월부에서 공부하고 작년 6.27 대책 전에 매매한지도 벌써 1년이 지났네요!
세낀물건을 매매하여, 곧 전세 계약 만료일이라 갱신요구권 사용하여 재계약 예정입니다.
특약 문구를 정리중인데, 혹시 제가 놓친 사항이 있거나 보완해야할 사항이 있을까요?
경험이 있으신 분들의 조언을 구합니다.
<기존 계약일>
24년 10월 30일~26년 10월 30일
<기존 계약서 특약>
- 임차인 현장답사후 현시설상태에서의 임대차계약으로 등기사항전부증명서,신분증으로 소유자 확인후 진행되는 계약임.
- 현재 등기사항전부증명서상 제한물권이 없는 상태이며 임대인은 잔금일 익일까지 현상태를 유지하기로 한다.
. 계약금은 2024년8월 29일 공동임대인이 지정한 계좌로 금2백만원을 송금하였고 계약시 금5천8백만원(₩58,000,000)도 동계좌로 입금하며, 잔금도 동계좌에 입금하기로 한다.(공동임대인OOO는 임대물건의 대금수수를 포함한 모든 권리와의무를 ***에게 위임 함을 동의함) 지정계좌: 00은행 000-00000-000000 예금주 ***
- 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 또는 입주시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차정보(주택임대차 보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세.지방세를 확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제6조에도 불구하고 계 약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.
- 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하고자 하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야 한다.
- 임차인은 퇴실시 3개월전에 통보하고, 집보여주는데 적극 협조하기로 한다.
- 안방의 불박이장은 그대로 사용하고 반려동물 사율시 임대인의 동의를 득하기로 한다.
- 임차인이 전세자금대출시 임대인은 대출 실행에 동의하고 협조하기로 한다.
- 주택임대차계약 신고는 계약체결일로부터 30일 이내 관할 주민센터를 방문 또는 국토부거래관리시스템을 통하여 일차인이 주택이 대자계약시고성에 서명 남인하여 신고하여야 한다인대 자계약의 일반관리에 따른다.
- 첨부서류:중개대상물 확인설명서, 임차인용등기사항전부증명서,공제증서. 끝
<금번 갱신권 사용 계약시 사용할 특약 문구 / 검토중>
1.본 계약은 기존 계약(2024.10.30.~2026.10.30.)에서 계약갱신요구권을 사용하여 보증금 (5%)금30,000,000원을 증액하여 체결하는 연장 계약이다.
→ 임차인이 계약갱신요구권을 사용한 경우로 이부분을 명시하였는데, 혹시 이부분에서 보완해야할 단어나 문장이 있을지요?
2.기존 전세보증금 금600,000,000원을 계약금으로 하고, 증액분 금30,000,000원을 잔금으로 한다.
3.잔금은 임대인 지정계좌로 송금하기로 하고 영수증은 입금증으로 대신한다.
**임대인 지정계좌: 00은행: 00-000-0000 예금주: OOO**
→ “지정계좌로 언제까지 송금한다” 라는 날짜가 명시되어야 하겠지요?
→ 증액분이 잔금이므로, 새로운 계약이 시작되는 26년 10월 31일을 잔금으로 설정해야할까요? (통상적인 잔금일)
4.임차인은 기존 거주하여 왔던 아파트로 현 시설물 상태 그대로 사용, 수익하는 계약이다.
5.계약일 현재 등기사항증명서상 소유권외 권리제한 사항 없는 상태이며, 잔금일의 익일까지 현상태를 유지하기로 한다.
6.임대인은 본 계약 체결 당시 국세, 지방세 체납 사실이 없음을 고지하였고 임차인이 관할기관에서 열람함에 동의한다.
7.주택임대차계약 신고는 계약체결일로부터 30일 이내 관할 주민센터 또는 국토부거래관리시스템을 통하여 임차인이 주택임대차계약신고서에 서명·날인하여 신고하기로 한다.
8.본 계약에 명시되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 민법과 주택임대차계약의 일반관례에 따른다.
*첨부서류:중개대상물확인설명서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 공제증서 사본 각1부. 끝.
<추가하고 싶은 특약>
기존 계약서에 붙받이장 사용, 반려동물 사육시 등 상세한 내용이 작성되어있어서 아래 문장을 추가하면 어떨까 싶은데요. 불필요할까요?
“본 갱신계약에서 변경하여 정한 사항을 제외하고, 종전 임대차계약의 계약조건 및 특약 사항은 모두 동일하게 유지하며 계속하여 유효한 것으로 한다.”
<추가 문의>
기존에 계약이 “24년 10월 30일~26년 10월 30일”으로 되어있었습니다.
보통 2년이라고하면.. "24년 10월 30일~26년 10월 29일"로 생각했는데요. 동일한 날짜라 의아했었습니다.
26년 10월 31일부터 새로운 계약이 시작되므로,
계약기간은 “26년 10월 31일~28년 10월 30일”로 설정하는게 아닌지요?
경험이 있는 선배님들의 의견 부탁드립니다.
감사합니다.
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