안녕하세요 도리밍입니다😊
요즘 서울 수도권 시장을 보면서
"지금 매수를 해도 될까?"
"서울은 이미 너무 오른 것 같은데 다음은 어디지?"라는
고민을 하는 분들이 많습니다.
최근 부동산 트렌드 2025 책을 다시 읽으면서,
책에서 주장하는 인플레이션과 자산 상승의 관계,
그리고 상승 파동((N파동→W파동)의 흐름이
실제 데이터와 어떻게 맞물려 가는지 검증해 보았습니다.
데이터를 하나씩 뜯어보며 느낀 시장의 법칙과
향후 우리가 눈여겨봐야 할 서울 수도권 및 지방 시장까지
내집마련과 투자를 판단할 수 있도록 Action Plan까지 공유드리겠습니다.
1. 인플레이션, 부동산 상승의 기폭제
책에서는 인플레이션과 임대료 상승, 그리고 시공비 상승이
집값을 끌어올리는 주원인이라고 말합니다.
이를 M2 통화량과 서울의 매매, 전세 지수 데이터로 검증해 보았습니다.
- 돈의 가치 하락과 자산의 우상향 : M2 통화량이 늘어날수록 시중의 유동성이 풍부해지며 물가가 상승합니다. 이는 장기적으로 전월세 임대료 상승을 유발하고, 실물 자산인 서울 아파트의 가격을 우상향시킬 수밖에 없습니다.
- 전세가 매매가를 끌어올리게 되는 구조 : 시공비가 계속 오르는 것도 있지만 전월세 임대료 상승이 매매가를 끌어올릴 수 있는 요건이 됩니다. 실제 2025년~2026년의 흐름을 보면서 전세와 매매가 동반 상승하면서 장기적으로 전세가가 과거의 매매가를 따라잡게 되는 현상까지 보이게 됩니다.
💡 핵심 요약
통화량 증가에 따른 원화 가치 하락은 피할 수 없습니다.
가치 있는 실물 자산(서울 및 수도권 핵심지)을 보유하는 것은 단순한 투자가 아니라 인플레이션에 대한 필수적인 '헷지' 전략입니다.
2. 서울의 상승장 분석 : 21년 전고점을 뛰어넘는 w파동의 전개
그렇다면 서울과 수도권 단지들은 현재 어떤 파동을 그리며 올라가고 있을까요?
최근 주요 단지들의 가격 흐름을 통해 w파동 돌파 정도를 확인해 보았습니다.
최상급지의 압도적 W파동 돌파: 반포자이(+11.1억 돌파), 잠실엘스(+9억 돌파), 도곡렉슬(+8억 돌파) 등 입지 가치와 선호도가 최상위인 단지들은 이전 전고점을 큰 폭으로 뛰어넘으며 시장 상승을 견인하고 있습니다.
- 상대적 저평가 단지의 추격: 헬리오시티, 경희궁자이, 고덕그라시움 등 서울의 핵심 선호 단지들도 뒤이어 W파동을 형성했고, 상대적으로 입지가 빠지는 남산타운, 마곡엠밸리, 관악드림타운 등도 시간차를 두고 누적 상승률을 채워가고 있습니다. 아직 W파동이 크지 않은 곳들 중에서 상대적으로 비교했을 때 비싸지 않은 가격은 지금 이 시기에도 내집마련으로 나쁘지 않다는 생각이 듭니다.
- 서울 외곽, 수도권으로의 전이: 서울 5급지(노원 청구3차, 강북 SK북한산시티, 동아청솔 등)가 전고점을 넘어서기 시작함과 동시에, 수도권 4급지(평촌, 수지, 광명) 및 5급지(영통, 군포, 부천 등)의 선호 단지들 역시 전고점을 넘어서는 W파동을 완성해 가는 모습을 보여줍니다.
💡 핵심 요약
입지 가치와 선호도가 높은 자산이 먼저 전고를 뛰어 넘고 높은 수준으로 가격이 오르는 모습을 보입니다.
사람들이 좋아하는 단지들부터 가격이 오르기 시작하면 하위 입지 단지들이 쫓아가는 '급지별 파동의 시차 현상'이 명확히 드러납니다.
감당 가능하다면 내 예산으로 가장 좋은 자산을 사야 하고, 어렵다면 아직 덜 오른 것 중 가장 가치 있는 단지를 선별해야 하는 이유입니다.
3. 그렇다면 지방 광역시 사이클은? (부산 vs 대구)
서울/수도권에서 확인한 이 파동의 논리를 전국 광역시(지방)에 적용해 보면 어떨까요?
광역시 투자 시 검증해야 할 3가지 질문으로 정리해 보았습니다.
1) 과연 가격은 바닥을 쳤는가?
- 부산: 바닥 구간에서 전세가가 먼저 반등하며 온기가 돌기 시작했습니다.
- 대구: 여전히 바닥 구간에 가까우며 매매 전세 모두 본격적인 반등세는 보이지 않고 있습니다.
지방 시장의 경우 매매, 전세 시세뿐만아니라 (준공후)미분양 물량의 추이를 함께 살펴보아야 합니다.
2) 수요와 공급을 고려할 때 상승으로 돌입했는가?
- 부산: 해운대, 동래, 연제 등 중심부 선호 단지(해운대센텀, 레이카운티 등) 중심으로 상승 흐름이 뚜렷합니다.
- 대구: 수성구(범어 힐스테이트, 범어 자이르네 등) 및 중구 선호 단지부터 바닥을 벗어나기 시작했습니다.
3) 상승폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?
대구의 대장급 단지(범어W, 사직롯데캐슬더클래식 등)는 서울 4급지 대장 단지(약 7억 상승) 수준의 상승폭을 보여주었습니다.
광역시 내에서도 선호 대장급은 서울 4급지 신축/구축 대장급 수준으로 상승한 반면, 아직 덜 오른 지방 선호 단지들은 저평가인 상태로 보입니다.
수도권 시장이 외곽까지 모두 과열되기 전부터 지방 시장을 함께 보고 있어야 하는 이유입니다.
상대적으로 가격이 오른 수도권 외곽을 투자로 검토할 경우 광역시의 선호 단지들과도 꼭 비교가 필요합니다.
4. 적용할 점 :《부동산트렌드 2025》검증 후 오늘 당장 실행할 Action Plan
책의 이론을 데이터를 통해 직접 검증하며 깨달은 결론은,
시장 변화에 맞춰 나의 상황에 맞는 '실행'을 즉시 시작해야 한다는 점입니다.
포지션별로 오늘 당장 적용해 볼 수 있는 3가지 실전 가이드를 정리해 드립니다.
① 무주택자 : '타이밍 재기'보다 감당 가능한 최선의 단지 매수
통화량 증가에 따른 인플레이션은 멈추지 않습니다.
완벽한 바닥 타이밍을 잡으려 머뭇거리기보다,
내 예산 범위 내에서 '가장 입지 가치가 좋고 선호도 높은 아파트'를 매수해서
시장에 참여해야 인플레이션으로 인한 자산 격차에서 소외되지 않습니다.
Action Plan:
1. 내가 할 수 있는 대출과 시드머니를 계산한 뒤 총예산을 확정합니다.
2. 예산 범위 안에서 상대적으로 입지 가치와 선호도가 높은 후보 단지를 3개 이상 정리합니다.
3. 실거래 대비 너무 높게 벌어진 호가는 피하고, 덜 오른 단지 3곳을 정해 오늘 당장 부동산에 전화를 돌려보세요.
② 1주택자 : '압도적인 자산'에 집중한 갈아타기
갈아타기를 고민할 때 "내 집은 덜 올랐는데, 가고 싶은 곳은 너무 많이 올랐다"라며 망설이는 경우가 많습니다.
하지만 상승장에서는 상급지와의 절대적 금액 갭이 더 벌어질 수 있습니다.
덜 오른 내 집 가격에 집착하기보다 '압도적으로 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가'를 최우선 기준으로 삼아야 합니다.
Action Plan:
1. 내 집을 매도하고 갈아탈 수 있는 상급지 후보 단지를 3곳을 정해 오늘 당장 부동산에 전화를 돌려 거래 가능한 매물이 있는지 체크하세요.
2. 만약 수도권 상급지가 너무 올랐고, 대출 규제로 갈아타기가 어렵겠다면 갈아타기를 포기하기 보다 비규제 지역 내 투자금으로 살 수 있는 최선의 선호 단지를 추가 투자로 함께 검토해 보세요.
3. 2주택으로 갈 경우 세제 개편되는 내용을 반영하여 보유세(재산세, 종부세)가 감당이 가능할 것 같다면 추가 투자를 검토해보세요.
③ 투자자 : W파동의 다음 길목(수도권 외곽 vs 지방 광역시) 상대적 비교평가 하기
- 비규제 수도권에 단지들이 어디까지 W파동을 그리며 날아가고 있는지 현장의 분위기를 보면서 그다음 순서인 수도권 외곽과 그리고 지방 광역시 저평가 선호 단지로 온기가 퍼지는 길목을 미리 선점해야 합니다.
- 비규제 수도권을 투자로 검토할 때는 반드시 "이 투자금으로 수도권 안에서 가치 있으면서 선호하는 곳인가"를 확인해보고, 만약 1억 내외의 소액으로 수도권 외곽에 투자를 해야 하는 상황이라면 "이 돈으로 대구/부산의 선호 단지를 살 수 있는가?"를 상대적 비교평가해야 합니다.
매도를 목적으로 투자를 하는 수도권 외곽의 가격이 한 턴 올랐다면 지방 광역시에 충분히 가치 있는 단지가 더 큰 수익률을 가져다줄 수 있습니다.
Action Plan:
1. 비규제 수도권에 투자 시 내 투자금으로 살 수 있는 단지들이 날아갔다면 빠르게 다음 입지 순서로 내려가 매물 단위로 비교평가를 하며 결단을 내려야 합니다.
2. 수도권 외곽에 1억 내외 소액 투자를 고려한다면 무조건 수도권을 고집하지 마세요. 부산, 대구 등 지방 광역시 선호 단지의 가격, 입지가치, 투자금, 선호도를 바탕으로 비교평가를 하고, 주 2회 이상 전화 임장 및 현장 매물 임장으로 투자 물건을 찾아보시기 바랍니다.
시장이 흔들리고 가격이 이미 뛰어오른 것 같아 불안할 때일수록,
우리는 감정이 아닌 손품과 발품으로 얻어낸 ‘데이터와 직관’을 믿어야 합니다.
통화량은 계속 늘어나고 파동은 순서대로 확산됩니다.
오늘 정리해 드린 나만의 Action Plan 중 딱 한 가지라도 오늘 바로 실행에 옮겨보세요.
지금의 작은 행동이 3년 뒤, 5년 뒤 여러분의 자산 격차를 완전히 갈라놓을 수도 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
