현재 저는 서울/수도권 내에서 실거주 갈아타기를 고민하고 있습니다.
제가 현재 보유하고 있는 집에는 세입자가 거주하고 계시고,
전세 만기가 27년 8월로 1년이나 남은 상황입니다.
저는 현재 전세로 거주하고 있지만, 개인적인 상황상 실거주 집을 새로 마련해야 해서
현재 집을 매도해야 하는 상황이 되었습니다.
그런데 문제는… 세입자 만기가 1년이나 남았다는 것!!
우선 물건 매도 광고도 올려보았는데 생각보다 집을 보러 오는 사람은 거의 없었고,
매도가 쉽지 않겠다는 생각이 많이 들었습니다.
그야 당연하게도 만기가 1년이나 남아 당장 세끼고 매수를 하더라도
나중에 세입자 퇴거를 위한 전세퇴거자금대출도 제한이 있고
소유권 변경 이후에 전세 만기까지 기간이 한참 남았기에
새로운 매수자가 입주 시점에 주택담보대출도 받기 어려운 상황임을 잘 알고 있었습니다..
그래서 “그냥 만기까지 그냥 기다려야 하나..?” 를 고민하다가,
튜터님께도 상의를 드려보고, 현 시점 제가 할 수 있는 것들을 하나씩 실천하기 시작했습니다.
① 먼저 세입자 낀 상태로 팔 수 있는 '적정가격’ 알아보기
가장 먼저 한 것은 인접 지역의 경쟁 매물 조사였습니다.
우리 집처럼 전세가 낀 매물이 주변에 얼마나 있는지,
반대로 입주 가능한 매물은 얼마에 나와 있는지를 비교했습니다.
결국 세입자를 승계해야 하는 매수자 입장에서는 입주 가능한 매물과 비교하게 될 테니,
단순히 주변 실거래가만 보고 가격을 정하기보다는
“전세 낀 상태에서 이 가격이면 살까?”를 생각해보려고 했고,
그런 점들을 고려하여 매도가를 설정하였습니다.
② 실제 부동산에서는 내 물건이 어떻게 브리핑되는지 확인하기
다음으로는 단지 내 부동산, 그리고 인접 지역 부동산에 전화해서
실제 매수자들에게 어떤 물건들이 브리핑되고 있는지도 확인해봤습니다.
저의 예산과 입주시기를 이야기하면서 주변 단지 매물을 문의했고,
자연스럽게 제가 가진 집과 비슷한 조건의 물건들이 어떤 식으로 소개되는지도 확인했습니다.
그런데 생각보다 전세 만기가 많이 남아 있어서 그런지..
저의 물건과 비슷한 조건의 매물은 먼저 브리핑되지는 않았습니다.
그래서 여기서부터 새로운 고민을 하게 되었습니다.
“그렇다면 세입자분과 협의해서 조금 일찍 나가주시는 방법을 제안하면 어떨까?”라는 생각을 하게 됐습니다.
③ 세입자가 이사할 수 있는 조건을 먼저 조사하기 (세입자 조기퇴거 가능성 검토)
그런데 막상 세입자분께 “조기 퇴거해주실 수 있을까요?”라고 말씀드리려니,
그냥 부탁만 하는 건 좀 아닌 것 같았습니다..
그래서 "만약 내가 세입자라면 어떤 조건이어야 움직일 수 있을까?”를 고민해보았습니다.
집에서 멀지 않은 지하철 3개 역 이내 정도의 인접 지역을 기준으로,
현재 집과 최소한 동등 수준 이상의 조건의 전세 매물을 직접 찾아보았습니다.
역세권 + 특올수리 + 방 2개/화장실 1개 이상의 조건으로 찾아보니
생각보다 현재 전세 가격이 많이 올라 있어서,
비슷한 조건으로 이동하려면 기존 전세보증금보다 약 5천~9천 만원 정도의 추가 비용이 필요했습니다.
④ ‘내가 세입자라면 얼마을 보전 받아야 움직일까?’ → 보상비용 계산하기
그래서 단순히 “이사비 드릴게요” 수준이 아니라,
세입자분 입장에서 경제적으로 손해가 없도록 만들어보자고 생각했습니다.
제가 생각한 보전 비용은 크게 아래 4가지 정도였습니다.
① 추가 전세보증금에 대한 금융비용
추가로 필요한 전세보증금이 Min 5천만원 ~ Max 9천만원이었기에
최근 5대 시중은행 전세대출금리 최고치인 연 6% 수준으로,
최대 3년(만기 1년 전 퇴거 + 갱신권 사용 2년 고려) 비용을 가정해보았습니다.
→ 전세 차액금 Max 9,000만원 x 금리 6% = 연 540만원
총 3년 약 1,620만원
② 이사비
→ 20평대 포장이사비 약 200만원
③ 중개수수료
만기 전 퇴거로, 새로운 집 거래 시 중개수수료 보상(주변 전세 시세 중 Max로 계산)
④ 기타 수고비
“내가 세입자라면 이 정도는 받아야 굳이 이사를 하겠다”는 마음고생 비용까지 생각
→ 약 500만원 정도 계산
이렇게 하여 총 보전 비용을 약 2,500만원 정도로 계산해보았고,
편익과 비용, 그리고 감당 가능 여부까지도 확인을 하였습니다.
그런데..이렇게 준비를 다했는데.. 실제 협상에서는…반전!!
나름 열심히 계산을 해놓고,
세입자분께 조심스럽게 상황을 말씀드렸습니다.
“혹시 만기 전에 이사를 고려해보실 수 있을까요?”
그런데 돌아온 답변은 제가 예상했던 것과 조금 달랐습니다.
세입자분께서는 전세로 옮기실 생각이 없으셨습니다..
오히려 내년 초쯤 실거주할 집을 직접 매수할 생각이고,
그때까지 현재 집에 거주하다가 본인 집을 매수하면 나가겠다는 계획이셨습니다.
결국 제가 열심히 계산해놓은
추가 전세비용 + 이사비 + 복비 + 수고비 계산표는 꺼내보지도 못했습니다.😂
약간은 허무함과 아쉬움이 몰려왔지만,
그럼에도 내년에 전세 갱신을 할지 말지..몰라서 전전긍긍하지 않아도 되고,
세입자분의 계획(실거주 매수)을 미리 알 수 있게 되어 의미있는 과정이었습니다.
그리고 이런 과정을 통해 느낀 교훈도 많다고 생각합니다.
세입자에게 협조를 구하기 전에
내가 먼저 세입자의 입장에서 생각해보는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
“내 집을 빨리 팔고 싶으니 나가주세요”가 아니라
“세입자 입장에서 이사를 선택할 이유가 무엇일까?”를 먼저 생각해보니
그래도 협상할 수 있는 조건들이 보였었습니다.
비록 이번에는 실제로 제가 계산한 조건을 제안하지 못했지만,
다음에 비슷한 상황이 생긴다면 무작정 부탁하고, 말하기보다는
세입자 입장에서의 대체 주거지를 먼저 찾아보고,
세입자가 실제로 부담하게 될 비용을 계산한 뒤 협상을 시작할 것 같습니다.
조금은 두서 없지만, 갈아타기를 준비하면서
세입자 만기가 많이 남은 집을 매도하기 위해 제가 고민하고 알아봤던 지금까지의 과정을 정리해보았습니다.
아직 저 역시 진행 중인 상황이라 정답이라고 할 수는 없지만,
세입자 입장에서 생각해보고 실제 대체 전세 매물과 비용까지 하나씩 찾아보면서
협상할 수 있는 방법을 고민해본 것 자체가 좋은 경험이었던 것 같습니다.
혹시 저처럼 세입자 만기가 많이 남은 집을 매도하고 갈아타기를 준비하시는 분들께 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 저도 앞으로 어떻게 진행될지 지켜보면서 또 경험 나눠보겠습니다! 😊
