안녕하세요. 초록도해입니다.
25.10월 지방광역시 소액투자 1호기를 하고나서 복기해보는 글입니다.
그 당시 2천만 원이라는 제한된 투자금으로 1호기를 찾으면서
처음에는 '대출을 더 받더라도 더 좋은 물건을 사고싶다!! '에 집중했습니다.
하지만 실제로 수많은 매물을 보고, 튜터님과 멘토님께 코칭을 받으면서 생각이 점점 바뀌어 갔습니다.
좋은 물건을 찾는 것만큼 중요한 것이
그 물건에 어떤 리스크가 있는지 알고, 내가 끝까지 감당할 수 있는지를 확인하는 것이었습니다.
이번 1호기를 통해 제가 가장 크게 배운 4가지 리스크 관리 원칙을 나눠보려고 합니다.
① 미래를 예측하지 않기
② 매수할 물건은 반드시 더블체크하기
③ 종잣돈과 대출 레버리지는 감당 가능한 선에서 사용하기
④ 세낀 물건이라면 매도전략까지 미리 생각하기
1. 미래를 예측하지 않기
* 후보단지 1
- 급매, 투자금 1억, 세입자 26.6월 만기
- 예상투자전략: 거치기간 1년 대출 후 세입자 만기 때 투자금 0.4억으로 시세에 맞게 전세 세팅
어느날 로얄동·로얄층 급매가 나왔다는 연락을 받았습니다.
문제는 투자금이 약 1억 원 필요하다는 것이었습니다.
제가 생각했던 투자금보다 훨씬 컸기 때문에 처음에는 포기했습니다.
하지만 정말 가격이 좋은 물건이었기에
회사 대출 등을 활용하면 내가 감당할 수 있는 구조인지 다시 계산해봤습니다.
그래서 거치기간 1년으로 이자만 내는 대출을 받아서
내년에 시세대로 세입자를 받아 대출상환하면
총 투자금 4,000만원으로 로얄동 로얄층을 살 수 있겠다고 생각했습니다.
하지만 매물코칭에서 자향멘토님을 만나고 이런 미래를 예측하는 투자에는 리스크를 고려해야했습니다.
" 현재 지역특성상 공급이 없어서 역전세는 없다고 생각할 수 있지만
그 시기에 투자자들이 많이 들어가서 향후 전세를 맞추는 과정에서 리스크가 있을 수 있다 "
"내년 시장을 예측하지 말고, 지금 할 수 있는 선택을 하자."
라는 교훈을 얻을 수 있었습니다.
2. 싸다는 생각이 들수록, 한 번 더 확인하기
후보단지 2: 투자금 4-5천 만원
내부 상태도 괜찮았고 전세도 투자금 범위에 맞게 맞출 수 있다고 하셔서 투자후보물건이라고 생각해서
튜터님께 투자매물문의를 드렸습니다.
재이리 튜터님께서
"그 물건 제가 전임해봤는데 상태가 안 좋은 것 같은데 확인해봤어요?"
라고 말씀해주셨습니다.
분명 매임 했을 때 상태가 나쁘지 않았는데 왜 상태가 안좋다고 하셨을까? 라는 의문에
다른 부동산에 전화해봤습니다.
알고보니 그 물건에는 세입자와 관련된 안좋은 이슈가 있었고,
매수 후 전세를 맞추는 데 어려움이 있을 수 있는 물건이었습니다.
수도권에서는 전세수요가 많기 때문에 이런 이슈들이 큰 영향이 없을 수 있으나
지방에서는 이런 사소한 이슈들도 전세맞추는게 큰 리스크가 될 수 있기에 피해야 했습니다.
만약 제가 처음 들었던 이야기만 믿고 계약했다면
매수 후 예상하지 못했던 리스크를 감당해야 했을 수도 있습니다.
이 때부터 매물 하나를 볼 때도
한 부동산에서 들은 이야기만 믿지 않고,
- 다른 부동산에도 확인하고
- 세입자 상황을 확인하고
- 집 상태를 다시 확인하고
- 계약서와 특약을 확인하고
- 필요하면 튜터님과 멘토님께 다시 물어보기
내가 놓친 것이 없는지 더블체크하는 과정이 꼭 필요하다는 것을 깨달았습니다.
싸게 사는 것도 중요하지만,
싸게 산 줄 알았던 물건에 내가 모르는 리스크가 숨어 있다면 그것은 싸게 산 것이 아닐 수도 있습니다.
3. 내 종잣돈 + 대출 레버리지, 내가 감당할 수 있는 만큼만
- 후보단지 3: 투자금 5천만원 (부대비용까지 합치면 감당하기 어려운 수준)
광역시에서 투자금 범위를 넘지만 좋은 단지들부터 차근차근 내려가면서 후보단지를 찾아가고 있었습니다.
좋은 단지부터 순서대로 리스트업해보다보니
점점 좋은 단지들을 하고 싶은 마음에 욕심이 나기 시작했습니다.
지방에선 무조건 84평이지, 그래도 이 생활권을 마지노선으로 봐야지
라는 허들에 갇혀서
감당이 되는 줄 알았지만 부대비용까지 합치면 감당하기 어려운 수준의 단지에 계속 메여있게 되었습니다.
그렇게 감당못할 단지들을 계속 튜터님께 후보매물문의를 넣으면서 한 가지를 더 배웠습니다.
하지만 튜터님께서는
좋은 물건보다 내가 감당할 수 있는 적정 물건을 찾는 것이 중요하다고
말씀해주셨습니다.
소액투자를 하다 보면
"조금만 더 투자금을 넣으면 더 좋은 물건을 살 수 있는데..."
라는 생각이 계속 듭니다.
하지만, '더 좋은 물건을 사는 것'과
'내가 감당할 수 있는 물건을 사는 것'은 다릅니다.
대출을 조금 더 받으면 더 좋은 물건을 살 수 있더라도,
금리, 이자, 전세 만기, 예상하지 못한 추가 비용까지 고려했을 때
시장이 예상과 다르게 움직여도 내가 버틸 수 있는지가 더 중요했습니다.
4. 세낀 물건이라면 '매수'보다 '매도'까지 생각하기
- 투자물건: 투자금 3500만원. 매수 26.10월 . 세낀물건 27.2월 만기.
이번 1호기는 세입자가 있는 상태에서 매수한 세낀 물건이었습니다.
매물코칭 당시 멘토님께서는 분명
세입자 만기와 2년 후 매도일이 맞지 않아서, 2년 매도로 보다는 4년까지 보유할 수 있겠다는 마음으로 매수해야한다.
라고 하셔지만,
투자당시 아직 공부가 덜됐던 저는 “전세 안 맞춰도 된다! 나중에 세낀상태로 팔면되지” 라고만 생각했습니다.
투자 경험을 쌓으면서 세낀 물건일수록 매도전략을 매수할 때부터 생각해야 한다는 것을 배우게 되었습니다.
그렇다면
- 세입자 만기는 언제인지
- 계약갱신권 여부 확인
- 2년 뒤 꼭 매도해야한다면 실수요자에게 매도할 전략이 있는지
- 투자자에게 매도한다면 어떤 가격 경쟁력이 필요한지
- 시장이 예상보다 좋지 않을 경우 얼마나 보유할 수 있는지
까지 미리 생각해봐야 합니다.
결국 매수할 때부터
"세낀 물건이라서 싸게 산다"뿐만 아니라
"나중에 누구에게, 어떤 조건으로 팔 수 있을까?"
까지 생각해야 한다는 것을 배웠습니다.
특히 세낀 물건은 매수 시점에 출구전략까지 그려보는 것이 리스크 관리의 중요한 부분이라는 생각이 들었습니다.
(지방이라서 수도권 시장과 다를 수 있음 )
1호기를 통해 배운 리스크의 중요성
이번 1호기를 복기하면서 제가 정리한 리스크 관리 기준은 네 가지입니다.
① 미래를 예측하지 않기
“내년에는 오르겠지.” “전세가는 더 올라가겠지.” 라는 생각보다
현재 확인할 수 있는 가치와 가격, 내가 감당할 수 있는 조건을 기준으로 판단하기.
② 매수 전 더블체크하기
내가 본 것이 전부가 아닐 수 있습니다.
부동산, 세입자, 계약서, 특약, 물건 상태 등 내가 놓친 리스크가 없는지 한 번 더 확인하기.
③ 감당 가능한 투자금과 레버리지 사용하기
조금 더 대출받으면 더 좋은 물건을 살 수 있더라도
부대비용까지 계산해서 내가 감당할 수 있는지?
시장이 예상과 다르게 움직였을 때도 내가 지켜갈 수 있는 수준인지 먼저 확인하기.
④ 지방은 매도전략까지 생각하고 매수하기
특히 세낀 물건이라면 "언제 팔 수 있을까?"가 아니라 "어떤 상황에서, 누구에게, 어떤 조건으로 팔 수 있을까?"
까지 생각하고 매수하기.
『워런 버핏의 삶의 원칙』에 이런 문장이 있습니다.
"리스크란 자기가 뭘 하고 있는지 모를 때 발생한다."
저는 1호기를 이면서 이 문구를 교훈으로 삼고 가슴에 새겼습니다.
공급 리스크, 역전세 리스크, 금리 리스크, 대출 리스크 등 투자에는 수많은 리스크가 존재합니다.
하지만 제가 생각하기에 가장 큰 리스크는 내 상황을 모르고, 내가 사는 물건을 모르는 것이 아닐까 싶습니다.
내 종잣돈은 얼마인지, 대출을 얼마나 감당할 수 있는지,
이 물건은 왜 싼지, 전세는 정말 나갈 수 있는지, 내가 모르는 리스크는 없는지,
그리고 나중에 어떻게 매도할 것인지.
하나씩 확인하다 보면 미래를 완벽하게 예측할 수는 없어도
내가 감당하지 못할 리스크는 조금씩 줄여갈 수 있다고 생각합니다.
미래를 맞히려고 하기보다,
내가 모르는 것을 줄이고
내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 투자하자.
싸게 사는 것보다 중요한 것은
싸게 산 물건을 끝까지 지켜갈 수 있는 것.
그리고 매수할 때부터 매도까지 생각하는 것.
2호기, 3호기에서는 조금 더 스스로 판단할 수 있는 투자자가 되어보겠습니다.
1호기를 할 수 있도록 도와주신 멘토님과 튜터님들, 많은 도움을 주신 여러 동료분들께 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
소액투자 화이팅입니다!
