안녕하세요 모카라떼7 입니다.
지금 전국적으로 입주 가뭄으로 뉴스에서 ‘전세난’ 키워드가 많이 보이고 있습니다.
위 기사에서도 부산 전세 가격이 28개월째 상승인걸 알 수 있습니다.
부산은 지방 광역시 중에서도 대장 도시이고 서울처럼 가수요가 붙는 시장입니다.
서울수도권 대부분 지역이 비규제지역으로 묶이면서
이제는 같은 투자금으로 수도권 비규제지역과 지방을 함께 비교평가하여 투자해야 하는 시장입니다.
그럼 부산광역시에서 3대 학군지가 있는 ‘동래구’ 에 대해서 가치를 이야기 나눠보겠습니다.
1. 부산광역시, 왜 주목해야 할까?
- 행정구역 : 5생활권 1군 15구
- 동부산권 : 해운대구, 수영구, 남구, 기장군
- 동래권 : 동래구, 금정구, 연제구
- 중심권 : 부산진구
- 원도심권 : 동구, 서구, 중구, 영도구
- 서부산권 : 강서구, 북구, 사상구, 사하구
- 규모 : 320만 인구, 지방 최대 도시, 경남권(김해, 창원, 양산)의 수요를 흡수
- 핵심 가치 :
- 3대 학군 : 동래 학군(사직여중), 해운대 학군(해운대중,해운대여중), 센텀 학군(센텀중)
- 직장 : 500인 이상 사업체 수 134개
부산은 지방 최대 도시이며, 경남권(김해, 창원, 양산)의 수요를 흡수하는 지역입니다.
부산 내에서도 이동하는 수요가 많으며
5대 광역시 중 500인 이상 사업체 수가 가장 많아 일자리의 질도 좋습니다.
울산의 제조업이나 대전의 관공서 대비 대표적인 일자리가 떠오르진 않지만
질 좋은 일자리는 해운대구, 연제구, 부산진구, 강서구에 몰려 있어서
구매력 높은 사람들이 거주하는 곳이 어딜까? 주택 구매력이 어디로 몰릴까? 관점에서 고민해봐야 합니다.
그럼 동래구 생활권을 파악해보겠습니다.
2. 동래구 생활권 특징
부산 동래구 생활권을 크게 5개로 나누었습니다.
- 사직 : 부산 3대 학원가가 있는 사직동 학원가가 있는 생활권 입니다. 사직 롯데캐슬 단지가 시세를 리딩하고 있으며 롯데캐슬쪽은 평지 환경에 입시 학원가, 사직운동장, 상권이 잘 갖춰져 있어서 학령기 자녀 가족단위가 가장 선호하는 곳 입니다. 사직안에서도 언덕인 곳은 덜 선호하기도 합니다.
- 명륜 : 동래 롯데백화점을 품고 있고 평지 환경이라 거주민 선호도가 꽤 높은 곳이며, 부산 재건축 최대어인 동래럭키 기대감이 있는 곳이며 과거 부자들이 살던 단지입니다. 명륜은 구 가구거리를 재개발하여 여러 신축 아파트가 들어오면서 환경 개선이 된 곳입니다. 롯데백화점을 슬리퍼 신고 이용할 수 있는 환경적으로 뛰어난 생활권 입니다.
- 온천장 : 아파트 보다는 주상복합이 많은 생활권이며, 포레스티지 대단지가 들어오면서 주택가, 유흥가 였던 동네가 개선은 되었지만, 여전히 유흥가 흔적이 남아있는 곳입니다. 세대수 적은 주상복합이 많아 명륜동 보다는 균질한 느낌이 덜 드는 생활권입니다.
- 안락, 명장 : 안락동은 동쪽으로 수영강, 남쪽으로 온천천을 끼고 있어 프리미엄 뷰가 나오기도 하지만 연식, 학군, 교통이 아쉬운 생활권 입니다. 명장은 아파트가 많지 않고 주택이 많아 동래구내에서 가장 비균질하고 환경 개선이 많이 필요한 생활권 입니다.
3. 동래구, 현재 가격은?
동래구 현재 가격은 2년전 대비,
생활권 내 대장급 단지는 매매가 1~2억 이상 상승했으며
선호도 ‘중’을 가진 단지들은 6천~1억 이상 상승한 모습입니다.
후순위 단지들은 매매가가 그대로이거나 오히려 하락한 단지도 있었습니다.
지방에서는 선호도를 더욱이 뾰족하게 파악해야겠습니다.
4. 부산광역시, 현재 시장 분위기는?
부산 동래구 대장 단지인 롯데캐슬더클래식('17, 1064^) 단지가
최근 실거래로 전고점을(20.11월 12.3억) 돌파 했습니다.
2년전 실거래 대비 매매 +2.8억, 전세 +1.8억 상승한 모습입니다.
반면에, 여전히 기회를 주고 있는 단지도 있는데요.
3개 단지 모두 생활권에서 중간 선호도를 가지는 단지들인데
전세 실거래를 보면 갱신권을 제외한 실거래가 점 찍힌 모습들이 상승하고 있는 추세 입니다.
매매가도 반등했지만 전세가도 오르면서 전세가율이 높아지고 있고
전세가율이 더 오르면 소액 투자 기회를 줄 수 있는 단지들이라 생각합니다.
최근 1년간 매매물량과 전세물량 추이를 보면
매매물량은 상승하다 보합한 모습이고
전세물량은 최근 몇년간 최저 물량을 기록하고 있는 모습입니다.
동래구 대장 단지인 롯데캐슬더클래식 전세가가 2년 동안 1.8억 오른걸 보니 체감이 됩니다.
부산 단지들 전화임장을 해보면,
전세 물량이 없기도 하지만, 전세 손님들이 전세 보다는 실거주로 매수를 하고 있다고 합니다.
전세 물량도 없고 전세 수요도 없는 분위기 인데요.
비싸진 전세가에 피로도도 있으며, 물량도 없다보니 전세 수요가 매매 수요로 전환되고 있는것 같습니다.
그 와중에도, 선호하는 단지일 수록, 선호하는 동,층 로얄 물건일수록 시세대로만, 또는 더 비싸게 내놔도 빨리 빠질거다~
라고 말씀하신 사장님들도 계셨습니다.
이런 시장 분위기일수록 뾰족한 선호도를 가진 단지를 투자해야 함을 느꼈습니다.
글을 마치며
부산 시장이 가격이 올라서 많이 싸진 않더라도,
개별단지로 비교평가 해보면 여전히 저평가 단지도 있고, 비싸지 않은 구간이기에
여전히 투자 기회를 주고 있습니다.
부산은 지방이라 운용적인 관점도 고려하여 사람들이 더 좋아하는 단지, 물건을 매수해야 합니다.
부산이 장기적으로 인구가 감소하고 있는 상황에서 ‘더 선호하는 땅에 있는 단지’를 투자하는게 중요합니다.
현재 부산에서 제니스오션시티, 드파인광안, 롯데캐슬인피니엘 등 입주 영향이 있어서
전세가를 보수적으로 봐야하긴 합니다.
실제 매임해보면 물건을 팔고 신축으로 이사가려는 점유자분들도 많으셨고
현장에서 가격이 내려가는 모습도 여럿 겪었습니다.
입주 시기에 리스크를 회피하기 보다는 그 안에서 감당 가능한 리스크인지 계산해보고
기회를 잡는게 실력 있는 투자자라고 생각합니다.
전세가 오르는 추이를 지켜보면서,
부산시장에서 비싸지 않은 구간에 좋은 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
다른 지역 시세도 궁금하시다면! 아래의 글을 참고해보세요 ♡
<1반 다이버즈 지역분석 시리즈>
#1 고양시 덕양구 (걷는) https://weolbu.com/s/QIEKyPGOkQ
#2 안양시 만안구 (우지공) https://weolbu.com/s/QIEJN17QsA
#3 울산광역시 남구 (해피율율) https://weolbu.com/s/QIEIR08Wac
#4 대구광여시 동구 (케빈D) https://weolbu.com/s/QIEMXqdmrm
#5 부천시 원미구 (뉴원더) https://weolbu.com/s/QIEHHachkk
#6 부산광역시 연제구 (해적왕D) https://weolbu.com/s/QIEN09hRA0
#7 부산광역시 동래구 (모카라떼) https://weolbu.com/s/QIENB83B08
#8 군포시 (지구의주인은고양이) https://weolbu.com/s/QIELhNaSMw
#9 대구광역시 수성구 (김피엠) https://weolbu.com/s/QIEKHit64w
