면 정말.. 거래가 안됩니다. 그러기에 최대한 세입자분과의 협의를 통해 매도가 잘되게 해주시는 것이 좋습니다. 매도는 제 선택이 아니라 남의 선택을 받는 입장이라 더 어려운 것 같습니다. 부디 잘 매도하시어 실거주까지 순탄하게 되셨으면 좋겠습니다 :)

안녕하세요 초록등님! 매도 후 실거주 갈아타기를 위해 행동하는 모습 멋있습니다. 1. 세안고 물건을 매수하는 경우, 기존의 임대인-임차인간 체결한 전세 계약서를 승계하는 조건으로 매수하게 됩니다. 통상적으로 특약 사항을 추가 또는 삭제하는건 서로 합의하에 가능은 하겠지만 흔하진 않은 것 같습니다. 2. 다른분들께서 말씀해주신 것 처럼, 계갱권을 사용한다면 최대 2년의 거주 기간을 확보할 수 있고, 임차인께서 퇴거를 말하시면 임대인은 3개월 내에 보증금을 마련해줘야 합니다. 3. 우선, 어떻게 매도를 하실지 전략을 세워볼 것 같아요. 세안고 매도 할지, 임차인분을 내보내고 매도할지 지역의 분위기는 어떤지(거래 현황, 실거주, 투자), 전세보증금은 얼마인지(투자금), 수도권인지 지방인지(토허제 유무) 난이도가 다를 것으로 예상되는데, 다른 투자자에게 넘길 만한 매력적인 물건이라고 하면 세안고 물건을 매도 해볼 것 같고, 투자에 적합하지 않은 조건이라고 하면 되도록이면 세입자분과 이야기 하여 새로운 매수자의 입주 날짜에 맞춰 퇴거할수 있도록 잘 조율해볼 것 같아요! 무사히 매도 하시고 실거주 갈아타기까지 성공하기를 응원드리겠습니다:)