안녕하세요
당신과 함께 이룰 반나이입니다.
임보를 쓰면서 결론을 내거나
실제 투자를 검토할 때 가격이 겹치는 단지들을 보고
우선순위를 많이 고민하실텐데요.
그 중에서 우리를 특히 고민하게 만드는 것들이 있습니다.
1급지인데 별로인 단지 vs 4급지인데 대장급 단지
둘 중 뭘 하지?
여러분들도 혹시 이런 적 있으신가요?
예시를 들어보겠습니다.
송파구의 신성 노바빌이라는 단지입니다.
송파구에 한강까지 끼고있는 매우 좋은 단지이지만
세대수가 200세대로 매우 적고
주변 환경이 좋지 않습니다.
보시는 바와 같이
아이를 키우기에 매우 좋다 라는 생각이
들지는 않습니다.
이곳은 동대문구의 전농sk라는 단지입니다.
이 단지는 동대문구 내에서도 사람들이 선호하는
구축 대장단지로,
단지에 들어가면 이 연식에 이렇게 관리가 잘된 단지가 있어?
라는 생각이 들 정도로 선호도 높은 단지입니다.
단지 내부도 쾌적하지만, 단지 인근도
아파트들이 모여있고 상가들이 있어서
아이를 키우거나 가족단위로 거주할 때
정말 많은 사랑을 받는 단지입니다.
신성노바빌 25평과 전농SK 35평
두 단지의 가격은 둘 다 12.5억입니다.
여러분들은 어떤 단지를 매수하고 싶으세요?
아실그래프도 한번 가져왔습니다.
아실그래프를 붙여봐도 어디 단지가 특별하게 좋다
라고 말하기가 어렵습니다.
누구는 이렇게 말할 수 있습니다.
“ 그래도 결국 수도권은 입지야. 신성노바빌 하자! ”
누군가는 반대의 의견을 낼수도 있습니다.
“ 아니, 그래도 대장급 단지는 뭐가 달라도 다르지. 거기다 나 실거주도 해야하는데,
그러면 실거주만족도도 챙겨야해”
여러분들은 어떤 의견에 동의하시나요?
#정답이 있는게 아닙니다. 각각의 장단점을 이해해야 합니다.
모든 부동산의 선택에 답이 있는것은 아닙니다.
왜냐하면 부동산은 사람들의 심리로 움직이는 인문학이자
현재는 알 수 없는 미래의 가치도 반영한 자산이기 때문입니다.
따라서, 각각 선택의 장단점을 이해하고
내가 더 중요하게 여기는 가치에 따라서 선택하는 것이 정답입니다.
신성노바빌 처럼 상급이지만 후순위 단지를 선택한다면?
의 장점에 대해 알아보겠습니다.
상급지를 선택했다면 우리는 단지가 아니라 땅을 샀다는 관점으로 접근해야합니다.
그 말의 의미는 건물과 땅 중에서 시간이 지날수록 땅의 가치는 커지는 반면
건물의 가치는 없어지고, 수도권의 사람들은 중심부로 들어오고 싶어하는 심리는
매우 크기 때문에
전농sk를 오래 장기보유 하는것과 비교하였을때 더 큰 수익을 얻을 수 도 있습니다.
결국 건물의 가치는 없어지고, 좋은 땅의 가치만 남기 때문입니다.
따라서 내가 거주반경이 바뀌면 안되고,
자산을 우직하게 지켜나가는 투자를 선호한다면
상급지 선호도 후순위 단지를 땅을 산다는 관점으로
매수하시면 됩니다.
단, 장점만 있는것은 아닙니다.
시장은 늘 상승장이 있지만 하락장이 있습니다.
하락장에는 대체로 거래가 잘 되지 않습니다.
사람들의 기대가 많이 떨어지기 때문입니다.
그 뜻은 조급함이나 대출규제의 압박으로 시급하게 집을 알아보는 사람이 아니라
당장 내가 거주해야 하는 사람들이
많은 경쟁매물을 고르고 골라 선택하는 시장에서
선호도 후순위 단지는 골라질 확률이 적다는 것을 의미합니다.
즉, 하락장에서 내가 갈아타고 싶다거나
매도를 하고 싶을때 매도가 쉽게 되지 않을 수 있습니다.
반면 하급지이지만 선호도가 좋은 전농SK같은 단지는
반대의 장단점을 가지고 있습니다.
하락장이 온다고 하더라도
전농생활권에서 전농SK를 대체할 수 있는 단지는
사실 크게 없습니다.
그렇기 때문에 시장이 좋지 않더라도
전농SK같은 단지는 사람들의 선택을 받고
매도가 가능합니다.
하락장에서 매도가 가능하다는 것은
갈아타기에도 유리한 위치를 가져간다는 것을 의미합니다.
반면, 상승장에서 올라가는건
상급지 후순위 단지보다 먼저 올라간다, 더 많이 올라간다는 알 수 없습니다만,
매우 장시간을 보유한다고 가정할때는 전농sk를 보유하는 것보다는
좋은 땅을 보유했던 신성노바빌이 더 좋은 선택일 수 있습니다.
상급지는 계속해서 개발압력을 받고,
앞서 이야기 드렸듯 결국 남는것은 땅이기 때문입니다.
#가치판단이 우선인 이유
전농sk84와 신성노바빌59 처럼 현재 가치가 비슷한 단지들은
이렇게 내가 우선순위로 여기는 가치는 무엇이지? 에 따라서
선택을 하시면 됩니다.
하지만 이런 판단 이전에 해야할 것은
비슷한 가치의 단지인지 아닌지를 아는 것입니다.
강남 일원동의 푸른마을입니다.
메인인 강남과는 생활권이 단절된 느낌으로
이 단지 역시 강남에서는 후순위 단지에 구축입니다.
그렇다면 이런 단지도 내가 중요하게 생각하는 요소를 따라서
선택하면 되는걸까요?
푸른마을이 후순위 단지이기는 하지만 그래도 강남입니다.
강남이라는 땅의 가치는 무시할 수 없습니다.
이는 전농sk와 이미 가격을 벌리고 있고, 앞으로도 벌어질 가능성이 높습니다.
즉, 우리가 상급지 후순위 단지 vs 하급지 우선순위 단지 중 무엇을 해야하나요?
라는 질문에는 아래와 같은 순서로 답변 드릴 수 있을 것 같습니다.
- 가치판단이 제대로 되었는지 체크
- 비슷하다면 내가 중요하다고 생각하는 요소로 선택
스스로 가치를 정리해보고,
그 다음 매수했을때의 장단점을 펼쳐보면서
선택을 해보시면 분명 다음 투자에 많은 도움이 되실 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
